Un mas à vendre dans l'Hérault (34), corps de ferme en garrigue ou une grange à rénover aux abords d'un ancien domaine viticole : le département, à cheval sur la plaine littorale et les contreforts du Larzac et du Haut-Languedoc, offre un bâti agricole en pierre sèche très caractéristique. Cette page rassemble les annonces de fermes, granges et mas à vendre de l'Hérault publiées sur ma-propriete.fr : mas viticole avec chai, bergerie en pierre à restaurer, corps de ferme avec terres et dépendances.
Vous trouverez ci-dessous les prix réels du marché rural héraultais, une présentation des secteurs où chercher, du Piémont biterrois aux avant-monts cévenols, et les points à vérifier avant d'acheter un ancien bâtiment agricole. Pour un projet d'accueil touristique, notre livre blanc sur la création d'un gîte rural vous aidera à en chiffrer le coût.
Il n'existe pas de statistique dédiée aux fermes et granges : un corps de ferme rénové se vend comme une maison de campagne avec dépendances et terrain, tandis qu'une grange nue ou une ferme à rénover se négocie souvent bien en dessous. Le repère le plus utile reste donc le prix des maisons de campagne.
Combien coûte une maison de campagne dans l'Hérault (34) ? D'après les données DVF (ventes notariées) analysées par l'observatoire ma-propriete.fr, le prix médian d'une maison de campagne dans l'Hérault (34) s'établit à 294 425 € en 2025, pour un prix moyen de 304 890 € et un prix médian de 2 726 €/m² habitable (1 144 ventes de maisons en communes rurales sur l'année). L'éventail des prix est large : 10 % des maisons se sont vendues sous 168 930 € (prix plancher, 1er décile) et 10 % au-dessus de 459 220 € (prix plafond, 9e décile). La maison de campagne type offre ici 113 m² habitables sur un terrain moyen de 1 916 m², soit environ 0,2 ha.
Ce marché se situe nettement au-dessus de la médiane régionale (Occitanie : 210 000 €) et nettement au-dessus de la médiane nationale (189 200 €). Depuis le second semestre 2020, le prix médian est passé de 267 250 € à 294 425 €, soit +10,2 % ; sur un an (2024-2025), l'évolution est de -1,1 %.
| Indicateur 2025 | Hérault | Occitanie | France |
|---|---|---|---|
| Prix médian | 294 425 € | 210 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 304 890 € | 220 462 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 168 930 € | 107 500 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 459 220 € | 347 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 2 726 €/m² | 1 987 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 113 m² | 111 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 1 916 m² | 4 162 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 1 144 | 14 163 | 150 313 |
Une moyenne départementale masque de forts écarts. Une fermette à rénover, une longère restaurée avec ses dépendances, un corps de ferme sur plusieurs hectares ou une maison de maître avec parc ne se négocient pas au même prix, et la commune pèse autant que le bâti : littoral, zone touristique, campagne périurbaine proche d'un bassin d'emploi ou rural profond. Le tableau ci-dessous détaille le prix médian des maisons de campagne dans l'Hérault (34) par type de commune (cumul des ventes de mi-2020 à 2025) et son évolution entre 2021 et 2025.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Littoral touristique | 325 200 € | 2 937 €/m² | +0,5 % | 195 |
| Littoral résidentiel * | 390 500 € | 3 445 €/m² | +2,4 % | 90 |
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 211 700 € | 2 092 €/m² | +2,1 % | 759 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 316 250 € | 2 812 €/m² | +1,1 % | 4 325 |
| Rural hors influence urbaine | 255 596 € | 2 412 €/m² | +6,5 % | 1 798 |
* Effectif compris entre 30 et 99 ventes : valeur indicative.
Ces repères vous aident à situer une annonce, à estimer un bien avant de le mettre en vente ou à cadrer votre budget d'achat de résidence secondaire ou de résidence principale. Pour aller plus loin, consultez notre observatoire du prix des maisons de campagne en France (analyse nationale, régionale et départementale, rapport annuel téléchargeable) et anticipez le coût complet de votre acquisition avec notre calculateur de frais de notaire.
Dans l'Hérault, le mas est bien réel : bâtisse en pierre calcaire au toit de tuile canal, souvent flanquée d'une bergerie voûtée, d'un hangar à outils ou d'une aire à battre en pierre. Sur les premiers reliefs vers le Larzac et le Haut-Languedoc, les corps de ferme se font plus massifs, avec des murs épais adaptés au climat, tandis qu'en plaine biterroise domine le mas viticole organisé autour d'un chai et d'une cour.
Ces bâtiments se prêtent à une transformation en habitation, en gîtes ou en chambres d'hôtes, sous réserve du zonage du PLU et d'un permis de construire. Le terrain attenant, de quelques hectares de garrigue, de vignes ou de prairies, se prête à l'élevage de chevaux ou à un projet de permaculture selon l'exposition et l'accès à l'eau.
Le secteur de Lodève, de Clermont-l'Hérault et des contreforts du Larzac concentre une offre assez large de mas et de bergeries à rénover, dans un paysage de garrigue et de causses. Vers Bédarieux et le Haut-Languedoc, les anciennes fermes se mêlent aux premiers reliefs cévenols. Le pays de Pézenas, entre vignoble et étangs, propose des mas viticoles de belle taille.
À proximité du littoral, entre Sète, Agde et Montpellier, les mas rénovés se font rares et se négocient nettement au-dessus de la moyenne départementale. Vers Saint-Chinian et l'arrière-pays biterrois, plus éloigné de la côte, l'offre reste plus abordable pour un budget de rénovation identique.
Vérifiez la destination du bâtiment : en zone A du PLU, un mas ou une bergerie ne peut devenir un logement que s'il figure parmi les bâtiments pouvant changer de destination. Examinez la toiture (tuile, mais aussi fibrociment amianté sur certains hangars), la charpente parfois fragilisée par le climat, l'assainissement individuel et l'accès à l'eau, souvent limité en garrigue.
Si des terres ou des vignes sont incluses, informez-vous sur un bail rural en cours et sur le droit de préemption de la Safer. Enfin, chiffrez précisément la réhabilitation : les mas en pierre demandent souvent une reprise complète de la charpente et des ouvertures, dont le coût rejoint fréquemment celui de l'achat.
Sur ma-propriete.fr, filtrez les mas et fermes de l'Hérault par budget, surface bâtie et surface de terrain, créez une alerte e-mail pour être averti des nouvelles annonces, et élargissez votre recherche à toutes les fermes, granges et mas à vendre en Occitanie.
