Vous cherchez des terres agricoles louées à vendre ? Cette page rassemble les parcelles et les ensembles fonciers occupés par un fermier et proposés à la vente en France par des propriétaires bailleurs, des indivisions issues d'une succession, des agences immobilières rurales et des notaires : terres labourables sous bail rural, prés et prairies loués à un éleveur, lots de terre détachés d'une exploitation, parts de GFA. Chaque annonce précise la surface en hectares, la nature des sols, le type de bail en cours, le loyer perçu et la durée restante, de quoi comparer les offres avant de contacter le vendeur. Elle complète l'ensemble des exploitations agricoles à vendre sur ma-propriete.fr.
Au-delà des annonces, cette page réunit les repères qui manquent quand on veut investir dans les terres agricoles sans les exploiter : le prix des terres louées région par région, la décote par rapport aux terres libres, le rendement locatif que produit un fermage, la fiscalité du propriétaire bailleur et les vérifications à mener avant de signer. Si votre projet est de reprendre un jour les parcelles pour les cultiver, notre livre blanc « Créer une exploitation agricole » précise ce qu'il faut réunir avant de se porter acquéreur.
Acheter du foncier agricole loué revient à acquérir un revenu autant qu'un actif : le prix se juge à la fois sur la valeur vénale de la terre et sur le loyer qu'elle rapporte. Le prix des terres et prés de la région reste donc le premier repère, puisqu'il fixe le capital immobilisé et la plus-value espérée à la revente.
En France, 14 328 ventes de terres agricoles ont été enregistrées en 2025, pour un prix médian de 5 307 €/ha (prix moyen 6 059 €/ha ; 80 % des transactions entre 2 500 et 10 537 €/ha). Le barème SAFER de la valeur vénale situe les terres et prés libres à 6 460 €/ha (+0,9 % sur un an) et les terres louées à 5 350 €/ha (+2,5 %), soit une décote moyenne de 17 % lorsqu'un fermier est en place.
| Région | Ventes 2025 (DVF) | Prix médian DVF (€/ha) | Terres et prés libres SAFER (€/ha) | Évolution 1 an | Terres et prés loués SAFER (€/ha) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bretagne | 1 297 | 5 500 | 6 540 | +0,3 % | 5 180 |
| Pays de la Loire | 1 873 | 3 267 | 4 100 | +1,5 % | 3 350 |
| Normandie | 1 442 | 8 305 | 9 610 | +2,9 % | 8 410 |
| Hauts-de-France | 1 365 | 7 976 | 10 890 | −0,5 % | 7 650 |
| Grand Est | 1 233 | 5 611 | 6 510 | −4,4 % | 6 120 |
| Île-de-France | 214 | 7 465 | 8 190 | +5,7 % | 7 000 |
| Centre-Val de Loire | 1 195 | 5 480 | 6 260 | −6,1 % | 5 700 |
| Bourgogne-Franche-Comté | 1 303 | 2 773 | 2 740 | −6,2 % | 2 750 |
| Nouvelle-Aquitaine | 2 103 | 4 538 | 5 770 | +5,5 % | 3 900 |
| Occitanie | 995 | 7 015 | 7 260 | −0,3 % | n.d. |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 1 230 | 3 887 | 5 100 | +4,9 % | 4 140 |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur* | 59 | 13 518 | 12 260 | +2,8 % | n.d. |
| Corse* | 19 | 5 012 | — | — | n.d. |
Le tableau montre que le prix des terres agricoles louées suit la hiérarchie des terres libres : élevé là où les grandes cultures dominent, plus accessible dans les régions d'élevage et de montagne. Pour un investisseur, l'écart entre les deux colonnes compte autant que le niveau absolu, car il indique combien pèse la présence d'un fermier dans le secteur visé. La qualité agronomique des parcelles, leur regroupement et la solidité de l'exploitation qui les cultive font ensuite la différence entre deux lots de surface comparable. D'une région à l'autre, le barème varie du simple au quadruple, de 2 740 €/ha en Bourgogne-Franche-Comté à 10 890 €/ha dans les Hauts-de-France. Retrouvez l'analyse complète, département par département, sur notre observatoire du prix des terres agricoles, estimez vos parcelles avec « Découvrez la valeur de vos terres » et chiffrez frais de notaire et capacité d'emprunt grâce à nos calculatrices financières. * Moins de 100 ventes enregistrées : valeur indicative. n.d. : barème des terres louées non publié pour cette région.
La première pièce à lire est le bail. Un bail rural écrit, enregistré, dont le loyer se situe dans la fourchette préfectorale et se révise selon l'indice des fermages, sécurise le revenu ; un bail verbal hérité d'un arrangement de famille ou un fermage resté très en dessous du marché pèsent sur le prix. La durée restante joue dans les deux sens : elle garantit l'occupation à l'investisseur qui cherche un placement, mais elle éloigne l'échéance pour l'acheteur qui espère récupérer des parcelles libres. Un bail à long terme, plus contraignant qu'un bail ordinaire, ouvre en contrepartie des avantages de transmission.
Vient ensuite le fermier lui-même : son âge, la santé de son exploitation, la régularité des règlements et l'existence d'un successeur déterminent la solidité du loyer et la probabilité d'une libération à moyen terme. Le potentiel agronomique conserve tout son poids, car il fixe la valeur de revente : profondeur et nature des sols, drainage, accès à l'eau, regroupement du parcellaire, desserte par un chemin praticable. Un lot regroupé, bien drainé, voisin d'exploitations en croissance se revend plus facilement qu'une mosaïque de petites parcelles enclavées.
Ces biens viennent d'abord des propriétaires bailleurs qui ne sont pas agriculteurs : héritiers d'une exploitation transmise puis louée, indivisions qui souhaitent sortir d'un partage, retraités agricoles qui ont conservé leur foncier après avoir cessé l'activité. On les trouve dans toutes les régions, avec des volumes plus importants là où la propriété est morcelée et le fermage ancien, du Grand Ouest au Massif central, tandis que les plus gros lots apparaissent dans les plaines céréalières du Bassin parisien, des Hauts-de-France et du Grand Est. Les prés et prairies loués dominent l'offre dans les zones d'élevage et de montagne.
Côté acheteurs, on rencontre surtout des voisins agriculteurs qui consolident leur assise, des familles qui rachètent les parts de leurs cohéritiers, et des particuliers en quête d'un investissement foncier peu volatil, adossé à un actif réel. Beaucoup passent par un groupement foncier agricole (GFA), qui permet d'acheter à plusieurs, de céder des parts progressivement et d'organiser la transmission. La SAFER intervient également sur ce marché, notamment lorsque le fermier en place se porte acquéreur.
Le statut du fermage est d'ordre public : il s'impose au propriétaire, se poursuit de plein droit avec l'acquéreur et se renouvelle sauf congé délivré dans des cas limités. Le point le plus décisif est le droit de préemption du fermier en place, qui prime celui de la SAFER et lui permet d'acheter aux prix et conditions notifiés, ce qui réduit fortement les chances d'aboutir tant qu'il n'y a pas renoncé. Faites vérifier par le notaire l'existence et la date du bail, la régularité des notifications, les arriérés éventuels et les clauses environnementales qui limiteraient les usages.
Vérifiez aussi le régime d'urbanisme des parcelles, le bornage, les servitudes de passage et d'eau, les baux de chasse et l'existence d'installations comme un pylône ou des panneaux solaires, qui obéissent à des contrats distincts. Le contrôle des structures s'applique si vous entendez exploiter vous-même, et les terres restent soumises à la notification à la SAFER. Un achat de parts de société plutôt que de parcelles obéit, lui, à des règles de contrôle particulières.
Vendre un foncier occupé est possible, mais la transaction obéit à une chronologie stricte : notification au fermier, purge de son droit de préemption, notification à la SAFER, puis signature ; notre article peut-on vendre des terres louées détaille chaque étape et les erreurs qui font annuler une vente. Beaucoup de propriétaires choisissent de céder à leur fermier, d'autres préfèrent une vente en bloc à un investisseur qui reprend le bail en l'état. Si vous souhaitez au contraire acheter des terres agricoles louées pour les cultiver ensuite, la reprise pour exploiter suppose un congé motivé et des conditions précises, exposées dans comment reprendre un terrain loué pour l'exploiter.
Pour l'acquéreur qui vise un placement, le raisonnement est celui d'un investissement locatif : le loyer encadré par l'indice des fermages procure un rendement modeste mais régulier, peu corrélé aux marchés financiers, comparé à ses voisins européens dans prix des fermages : la France comparée au reste de l'Europe. Les loyers relèvent des revenus fonciers, le foncier loué par bail à long terme bénéficie d'un traitement favorable à l'IFI et d'exonérations partielles lors d'une donation ou d'une transmission, sous conditions de durée de détention. Acheter sans être agriculteur reste possible : les règles sont résumées dans peut-on acheter des terres agricoles sans être agriculteur.
Une parcelle occupée se négocie sous le prix d'une terre libre équivalente, parce que l'acquéreur achète un bien dont il ne dispose pas et dont le revenu est encadré. Le barème SAFER publie les deux valeurs côte à côte, et leur écart donne l'ordre de grandeur de la décote dans votre région. Elle se creuse quand le bail est récent, le fermier jeune et le loyer bas ; elle se réduit quand l'échéance approche ou que le fermier n'a pas de successeur.
Oui. Aucune condition de diplôme ni de nationalité n'est exigée pour devenir propriétaire bailleur : vous achetez un bien loué et percevez un fermage, sans exploiter. La vente reste notifiée à la SAFER, qui peut préempter, et le fermier en place conserve son droit de préemption prioritaire. Le contrôle des structures ne vous concerne que si vous décidez ensuite de mettre en valeur les parcelles vous-même.
Le loyer est encadré par un arrêté préfectoral qui fixe des minima et des maxima à l'hectare selon la nature des terres, et il se révise chaque année selon l'indice national des fermages. Le rendement courant est donc faible et prévisible, sans commune mesure avec un investissement immobilier classique. L'intérêt tient à la régularité du revenu foncier, à la faible volatilité de la valeur vénale des terres et au traitement fiscal du foncier détenu sur longue période.
Seulement à l'échéance du bail et en respectant le formalisme du congé pour reprise : le bénéficiaire doit être le propriétaire, son conjoint ou un descendant, remplir les conditions de capacité et exploiter personnellement pendant la durée prévue, sous le contrôle du tribunal paritaire en cas de contestation. Le congé délivré hors délai ou insuffisamment motivé est annulé. Achetez en considérant le bail comme durable, non comme une formalité passagère.
Partez de la valeur vénale des terres libres de la région donnée par notre observatoire et par le barème, appliquez la décote propre aux terres louées, puis corrigez selon le bail : durée restante, niveau du loyer par rapport à la fourchette locale, situation du fermier. Croisez ce résultat avec le revenu annuel capitalisé. Un expert foncier ou le notaire chargé de la vente peut confirmer l'estimation avant l'offre.
Les terres agricoles louées à vendre sur ma-propriete.fr proviennent de propriétaires bailleurs particuliers, d'agences immobilières rurales et d'études notariales. Filtrez par région, par surface ou par prix, et créez une alerte e-mail pour être averti de chaque nouveau lot de foncier loué mis en vente. Vous vendez des parcelles occupées par un fermier ? Déposez votre annonce afin de la présenter aux investisseurs du foncier rural.
