Un mas à vendre dans l'Aude (11), corps de ferme ou grange à rénover : ce département languedocien, partagé entre vignoble, garrigue et montagne cathare, propose un bâti agricole varié, du mas viticole des Corbières à la ferme de la Montagne Noire. Cette page rassemble les annonces de fermes, granges et mas à vendre dans l'Aude publiées sur ma-propriete.fr : mas en pierre avec chai et dépendances, ancienne bergerie à restaurer, corps de ferme avec terres et prairies pour un projet équestre.
Vous trouverez ci-dessous les prix réels du marché rural audois, une présentation des secteurs où chercher, des Corbières au Minervois, et les points à contrôler avant d'acheter un ancien bâtiment agricole. Pour un projet d'accueil touristique, notre livre blanc sur la création d'un gîte rural vous aidera à le chiffrer. Ce marché attire aussi bien des vignerons en quête d'un outil de production que des acquéreurs souhaitant transformer un mas en résidence principale ou secondaire.
Il n'existe pas de statistique dédiée aux fermes et granges : un corps de ferme rénové se vend comme une maison de campagne avec dépendances et terrain, tandis qu'une grange nue ou une ferme à rénover se négocie souvent bien en dessous. Le repère le plus utile reste donc le prix des maisons de campagne.
Combien coûte une maison de campagne dans l'Aude (11) ? D'après les données DVF (ventes notariées) analysées par l'observatoire ma-propriete.fr, le prix médian d'une maison de campagne dans l'Aude (11) s'établit à 210 000 € en 2025, pour un prix moyen de 213 564 € et un prix médian de 1 973 €/m² habitable (1 112 ventes de maisons en communes rurales sur l'année). L'éventail des prix est large : 10 % des maisons se sont vendues sous 105 200 € (prix plancher, 1er décile) et 10 % au-dessus de 330 225 € (prix plafond, 9e décile). La maison de campagne type offre ici 111 m² habitables sur un terrain moyen de 2 590 m², soit environ 0,3 ha.
Ce marché se situe au niveau de la médiane régionale (Occitanie : 210 000 €) et au-dessus de la médiane nationale (189 200 €). Depuis le second semestre 2020, le prix médian est passé de 186 470 € à 210 000 €, soit +12,6 % ; sur un an (2024-2025), l'évolution est de +0,0 %.
| Indicateur 2025 | Aude | Occitanie | France |
|---|---|---|---|
| Prix médian | 210 000 € | 210 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 213 564 € | 220 462 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 105 200 € | 107 500 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 330 225 € | 347 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 1 973 €/m² | 1 987 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 111 m² | 111 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 2 590 m² | 4 162 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 1 112 | 14 163 | 150 313 |
Une moyenne départementale masque de forts écarts. Une fermette à rénover, une longère restaurée avec ses dépendances, un corps de ferme sur plusieurs hectares ou une maison de maître avec parc ne se négocient pas au même prix, et la commune pèse autant que le bâti : littoral, zone touristique, campagne périurbaine proche d'un bassin d'emploi ou rural profond. Le tableau ci-dessous détaille le prix médian des maisons de campagne dans l'Aude (11) par type de commune (cumul des ventes de mi-2020 à 2025) et son évolution entre 2021 et 2025.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Littoral touristique | 286 500 € | 2 780 €/m² | -12,6 % | 138 |
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 162 850 € | 1 628 €/m² | +6,8 % | 957 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 219 950 € | 2 048 €/m² | +1,7 % | 4 067 |
| Rural hors influence urbaine | 186 500 € | 1 741 €/m² | +11,2 % | 1 702 |
Ces repères vous aident à situer une annonce, à estimer un bien avant de le mettre en vente ou à cadrer votre budget d'achat de résidence secondaire ou de résidence principale. Pour aller plus loin, consultez notre observatoire du prix des maisons de campagne en France (analyse nationale, régionale et départementale, rapport annuel téléchargeable) et anticipez le coût complet de votre acquisition avec notre calculateur de frais de notaire.
Dans les Corbières et le Minervois, le mas languedocien associe une maison en pierre sèche, un chai ou une bergerie et parfois une écurie, organisés autour d'une cour. Vers la Montagne Noire et le Cabardès, le bâti se rapproche davantage de la ferme de moyenne montagne, en pierre et lauze, avec étable et grange à foin. Vers Castelnaudary et le Lauragais, on trouve plutôt de grands corps de ferme céréaliers avec hangars.
Ces bâtiments s'accompagnent souvent de hectares de vigne, de garrigue ou de prairies, propices à des projets de permaculture, de pension pour chevaux ou de gîtes ruraux, sous réserve du zonage du plan local d'urbanisme. Certains mas des Corbières conservent encore un pressoir ou une cave voûtée d'origine, éléments patrimoniaux qui valorisent le bien mais imposent des précautions particulières lors de la rénovation.
Autour de Carcassonne et dans la vallée de l'Aude, l'offre de mas et de corps de ferme reste régulière. Vers Lézignan-Corbières et Narbonne, les mas viticoles des Corbières et de la Clape sont fréquents. Le Minervois, autour d'Olonzac et de La Livinière, et le pays de Limoux, en Haute-Vallée, offrent des bâtiments plus isolés à des prix contenus. Vers Castelnaudary, le Lauragais propose de grandes fermes céréalières. La gare de Carcassonne, sur la ligne Toulouse-Narbonne, et l'autoroute A61 facilitent l'accès aux secteurs viticoles proches, un critère apprécié par les acquéreurs venus d'autres régions.
Les secteurs les plus abordables se trouvent dans les Corbières profondes et la Haute-Vallée de l'Aude, loin du littoral. Vers Narbonne et la Clape, plus proches de la mer, les mas rénovés atteignent des niveaux nettement au-dessus de la moyenne rurale audoise.
Vérifiez la destination du bâtiment au regard du PLU : en zone A, un changement de destination n'est autorisé que si le mas ou la grange est identifié comme pouvant être transformé en habitation. Examinez la toiture (tuile canal, parfois fibrociment amianté sur les hangars viticoles), la charpente et l'assainissement, souvent à revoir sur les bâtiments isolés en garrigue.
En présence de vignes ou de terres agricoles, renseignez-vous sur un éventuel bail rural en cours et sur le droit de préemption de la Safer. La réhabilitation d'un mas en pierre, avec accès à l'eau et à l'électricité parfois limité, peut représenter un budget conséquent. Les mas isolés en garrigue, parfois éloignés de tout réseau électrique, demandent une étude de raccordement avant tout projet de rénovation ou d'installation de gîte.
Sur ma-propriete.fr, filtrez les fermes, granges et mas de l'Aude par budget, surface bâtie et surface de terrain, créez une alerte e-mail pour suivre les nouvelles annonces, et élargissez votre recherche à l'ensemble des fermes, granges et mas à vendre en Occitanie. Les caves coopératives et les syndicats viticoles locaux constituent aussi une source d'information utile sur les mas mis en vente avec leur exploitation.
