Le prix des maisons de campagne 2020-2025

Les statistiques complètes et officielles
Dernière mise à jour : mars 2026

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Le marché des maisons de campagne entre 2020 et 2025

Vue d'ensemble : un marché en trois temps

Le marché des maisons de campagne a connu 3 phases distinctes depuis 2020 :

Phase 1 – L’euphorie (2020-2021) : L’effet post-confinement a provoqué une forte hausse des transactions (par rapport à l'avant COVID), porté par le télétravail, la quête d’espace et des taux d’intérêt historiquement bas. Le volume de 205 541 ventes en 2021 constitue le record absolu de la période.

Phase 2 – Le sommet des prix (2022) : Malgré un repli des volumes (−9,7 %), les prix ont atteint leur point haut. Le prix médian national a franchi la barre symbolique des 190 000 €, le prix moyen 211 000 € et le prix au m² habitable 1 845 €/m².

Phase 3 – La correction (2023-2024) : La remontée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’octroi de crédit ont provoqué un double choc : les volumes ont chuté de −34 % entre 2021 et 2024, et les prix médians ont reculé de −4,2 % par rapport au pic de 2022. La correction en prix reste toutefois modérée : le prix médian 2024 (182 000 €) reste supérieur de +7,7 % à celui de 2020.

Signal S1 2025 : Les 6 premiers mois de 2025 montrent un rebond des prix (+3,8 % en médian par rapport à 2024, à 189 000 €), rattrapant quasiment le niveau du pic de 2022.

Un écart des prix considérables entre territoires

La France des maisons de campagne est profondément hétérogène. En 2024, le rapport entre le département le plus cher et le moins cher atteint 5,6x.

Extrêmes départementaux en 2024 :

▲ Le plus cher : Haute-Savoie (74) — prix médian 474 595 €, 4 351 €/m², tirée par la proximité de Genève et des stations alpines.
▼ Le moins cher : Creuse (23) — prix médian 85 000 €, 906 €/m², mais avec un terrain moyen de 5 628 m² (>3x la moyenne nationale).
Autres départements accessibles : Indre (92 000 €), Nièvre (92 750 €), Haute-Marne (100 000 €), Allier (110 000 €).

Fourchette de prix : du premier prix à la propriété haut de gamme

Le ratio P90/P10 national est de 3,9x, mais il explose dans certaines régions :

En Corse, le P90 atteint 755 674 € contre un P10 de 175 250 € (ratio 4,3x). En Corse-du-Sud, le P90 dépasse les 809 885 €.
En PACA, il monte à 650 900 € contre 200 000 € (ratio 3,3x).

Des dynamiques régionales contrastées

◆ La Bretagne : seule région résiliente

La Bretagne est la seule région à avoir résisté à la correction 2022-2024, avec un prix médian encore en progression (+1,5 %). Sur la période complète 2020-2024, c’est la championne de la hausse avec +21,9 % de progression. En S1 2025, le médian atteint 210 000 €, confirmant la tendance.

◆ L’Île-de-France : la correction la plus marquée

Avec −12,3 % entre le pic de 2022 et 2024, la grande couronne francilienne enregistre le repli le plus prononcé. Le prix médian (270 200 €) repasse sous le niveau de 2020 (274 325 €), effaçant totalement les gains du cycle haussier. Les Yvelines restent le département le plus cher de la région (350 550 € en médian).

◆ La Corse : un marché à part

La Corse-du-Sud (2A) affiche des niveaux de prix comparables à la Haute-Savoie, avec un prix médian de 466 275 € en 2024 et une progression spectaculaire en S1 2025 (542 380 €, soit +39 % depuis 2020). Le marché corse reste toutefois très étroit (182 ventes en 2024 pour la Corse-du-Sud)

◆ Le Sud-Est : PACA et Auvergne-Rhône-Alpes sous pression

La région PACA a subi une correction de −6,6 % entre 2022 et 2024, la deuxième plus forte après l’Île-de-France. Les Bouches-du-Rhône (470 000 € en médian) et le Var (388 000 €) restent parmi les marchés les plus tendus de France.

Les caractéristiques physiques des biens

On observe un léger tassement des surfaces, tant habitables que de terrain, traduisant un ajustement des acquéreurs à la contrainte budgétaire : face à la hausse des prix, les acheteurs consentent à des surfaces légèrement réduites. Le prix au m² habitable a progressé de +12 %, confirmant que la hausse des prix ne s’explique pas par un agrandissement des biens vendus mais bien par une inflation des valeurs immobilières.

Les terrains les plus vastes se retrouvent dans les départements les plus ruraux et les moins chers : Creuse (5 628 m²), Gers (6 049 m²), Lot-et-Garonne (6 268 m²), Dordogne (6 328 m²), Lot (6 671 m²).

Synthèse et perspectives

Le marché des maisons de campagne a traversé un cycle complet en cinq ans :

Un boom post-Covid exceptionnel (2020-2021) qui a fait exploser la demande (record de transactions en 2021).
Un sommet des prix en 2022 (190 000 € en médian national, +12,4 % vs 2020).
Une correction mesurée (2023-2024) : −4,2 % sur les prix, −34 % sur les volumes.
Des premiers signaux de stabilisation au S1 2025 avec un rebond des prix à 189 000 € en médian.

Points de vigilance :

Le volume des transactions reste sous pression, reflet de conditions de financement encore restrictives.
Les disparités territoriales se creusent : un facteur 5,6x sépare la Haute-Savoie de la Creuse.
Le marché corse et le littoral haut de gamme semblent déconnectés du reste du territoire, avec des dynamiques propres tirées par une clientèle aisée et une offre limitée.

Enseignement clé : Malgré le retournement du cycle, les prix des maisons de campagne n’ont jamais retrouvé leur niveau de 2020. Le marché reste structurellement soutenu par l’attractivité durable du rural français, qui s’est renforcée depuis la crise sanitaire.

Les sources des données

Les données sont issues des statistiques publiées tous les semestres par l'administration fiscale. Elles recensent toutes les mutations à titre onéreux d'immeubles en France.

Ces données, couramment appelées "statistiques DVF", sont accessibles notamment sur l'application "Demande de Valeur Foncière".

Il s'agit donc de statistiques réalisées sur des données officielles.

Une méthodologie statistique fine

Les fichiers issus de DVF sont très complexes et peuvent quelquefois compter 10 ou 15 lignes pour une vente concernant seulement 2 ou 3 parcelles cadastrales distinctes.

Un travail important d'analyse a été réalisé par notre statisticien afin d'analyser tous les types de situation pour ne conserver que les données essentielles.

Nous avons ensuite appliqué des tris spécifiques que nous avons testé progressivement afin de vérifier la fiabilité des résultats.

Voici le détail des principaux traitements réalisés :

Surface de terrain comprise entre 500 m² et 10 ha : pour nous concentrer sur les ventes à destination résidentielle et éliminer les ventes avec de petits terrains
Surface bâtie comprise entre 50 et 300 m² : Nous avons considéré que les maisons d'une surface habitable supérieure à 300 m² rentraient dans la catégorie des biens de prestige
Communes rurales exclusivement : nous avons exclu les communes considérées par l'INSEE comme des communes urbaines ou semi-urbaines
Suppression des 5% de ventes les plus faibles et les plus fortes : Dans le but de suppprimer les ventes hors normes qui peuvent influer sur les valeurs moyennes et médianes.