Au 1er octobre 2026, des centaines de milliers de baux ruraux vont être revalorisés de +3,23 %. C'est la plus forte hausse de l'indice national des fermages depuis 2023, et chaque bailleur va l'appliquer mécaniquement à son loyer. Mais derrière cette actualité se cache une question que peu de propriétaires se posent : au fond, un fermage français, est-ce cher ?
La réponse surprend. Avec un loyer moyen de 171 € par hectare et par an, la France se situe dans le bas du classement européen, loin derrière la moyenne de l'Union (295 €/ha) et à des années-lumière des Pays-Bas (941 €/ha). Un hectare de terre agricole se loue ainsi cinq fois moins cher en Beauce qu'en Hollande.
Cet article fait le point sur le prix des fermages en France, dresse le tour d'Europe des loyers agricoles, explique l'origine de cet écart et en tire les conséquences concrètes pour un propriétaire bailleur ou un investisseur foncier. Car, on le verra, un loyer faible ne signifie pas un mauvais placement.
En France, le loyer d'une terre agricole n'est pas librement négocié. Le statut du fermage, codifié aux articles L411-11 et suivants du code rural, impose que le loyer soit compris entre des minima et des maxima fixés par arrêté préfectoral dans chaque département. Ces fourchettes, exprimées en euros par hectare, varient selon la nature des terres (labours, prairies, cultures spéciales) et souvent selon les petites régions agricoles.
Une fois le loyer fixé dans le bail, il est actualisé chaque année par l'indice national des fermages, publié par arrêté ministériel. Cet indice est composé à 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare (RBEA) sur les cinq dernières années et à 40 % de l'évolution du prix du PIB.
L'arrêté du 11 août 2026 fixe l'indice national des fermages 2026 à 127,04, contre 123,06 en 2025, soit une progression de +3,23 %. Dans le détail, la composante « revenu agricole » ressort à 126,85 et la composante « prix du PIB » à 127,32. La hausse de cette année s'explique surtout par le rebond du revenu agricole 2025 (+4,72 %), qui a plus que compensé la mauvaise année 2024.
Cette revalorisation s'applique aux échéances de loyer à compter du 1er octobre 2026. Nous avons détaillé son mode de calcul et ses modalités d'application dans notre article consacré à l'indice des fermages 2026.
Sur une période plus longue, la progression est significative :
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Année
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Indice national des fermages
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Variation annuelle
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2019
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104,79
|
—
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2020
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105,33
|
+0,55 %
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2021
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106,48
|
+1,09 %
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2022
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110,26
|
+3,55 %
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2023
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116,46
|
+5,63 %
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2024
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122,55
|
+5,23 %
|
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2025
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123,06
|
+0,42 %
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2026
|
127,04
|
+3,23 %
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Évolution de l'indice national des fermages 2019-2026 (base 100 en 2009) — Source : arrêtés ministériels publiés au Journal officiel.
Entre 2019 et 2026, l'indice a progressé de plus de 21 %. Un fermage de 150 €/ha signé en 2019 atteint donc aujourd'hui environ 182 €/ha, sans qu'aucune renégociation n'ait été nécessaire.
Combien rapporte concrètement un hectare loué ? Selon les données que la France transmet à Eurostat, le loyer moyen des terres et prés s'établissait à 171 €/ha/an en 2024, contre 163 € en 2023 et 147 € en 2019. La progression (+16 % en cinq ans) suit logiquement celle de l'indice.
Cette moyenne nationale masque évidemment de fortes disparités entre une terre de labours du Bassin parisien et une prairie de montagne : les maxima des arrêtés préfectoraux varient du simple au quadruple selon les départements et les catégories de terres. Il n'existe toutefois aucune statistique publique des loyers réellement pratiqués par département : seuls les arrêtés préfectoraux fournissent les fourchettes réglementaires, que vous pouvez consulter sur le site de chaque préfecture ou de la DDT.
Eurostat publie chaque année les loyers moyens des terres agricoles dans les États membres (base apri_lrnt). Les données 2024, actualisées en janvier 2026, permettent de situer la France dans le paysage européen.
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Pays
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Loyer moyen 2024 (€/ha/an)
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Rapport à la France
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Pays-Bas
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941
|
× 5,5
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Danemark
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580
|
× 3,4
|
|
Grèce
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509
|
× 3,0
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Irlande
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426
|
× 2,5
|
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Pologne (terres arables)
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390
|
× 2,3
|
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Allemagne (2023, Destatis)*
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357
|
× 2,1
|
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Belgique
|
340
|
× 2,0
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Autriche
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309
|
× 1,8
|
|
Bulgarie
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303
|
× 1,8
|
|
Moyenne Union européenne
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295
|
× 1,7
|
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Luxembourg
|
288
|
× 1,7
|
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Espagne
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247
|
× 1,4
|
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Lituanie
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243
|
× 1,4
|
|
Finlande
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230
|
× 1,3
|
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Portugal
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207
|
× 1,2
|
|
Hongrie
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206
|
× 1,2
|
|
France
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171
|
× 1,0
|
|
Tchéquie
|
171
|
× 1,0
|
|
Suède
|
162
|
× 0,9
|
|
Slovénie
|
158
|
× 0,9
|
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Roumanie (terres arables)
|
142
|
× 0,8
|
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Estonie
|
115
|
× 0,7
|
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Lettonie
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111
|
× 0,6
|
|
Malte**
|
92
|
× 0,5
|
|
Croatie**
|
76
|
× 0,4
|
|
Slovaquie
|
69
|
× 0,4
|
Loyer moyen des terres agricoles (terres arables et/ou prairies) dans l'Union européenne en 2024, en €/ha/an — Source : Eurostat, apri_lrnt. * Allemagne : donnée nationale Destatis 2023 issue de l'enquête sur la structure des exploitations (loyer moyen par hectare de SAU louée), périmètre différent d'Eurostat. ** Malte et Croatie : dernière année disponible. L'Italie ne transmet plus de données depuis 2020 (837 €/ha cette année-là).
Trois enseignements ressortent de ce classement.
L'écart est considérable. Entre la Slovaquie (69 €) et les Pays-Bas (941 €), le loyer d'un hectare varie de 1 à 14. Le marché de la location agricole n'a rien d'un marché unique européen.
La France est dans le tiers inférieur. Avec 171 €/ha, elle se loue 42 % en dessous de la moyenne de l'Union et deux fois moins cher que l'Allemagne ou la Belgique, ses voisins immédiats aux conditions agronomiques pourtant comparables. Elle est à égalité avec la Tchéquie, un pays où la terre se vend pourtant environ deux fois plus cher.
La nature des terres pèse lourd. Partout en Europe, une terre arable se loue nettement plus cher qu'une prairie : 404 €/ha contre 180 €/ha en moyenne dans l'Union. Le chiffre français de 171 € est un « combiné » national qui mélange labours et herbages, à la différence de la Pologne ou de la Roumanie qui ne déclarent que leurs terres arables. Ces différences de périmètre invitent à la prudence sur les classements serrés, mais elles ne remettent pas en cause le constat d'ensemble.
La première explication tient au caractère administré du loyer. Aux Pays-Bas, au Danemark ou en Irlande, le loyer d'une terre résulte d'un marché largement libre : il reflète la rareté du sol, la concurrence entre exploitants et la valeur ajoutée des productions (maraîchage, horticulture, élevage laitier intensif). Quand un hectare de polder permet de dégager plusieurs milliers d'euros de marge, le fermier accepte de payer 900 € de loyer.
En France, la logique est inverse. Le loyer est plafonné par arrêté préfectoral et son évolution est indexée sur le revenu des fermiers (60 % de l'indice), et non sur la valeur de la terre. Le statut du fermage, hérité de 1946, a été conçu pour protéger l'exploitant et lui garantir un loyer soutenable, quitte à limiter la rémunération du propriétaire. Il remplit ce rôle, au prix d'une déconnexion durable entre le loyer et la valeur économique du sol.
Malte offre un exemple caricatural du même mécanisme. Le loyer y est également plafonné par la loi, à 92 €/ha en moyenne, pour une terre dont la valeur vénale atteignait 268 649 €/ha en 2023 selon Eurostat, du fait de la pression urbaine sur l'île. Le rendement locatif y est inférieur à 0,05 %. Là encore, le loyer administré coupe tout lien entre le prix du sol et ce qu'il rapporte.
La seconde explication est plus simple encore : la terre française est bon marché. Un hectare de terres et prés libres se vendait 6 460 € en 2025 selon la FNSAFER, contre 96 608 € pour une terre arable aux Pays-Bas (Eurostat, 2024). Même sans encadrement, un loyer cohérent avec un tel prix serait resté faible. Nous consacrerons un prochain article à cette question : pourquoi la terre agricole française vaut-elle quinze fois moins qu'aux Pays-Bas ?
C'est ici que le classement se renverse. Pour un investisseur, ce qui compte n'est pas le loyer en valeur absolue mais le rendement, autrement dit le rapport entre le loyer perçu et le capital immobilisé. Or, en rapprochant les loyers Eurostat des prix de vente, la France remonte en tête du classement.
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Pays
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Loyer (€/ha/an)
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Prix de la terre 2024 (€/ha)
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Rendement brut estimé
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France
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171
|
6 400
|
≈ 2,7 %
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Danemark
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580
|
22 468
|
≈ 2,6 %
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Pologne (terres arables)
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390
|
16 118
|
≈ 2,4 %
|
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Roumanie (terres arables)
|
142
|
8 700
|
≈ 1,6 %
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Tchéquie
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171
|
14 835
|
≈ 1,2 %
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Allemagne (2023)
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357
|
33 430
|
≈ 1,1 %
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Pays-Bas
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941
|
96 608
|
≈ 1,0 %
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Rendement locatif brut de la terre agricole (loyer annuel / prix de vente), ordres de grandeur 2024 — Sources : Eurostat (apri_lrnt, apri_lprc), Destatis, FNSAFER. Prix de vente 2024 issus d'Eurostat apri_lprc (terres arables, sauf France : terres et prés combinés) ; Allemagne : Kaufwert moyen 2023 (BMEL/Destatis), statistique qui inclut les micro-parcelles périurbaines et n'est pas directement comparable aux prix SAFER. Calculs ma-propriete.fr, à lire comme des ordres de grandeur : les périmètres de collecte des loyers et des prix diffèrent selon les pays.
Le message est clair. Le fermage français est faible en valeur absolue, mais il rapporte proportionnellement plus qu'un pacht néerlandais ou qu'un bail allemand, tout simplement parce que le capital à immobiliser pour l'obtenir est beaucoup plus faible. Un investisseur qui achète 100 000 € de terres louées en France perçoit environ 2 700 € de loyer brut par an ; aux Pays-Bas, la même somme ne lui rapporterait que 1 000 €.
Rendement brut, rendement net : la nuance qui compte
Ce rendement de 2,7 % est brut. Il faut en déduire la taxe foncière sur le non bâti (dont le bailleur ne peut récupérer qu'une fraction sur le fermier), l'assurance, les éventuels travaux de drainage ou de clôture, et surtout l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers. Pour un contribuable imposé à 30 %, le rendement net d'impôt tombe fréquemment autour de 1,5 %. Le rendement de la terre agricole doit donc s'apprécier sur le long terme, en intégrant la revalorisation du capital (le prix des terres libres a progressé de 0,9 % en 2025) et les avantages de transmission (exonération partielle de droits pour les biens loués par bail à long terme).
Le premier réflexe est de vérifier l'application de la revalorisation de +3,23 % sur les échéances à compter du 1er octobre 2026. L'indexation est automatique en droit, mais elle ne se fait pas toute seule : c'est au propriétaire de recalculer le loyer et de le notifier au fermier. Notre calculatrice de fermage permet de le faire en quelques secondes.
Au-delà de cette actualité, le bailleur français bénéficie d'un cadre singulier : un loyer certes plafonné, mais indexé, sécurisé et payé par un exploitant qui a tout intérêt à conserver la terre. En contrepartie, la reprise du bien pour le vendre libre ou l'exploiter soi-même est très encadrée, et le fermier dispose d'un droit de préemption en cas de vente.
La comparaison européenne conduit à une conclusion contre-intuitive : la France est, parmi les grands pays agricoles de l'Ouest, celui où la terre louée offre le meilleur rendement locatif. Et ce rendement peut encore être amélioré à l'achat. Une terre déjà louée se négocie moins cher qu'une terre libre : 5 350 €/ha contre 6 460 €/ha en 2025 selon la FNSAFER, soit une décote d'environ 17 %. Pour un investisseur qui n'a pas vocation à exploiter, cette décote se traduit mécaniquement par un rendement plus élevé sur le capital investi (171 € rapportés à 5 350 € donnent 3,2 % brut).
Trois précautions s'imposent toutefois avant d'acheter des terres louées : examiner le bail (durée restante, bail à long terme ou bail de 9 ans, clauses de reprise), s'assurer de la solidité du fermier en place, et vérifier le montant réel du loyer par rapport aux fourchettes de l'arrêté préfectoral, car un loyer sous-évalué depuis des années ne se rattrape pas facilement.
Vous souhaitez connaître la valeur de vos terres, louées ou libres, et le loyer que vous pourriez en attendre ? Notre étude de valorisation foncière vous donne une estimation fondée sur les transactions réelles de votre secteur. Et si vous envisagez de vendre ou d'acquérir des terres agricoles, notre service de mise en relation vous oriente vers les professionnels compétents de votre département.
Le fermage français est un objet singulier en Europe. Loyer parmi les plus bas du continent (171 €/ha contre 295 € en moyenne dans l'Union), il n'en offre pas moins l'un des meilleurs rendements locatifs, parce que la terre elle-même est bon marché. Ce système, hérité du statut du fermage de 1946, protège le fermier, sécurise le bailleur et maintient un coût d'accès au foncier très faible pour les exploitants. Il a aussi son revers : une rémunération plafonnée pour le propriétaire et une fiscalité qui érode une bonne part du rendement.
Reste une question que ce tour d'Europe soulève sans y répondre : si le loyer français est cohérent avec le prix de la terre, pourquoi cette terre vaut-elle quinze fois moins qu'aux Pays-Bas ? C'est l'objet de notre prochain article.
Sources : Eurostat, Agricultural land prices and rents (2024) ; communiqué Eurostat du 28 janvier 2026 ; arrêté du 11 août 2026 constatant l'indice national des fermages ; Destatis, communiqué 153/2024 ; FNSAFER, Le Prix des Terres.
