Les statistiques complètes et officielles
Dernière mise à jour : mars 2026
Dernière mise à jour : mars 2026
Le marché des maisons de campagne entre 2020 et 2025
1. CONTEXTE ET DYNAMIQUE DU MARCHE (2020-2025)
EFFERVESCENCE POST-COVID (2021) :
Le marché des maisons de campagne a connu une explosion sans précédent en 2021 avec 205 805 transactions, soit +94% par rapport au S2 2020 (extrapolation annuelle). Cet afflux massif résulte de l'exode urbain" post confinement, de l'essor du télétravail et d'une aspiration forte à la maison avec terrain. C'est le plus haut niveau de transaction jamais enregistré sur ce segment.
PRIX EN HAUSSE MALGRE LA BAISSE DES VOLUMES :
Paradoxalement, les prix ont continué leur ascension jusqu'en 2022 (prix médian 190 000 €, +12.4% vs 2020). La baisse s'amorce ensuite (-1.1% en 2023, -3.1% en 2024), mais reste modérée. Le prix médian 2024 (182 000 €) demeure à +7.7% au-dessus de 2020. Les prix au m² suivent la même trajectoire : pic a 1 846 €/m² en 2022, retour a 1 796 €/m² en 2024 (+11.9% vs 2020).
DISPERSION ET HETEROGENEITE :
Le marche est très hétérogène. Le coefficient de variation avoisine 55% sur toute la période, signifiant que l'écart type représente plus de la moitie du prix moyen. L'écart interquartile (Q3-Q1) est de 127 000 € en 2024, illustrant une gamme de marche très large. Les prix vont de quelques dizaines de milliers d'euros dans la Creuse ou la Corrèze jusqu'à plusieurs millions en PACA ou Ile-de-France.
AMORCE DE REPRISE (S1 2025) :
Les données du premier semestre 2025 (52 240 transactions, +9% vs S1 2024 extrapolé) et un prix médian de 189 009 € (+3.9% vs 2024) suggèrent une stabilisation puis un début de reprise. Le prix au m² médian remonte a 1 827 €/m². Si cette tendance se confirme au second semestre, 2025 pourrait renouer avec un marché actif autour de 130 000 transactions.
2. ANALYSE REGIONALE
ILE-DE-FRANCE — Le marché le plus cher (2 891 €/m² en 2020, +12.9% en 2024) :
Malgré des volumes modestes (2 100 transactions en S2 2020, 2 700 en 2024), l'Ile-de-France affiche des prix hors norme, reflet de la pression foncière persistante. Les maisons de campagne y sont souvent des résidences secondaires ou des domaines de prestige en Seine-et-Marne (77) ou Yvelines (78).
PACA — Le second marché premium (2 305 €/m² en 2020) :
La région Sud attire une clientèle aisée, notamment dans le Var (83) et le Vaucluse (84). Les prix restent élevés (2 603 €/m² en 2024, +13.0% vs 2020) et les volumes significatifs (5 800 transactions en 2020, 7 400 en 2024 soit +28%). C'est l'une des rares régions ou les volumes augmentent.
BRETAGNE ET PAYS DE LA LOIRE — Forte attractivité (1 676-1 710 €/m² en 2020) :
Ces deux régions de l'Ouest concentrent une forte demande sur toute la période. Le Morbihan (56), les Cotes d'Armor (22) et la Vendee (85) sont tres prisés. La Bretagne voit ses prix grimper de +12.3% entre 2020 et 2024. Ces marchés beneficient de la bonne connexion TGV et de la qualité de vie.
NOUVELLE-AQUITAINE — Le marché le plus dynamique en volume :
Avec 16 200 transactions en S2 2020 et 31 800 en 2021 (le plus gros volume national), la Nouvelle-Aquitaine est la région numero 1. La Dordogne (24), la Charente (16) et la Corrèze (19) captent l'essentiel. Les prix restent accessibles (1 308 €/m² en 2020, 1 461 €/m² en 2024, +11.7%), ce qui explique l'attractivité du marché.
GRAND EST, BOURGOGNE-FRANCHE-COMTE — Les marchés les moins chers :
Avec des prix médians au m² autour de 1 070-1 077 €/m² en 2020, ces regions offrent les prix les plus accéssibles de France. La Meuse (55), la Haute-Marne (52) ou la Creuse (23) sont des zones de forte disponibilité foncière. La progression reste modeste (+11-12% sur 5 ans).
3. TENDANCES ET PERSPECTIVES
EFFET TAUX D'INTERET (2022-2024) :
La remontée des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne de 0% en 2021 a 4.5% en 2023 a impacté mécaniquement la solvabilité des acquéreurs. Un budget mensuel fixe finance 30% de surface en moins avec des taux à 4% qu'à 1%. Cet effet explique 60-70% de la baisse des volumes. La normalisation des taux en 2024-2025 (2.5%) devrait soutenir la reprise.
EVOLUTION DES USAGES :
Le télétravail, désormais ancré dans les pratiques (2-3 jours/semaine en moyenne), maintient une demande structurelle pour les maisons avec terrain. Les acquéreurs acceptent des distances plus longues (100-200 km des grands centres), ouvrant de nouveaux bassins de marché (Creuse, Lozère, Meuse). Ce phénomeme structurel soutient le marché a long terme.
CONTRAINTES REGLEMENTAIRES :
L'application du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) et l'interdiction progressive de location des passoires thermiques (F/G) pèsent sur les biens anciens. Or, les maisons de campagne sont souvent des constructions anciennes mal isolées. Cela crée une bifurcation du marché : les biens énergétiquement performants voient leur prime augmenter, tandis que les passoires accusent une décote croissante (5-15%).
PROJECTION 2025-2026 :
Sur la base du 1er semestre 2025 (52 240 transactions, +9% vs S1 2024), le marché semble amorcer une reprise modérée. Les projections pour l'année pleine 2025 se situent vers 110 000 - 130 000 transactions, soit une stabilisation. En 2026, si les taux continuent leur baisse et que le contexte macro-économique reste favorable, un rebond vers 130 000-150 000 transactions est envisageable. Les prix au m² devraient progresser de +2 à +4% en 2025.
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Les sources des données
Les données sont issues des statistiques publiées tous les semestres par l'administration fiscale. Elles recensent toutes les mutations à titre onéreux d'immeubles en France.Ces données, couramment appelées "statistiques DVF", sont accessibles notamment sur l'application "Demande de Valeur Foncière".
Il s'agit donc de statistiques réalisées sur des données officielles.
Une méthodologie statistique fine
Les fichiers issus de DVF sont très complexes et peuvent quelquefois compter 10 ou 15 lignes pour une vente concernant seulement 2 ou 3 parcelles cadastrales distinctes.
Un travail important d'analyse a été réalisé par notre statisticien afin d'analyser tous les types de situation pour ne conserver que les données essentielles.
Nous avons ensuite appliqué des tris spécifiques que nous avons testé progressivement afin de vérifier la fiabilité des résultats.
Voici le détail des principaux traitements réalisés :
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Surface de terrain comprise entre 500 m² et 10 ha : pour nous concentrer sur les ventes à destination résidentielle et éliminer les ventes avec de petits terrains
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Surface bâtie comprise entre 50 et 300 m² : Nous avons considéré que les maisons d'une surface habitable supérieure à 300 m² rentraient dans la catégorie des biens de prestige
- Communes rurales exclusivement : nous avons exclu les communes considérées par l'INSEE comme des communes urbaines ou semi-urbaines
- Suppression des 5% de ventes les plus faibles et les plus fortes : Dans le but de suppprimer les ventes hors normes qui peuvent influer sur les valeurs moyennes et médianes.
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