Combien coûte une maison de campagne en France en 2025 ?

En 2025, le prix médian d'une maison de campagne en France s'établit à 189 200 euros. Autrement dit, la moitié des maisons rurales se sont vendues sous ce seuil, l'autre moitié au-dessus. Le prix moyen, plus sensible aux ventes haut de gamme, ressort à 207 100 euros, et le prix au mètre carré habitable atteint 1 830 euros en valeur médiane.

Derrière ces repères se cache une réalité très étalée. En 2025, 10 % des ventes se sont conclues sous 90 000 euros (le premier décile, ou P10) tandis que 10 % dépassaient 340 000 euros (le neuvième décile, ou P90). Une maison de campagne peut donc valoir trois à quatre fois plus qu'une autre selon sa région, sa surface et sa localisation précise. C'est tout l'objet de cet observatoire : donner un repère national fiable, puis descendre au niveau de la région, du département et même du type de commune.

Source : données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), traitement ma-propriete.fr. Champ : maisons situées en commune rurale, surface habitable de 50 à 300 m2, terrain de 500 m2 à 10 ha.

Cinq ans de marché : du boom post-Covid à la reprise de 2025

L'observation sur six périodes successives, du second semestre 2020 à l'année 2025 complète, raconte un cycle complet : un emballement, une correction, puis un retour à l'équilibre. Comprendre cette trajectoire aide à interpréter les prix d'aujourd'hui.

2021, le pic historique

L'année 2021 reste le sommet jamais atteint sur ce segment, avec 205 805 transactions. Cet afflux massif est le produit direct de la crise sanitaire : sortie des confinements, généralisation du télétravail et envie de campagne ont propulsé la demande de maisons avec terrain. Les prix ont suivi, prolongeant leur ascension jusqu'en 2022, où le prix médian a culminé à 190 000 euros, soit +12,4 % par rapport au second semestre 2020.

2022 à 2024, le repli sous l'effet des taux

La remontée rapide des taux d'intérêt, décidée par la Banque centrale européenne pour contenir l'inflation, a mécaniquement réduit la capacité d'emprunt des acquéreurs. Le nombre de ventes a reculé jusqu'à 135 305 transactions en 2024, soit une baisse d'environ un tiers par rapport au pic de 2021. Fait notable pour un observatoire : cette chute des volumes ne s'est pas traduite par un effondrement des prix. Le prix médian n'a fléchi que légèrement (182 000 euros en 2024), restant nettement au-dessus de son niveau de départ. Le marché rural a donc surtout ajusté son activité, pas ses valeurs.

2025, la reprise confirmée

L'année 2025, désormais connue dans son intégralité, confirme le redémarrage. Les transactions repartent à la hausse (150 313 ventes, +11,1 % sur un an) et le prix médian progresse de nouveau (+4,0 %, à 189 200 euros). Sur l'ensemble de la période 2020-2025, la maison de campagne affiche ainsi une revalorisation d'environ +12 %. Le repli des taux amorcé depuis 2024 et la demande structurelle liée au télétravail expliquent ce retour à un marché actif.

Le prix des maisons de campagne par région

La hiérarchie régionale des prix recoupe largement la géographie de l'attractivité : littoral, montagne et proximité des grandes métropoles tirent les valeurs vers le haut, tandis que les territoires de l'intérieur restent abordables. Le tableau ci-dessous résume le prix médian 2025 par region. L'observatoire interactif en haut de page permet d'afficher chaque région en détail et de basculer entre prix médian, prix au m2 et volume.

Trois enseignements se dégagent. D'abord, la Corse et PACA forment un duo premium nettement détaché, avec des prix médians supérieurs à 360 000 euros et des valeurs au m2 au-delà de 3 400 euros. Ensuite, la Nouvelle-Aquitaine domine en volume avec plus de 26 000 ventes en 2025, soit le premier marché rural de France, tout en restant accessible (170 000 euros de médian). Enfin, le grand quart nord-est et le Centre offrent les prix les plus abordables, entre 150 000 et 157 000 euros, portés par une forte disponibilité foncière. À noter que la Bretagne signe la plus forte revalorisation sur la période (environ +16 % depuis 2021), confirmant son attractivité durable.

 Quels départements pour acheter une maison de campagne ?

C'est souvent à  l'échelle du département que se décide un projet d'achat. L'écart est considérable : en 2025, le prix médian va d'environ 91 600 euros dans la Creuse à près de 500 000 euros en Corse-du-Sud, soit un rapport de plus de cinq entre les deux extrêmes. L'observatoire interactif permet de trier les 90 départements selon chaque indicateur ; voici les repères essentiels.

Les départements du centre de la France (Creuse, Indre, Nièvre, Allier, Cher) et du nord-est (Haute-Marne, Meuse) concentrent les biens les plus accessibles. Ce sont des territoires de grande disponibilité foncière, ou un budget modéré ouvre l'accès à une maison avec terrain. A l'oppose, les sommets de prix se situent en zone littorale et de montagne (Corse, Alpes du Sud, Côte d'Azur, Haute-Savoie), ainsi qu'aux portes de l'Ile-de-France. Pour préparer un projet, notre guide complet de l'achat d'une maison de campagne détaille les étapes à anticiper.

Littoral, tourisme, périurbain : cinq visages du rural et cinq niveaux de prix

La moyenne d'un département masque souvent l'essentiel. Deux maisons comparables, situées dans le même département, peuvent afficher des prix très différents selon que la commune est touristique ou non, côtière ou de l'intérieur, proche ou éloignée d'une grande ville. Pour mesurer ce phénomène, nous avons classé chaque commune rurale en cinq strates, en croisant trois critères INSEE : la liste des communes littorales (loi Littoral de 1986), la part de résidences secondaires (seuil de 30 %) et l'appartenance à une aire d'attraction des villes (zonage AAV 2020). Ce dernier critère est décisif : il sépare la campagne sous influence d'un bassin d'emploi urbain de la campagne plus autonome.

Deux enseignements majeurs ressortent de cette grille de lecture.

1. Le littoral touristique paie une prime considérable. Le prix médian d'une maison en commune littorale touristique (285 000 euros sur la période 2020-2025) est près de deux fois supérieur à celui d'une commune rurale ordinaire (150 100 euros). Au niveau départemental, l'écart est encore plus spectaculaire. Dans le Morbihan, une maison en commune littorale touristique (médian de 392 000 euros) vaut en moyenne 2,4 fois celle d'une commune rurale ordinaire du même département (164 000 euros). Le rapport est de 1,9 en Charente-Maritime, de 1,8 dans le Var et la Loire-Atlantique, de 1,7 dans la Gironde et les Côtes-d'Armor. Sur le littoral attractif, l'acquéreur paie autant la situation que la maison elle-même.

2. Vivre à la campagne près d'une ville coûte 36 % de plus. C'est l'apport de notre nouvelle grille à cinq strates : la campagne n'est pas un bloc uniforme. À l'intérieur du même département, les communes rurales situées dans l'aire d'attraction d'une grande ville (rural périurbain) affichent des prix nettement supérieurs à celles qui en sont éloignées (rural ordinaire). Au niveau national, le rural périurbain se vend à un médian de 204 000 euros, contre 150 100 euros pour le rural ordinaire, soit un écart de 36 %. L'effet est plus marqué encore autour des grandes métropoles : x1,6 en Côte-d'Or et Puy-de-Dôme (Dijon, Clermont), x1,6 en Haute-Garonne (Toulouse), x1,4 dans le Rhône (Lyon) et la Gironde (Bordeaux). Cet effet ville se voit dans toutes les régions, y compris dans des départements à priori "tranquilles" comme la Vienne (x1,4) ou les Deux-Sèvres (x1,4).

Ces écarts ont des conséquences pratiques fortes. Pour un projet de résidence secondaire ou d'investissement locatif saisonnier, le littoral touristique reste la valeur refuge, à un prix d'entrée élevé ; nous l'abordons sous l'angle de la rentabilité dans notre article louer sa maison de campagne. Pour un projet de résidence principale en télétravail, la frontière entre rural périurbain et rural ordinaire devient un arbitrage central entre temps de trajet et budget.

Les prix par strate sont calculés sur le cumul des transactions 2020-2025, afin de disposer d'effectifs suffisants. Le rural périurbain représente près de la moitié des transactions de maisons de campagne (49,5 %), suivi du rural ordinaire (38,4 %) : ces deux strates concentrent près de 88 % du marché. Le littoral et l'intérieur touristique restent des segments minoritaires en volume, mais structurants pour les prix observés dans les départements concernés.

Quelles perspectives pour 2026 ?

La reprise observée en 2025 s'inscrit dans un climat de stabilisation général du marché immobilier français. Selon les Notaires de France, les prix des maisons anciennes se sont stabilisés fin 2025, et les projections établies sur les avant-contrats pointent vers une quasi-stabilité des valeurs en 2026. Après une phase de détente en 2024 et 2025, les taux d'intérêt sont légèrement remontés en début d'année 2026, autour de 3,3 % sur vingt ans en avril, ce qui invite à la prudence sur l'ampleur de la reprise.

Trois facteurs structurels continuent toutefois de soutenir la demande de maisons de campagne. Le télétravail, désormais ancré dans les usages, maintient l'intérêt pour des biens plus spacieux et plus éloignés des centres ; la qualité de la connexion internet devient un critère de choix à part entière, comme nous l'expliquons dans notre article sur le télétravail et la connexion internet. La réglementation énergétique ensuite : les maisons de campagne sont souvent des constructions anciennes, et le diagnostic de performance énergétique crée désormais un écart de valeur entre les biens performants et les passoires thermiques, ce qui rend le sujet de la rénovation et de ses coûts réels incontournable. Enfin, la rareté de l'offre dans les secteurs les plus prisés continue d'exercer une pression haussière localisée, notamment sur le littoral et autour des métropoles.

Notre méthodologie et nos sources

Cet observatoire repose sur les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiées par la Direction générale des finances publiques. Elles recensent l'ensemble des mutations à titre onéreux d'immeubles en France et constituent une source officielle. Les fichiers bruts sont complexes : une même vente peut s'étaler sur plusieurs lignes correspondant à différentes parcelles cadastrales. Un travail d'analyse a donc été mené pour ne conserver que les ventes pertinentes et leur affecter une valeur fiable.

Pour cibler les maisons de campagne et écarter les ventes hors normes, nous avons appliqué les filtres suivants :

• Communes rurales uniquement : sont exclues les communes que l'INSEE classe comme urbaines ou périurbaines.
• Surface du terrain de 500 m2 à 10 hectares : pour rester sur des ventes à vocation résidentielle et écarter les micro parcelles.
• Surface habitable de 50 à 300 m2 : au-delà de 300 m2, le bien relève plutôt des propriétés de prestige.
• Prix au m2 de 200 à 10 000 euros : pour neutraliser les valeurs aberrantes.
• Suppression des 5 % de ventes les plus basses et les plus hautes dans chaque département, afin de limiter l'influence des cas extrêmes sur les moyennes et médianes.

Une couche d'analyse complémentaire classe ensuite chaque commune en cinq strates, à partir du croisement de trois bases de l'INSEE :

• Loi Littoral (1986) : identifie les communes côtières.
• Recensement de la population (2022) : fournit la part de résidences secondaires dans le parc de logements, avec un seuil de 30 % retenu pour distinguer les communes à vocation touristique.
• Zonage en aires d'attraction des villes (AAV 2020) : indique si une commune est sous l'influence économique et résidentielle d'un pôle urbain. Ce critère distingue le rural périurbain (sous influence d'une ville) du rural ordinaire (campagne autonome).

Une commune littorale ou touristique reste classée comme telle même si elle appartient à une aire d'attraction des villes : la distinction périurbain / ordinaire ne s'applique qu'aux communes rurales non littorales et peu touristiques.

Conformément à une logique d'observatoire, chaque résultat est qualifié selon son nombre de ventes : solide (100 ventes ou plus sur la période), fragile (30 à 99) ou non fiable (moins de 30). Les valeurs issues d'effectifs trop faibles ne doivent pas être publiées isolément. Sur l'ensemble du périmètre, l'observatoire repose sur 928 507 transactions recensées entre le 1er juillet 2020 et le 31 décembre 2025, dont 926 979 ont pu être rattachées à une commune et à une strate.

Période couverte : du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2025. Le second semestre 2020 ne couvre que six mois et n'est pas directement comparable aux années pleines. Sources externes citées : Notaires de France (bilan immobilier 2025 et projections 2026). Accès aux données brutes : application DVF d'Etalab.