Prix des terres agricoles en Europe : pourquoi un hectare vaut 15 fois plus aux Pays-Bas qu'en France

Avec le prix d'un seul hectare de terre arable dans le Flevoland, on achète près de vingt-deux hectares de labours en Normandie. La comparaison n'est pas une figure de style : elle sort des chiffres publiés par Eurostat en janvier 2026. Un hectare de terre arable vaut 96 608 € aux Pays-Bas et 6 400 € en France. Un rapport de 1 à 15, entre deux pays voisins, membres du même marché unique, soumis à la même politique agricole commune et dotés de sols parmi les meilleurs d'Europe.

Cet écart n'est ni une anomalie statistique ni un accident de conjoncture. Il est stable dans le temps, il se creuse, et il résulte de choix économiques et politiques opposés faits de part et d'autre de la frontière. Comparé au reste du continent, le prix des terres agricoles en Europe révèle en réalité deux modèles fonciers opposés. Nous détaillons ici les six mécanismes qui expliquent l'écart franco-néerlandais : la valeur produite par hectare, la rareté du sol, les droits à produire, la régulation du marché foncier, le statut locatif et la fiscalité. Et nous en tirons la question qui intéresse vraiment un propriétaire ou un investisseur français : notre terre est-elle « bon marché », ou simplement valorisée selon d'autres règles ?

Le prix des terres agricoles en Europe : un écart de 1 à 15 qui se creuse

Eurostat publie chaque année le prix moyen des terres arables et des prairies dans les États membres (base apri_lprc). Les données 2024, diffusées le 28 janvier 2026, donnent le classement suivant pour les principaux marchés d'Europe de l'Ouest.

Prix moyen d'un hectare de terre arable en 2024, en euros courants — Source : Eurostat, apri_lprc. * Donnée provisoire ou estimée. ** Flandre uniquement, premier semestre 2024, Notarisbarometer (Fednot), hors Eurostat. *** France : moyenne nationale des terres et prés libres transmise par la FNSAFER, périmètre différent de celui des autres pays. Malte (201 263 €/ha) n'est pas retenue ici : son micro-marché, entièrement dicté par la pression urbaine, ne se compare à aucun autre.

Deux constats s'imposent. D'abord, la France n'est pas seulement loin des Pays-Bas : elle est en dessous de la moyenne européenne, à moins de la moitié du prix moyen de l'Union et deux fois moins chère que l'Espagne. Ensuite, l'écart avec les Pays-Bas ne se referme pas, il s'ouvre.

Évolution du prix des terres arables, en euros courants — Source : Eurostat, apri_lprc. Calculs ma-propriete.fr.

En treize ans, le prix de l'hectare néerlandais a presque doublé quand le prix français progressait de 19 % en euros courants. Corrigée de l'inflation, la terre française a en réalité perdu de la valeur sur la période, tandis que la terre néerlandaise gagnait environ 50 % en termes réels. Et le mouvement se poursuit : le Kadaster (le cadastre néerlandais) relève une hausse de 12 % en 2025, à 95 400 €/ha toutes terres agricoles confondues, quand la FNSAFER enregistre 6 460 €/ha pour les terres et prés libres, soit +0,9 %. Au premier trimestre 2026, la terre labourable néerlandaise franchissait 115 000 €/ha, et jusqu'à 206 500 €/ha dans le Flevoland selon Rabobank.

D'où viennent ces chiffres, et sont-ils comparables ?

La question mérite d'être posée avant d'aller plus loin, car un écart de 1 à 15 invite naturellement à soupçonner un artefact statistique.

Eurostat ne mesure pas les prix lui-même : il compile les statistiques nationales, avec les périmètres propres à chaque pays. La donnée française correspond à la moyenne nationale des « terres et prés libres » publiée par la FNSAFER, ce qu'Eurostat signale d'ailleurs par un indicateur de « définition différente ». Elle mélange donc labours et prairies, alors que le chiffre néerlandais porte sur les seules terres arables. Trois pays majeurs sont par ailleurs absents du jeu de données : l'Allemagne, l'Italie (qui ne transmet plus depuis 2020) et Chypre, ce qui interdit toute comparaison directe avec eux.

Ces réserves justifient de vérifier la robustesse de l'écart en changeant de découpage. L'exercice est rassurant, si l'on peut dire :

• Prairies néerlandaises (77 609 €/ha) contre terres et prés français (6 400 €/ha) : rapport de 12,1.
• Terre labourable néerlandaise début 2026 (115 000 €/ha) contre terres de grandes cultures libres en France (8 150 €/ha) : rapport de 14,1.
• Toutes terres agricoles 2025, Kadaster contre FNSAFER (95 400 contre 6 460 €/ha) : rapport de 14,8.

Quel que soit l'angle retenu, l'ordre de grandeur tient : entre 12 et 15.

Contre-vérification par nos propres données : l'observatoire DVF

Les chiffres Eurostat pour la France proviennent d'une source unique, la FNSAFER, dont le périmètre (les terres et prés libres non bâtis) est plus étroit que celui de nos voisins. Pour vérifier l'écart de façon indépendante, nous avons exploité une seconde source, de nature totalement différente : la base DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP, qui recense les prix réellement inscrits dans les actes notariés. C'est la matière première de notre observatoire du prix des terres agricoles en France.

La différence de méthode mérite d'être explicitée. La FNSAFER produit une statistique de marché, construite à partir des notifications de vente qu'elle reçoit et retraitée par segments (terres libres, terres louées, grandes cultures, vignes). La base DVF est une statistique fiscale et exhaustive : elle enregistre toutes les mutations à titre onéreux, sans tri qualitatif. Les deux ne devraient donc pas donner exactement le même chiffre. Elles convergent pourtant remarquablement.

Transactions de terres agricoles en France métropolitaine — Source : base DVF (DGFiP), analyse ma-propriete.fr. Surface moyenne des lots : 10,8 ha.

Sur près de 73 000 transactions analysées entre 2021 et 2025, le prix moyen s'établit à 6 059 €/ha en 2025, à 6 % près du chiffre FNSAFER pour les terres libres (6 460 €/ha). Deux sources indépendantes, deux méthodes différentes, un même ordre de grandeur : le niveau français n'est pas un artefact de collecte.

Le prix médian, que la statistique FNSAFER ne publie pas, ajoute une information utile. Il s'établit à 5 307 €/ha, soit 14 % sous la moyenne. Autrement dit, une moitié des hectares agricoles vendus en France change de mains sous 5 300 €. La moyenne est tirée vers le haut par un noyau de transactions premium (périurbain, Champagne, Beauce), pas représentatif du marché courant. Face aux Pays-Bas, le rapport ne tombe donc pas : il monte à 1 à 18.

Surtout, DVF permet un test que les moyennes nationales interdisent : comparer les segments les plus chers du marché français à la moyenne néerlandaise.

Segments du marché français rapportés au prix moyen d'une terre arable néerlandaise (96 608 €/ha, Eurostat 2024) — Sources : base DVF (DGFiP) et FNSAFER pour la France (2025), Eurostat pour les Pays-Bas. Calculs ma-propriete.fr. Les millésimes diffèrent d'un an, ce qui ne modifie pas les ordres de grandeur.

La lecture est sans appel. Le décile supérieur du marché français, c'est-à-dire les 10 % de transactions les plus chères du pays, reste neuf fois en dessous du prix MOYEN néerlandais. Le département le plus cher de France, les Bouches-du-Rhône avec ses terres maraîchères sous pression urbaine, reste cinq fois en dessous, et dix fois en dessous du Flevoland. L'écart n'est donc pas un effet de composition dû à la présence, dans la moyenne française, de vastes surfaces d'élevage à bas prix. Il traverse tout le marché, du plus modeste au plus recherché.

Enfin, la base DVF confirme la stagnation observée dans les séries Eurostat. Entre 2021 et 2025, le prix moyen progresse de 4,4 % cumulés, soit un rythme de +1,1 % par an, très inférieur à l'inflation de la période. En euros constants, la terre agricole française s'est dépréciée sur cinq ans. Sur la seule année 2025, elle gagne 0,3 % quand la terre néerlandaise gagne 12 %. L'écart de 1 à 15 n'est pas un héritage figé : il se creuse chaque année.

Le sujet n'est donc pas la statistique, mais l'économie. Voici les six mécanismes qui produisent cet écart.

Raison n°1 : un hectare néerlandais produit sept fois plus de valeur

Le prix d'une terre agricole est, en première approche, la capitalisation du revenu qu'elle permet de dégager. Or les deux agricultures ne jouent pas dans la même catégorie en matière de valeur produite au mètre carré.

En rapportant la production de la branche agricole à la surface agricole utilisée, on obtient un ordre de grandeur éloquent : environ 23 000 € de production par hectare et par an aux Pays-Bas (41,3 milliards d'euros pour 1,80 million d'hectares) contre environ 3 300 €/ha en France (88,3 milliards d'euros pour 26,9 millions d'hectares). Un rapport de sept. Ce calcul, réalisé à partir des comptes économiques de l'agriculture d'Eurostat et des surfaces publiées par le CBS et Agreste, est une estimation grossière : il mélange toutes les productions, y compris le hors-sol, et ne dit rien de la marge. Il donne néanmoins la bonne intuition.

Cette intensité tient à la structure même de l'agriculture néerlandaise : environ 102 000 hectares d'horticulture, dont près de 10 000 hectares de serres, un élevage laitier parmi les plus intensifs d'Europe, et une spécialisation dans les productions à très forte valeur ajoutée (semences, plants, fleurs, légumes). Quand un hectare de serre dégage plusieurs centaines de milliers d'euros de chiffre d'affaires, la valeur du sol qui le porte n'a plus grand-chose à voir avec celle d'un hectare de céréales en Champagne.

Attention toutefois à ne pas surinterpréter : la rentabilité par hectare ne se transmet au prix du foncier que dans la mesure où l'exploitant peut capter cette rente durablement. Les productions sous serre, précisément, dépendent moins du sol que de l'énergie et du capital technique. La productivité explique donc une partie de l'écart, pas sa totalité.

Raison n°2 : une rareté du sol sans équivalent en France

Les Pays-Bas comptent 530 habitants par kilomètre carré, contre 108 en France (Eurostat, 2024). Le pays est cinq fois plus dense, sur un territoire où presque chaque hectare a été gagné, drainé, aménagé. Le sol y est un bien rare au sens le plus strict du terme.

Cette rareté se traduit par une concurrence permanente entre usages : logement, infrastructures, zones d'activité, production d'énergie, et désormais renaturation. L'État néerlandais et les provinces achètent en effet des terres agricoles pour atteindre leurs objectifs environnementaux, parfois en payant au-dessus du prix de marché, ce que les organisations agricoles dénoncent régulièrement et qu'une enquête du média Follow the Money a documenté. La puissance publique, en cherchant à sortir des terres de l'agriculture, contribue à faire monter le prix de celles qui restent.

À cette rareté physique s'ajoute une rareté de marché. Environ 33 900 hectares ont changé de mains en 2025, soit à peine 1,9 % de la surface agricole néerlandaise. Sur un marché aussi étroit, chaque hectare disponible est disputé par plusieurs voisins qui en ont besoin, et le prix se forme au niveau de l'acheteur le plus contraint. En France, la fluidité du marché foncier rural, entretenue par un volume de transactions bien supérieur, produit l'effet inverse.

Raison n°3 : les droits à produire et le paradoxe des rachats d'État

Voici le mécanisme le moins connu en France, et probablement le plus puissant à court terme. L'agriculture néerlandaise est encadrée par un système de droits à produire et de contraintes environnementales qui transforment l'hectare en bien de première nécessité pour l'éleveur.

Les fosfaatrechten (droits au phosphate), instaurés en 2018 pour plafonner les effluents d'élevage, s'échangeaient à 257 € le kilogramme à l'été 2026, tout près du record historique. Rabobank estime qu'agrandir un troupeau laitier d'une seule vache suppose aujourd'hui de l'ordre de 70 000 € d'investissement, droits compris. Dans un tel contexte, l'hectare devient le support obligé de la capacité de production.

La fin de la dérogation néerlandaise à la directive Nitrates amplifie considérablement le phénomène. Chaque exploitation doit désormais disposer de plus d'hectares pour épandre le même volume d'effluents. Rabobank et la presse agricole néerlandaise identifient cette « extensification forcée » comme le principal moteur de la hausse récente des prix : les éleveurs n'achètent pas de la terre pour produire davantage, mais pour continuer à produire autant.

Raison n°4 : en France, un marché foncier administré qui contient les prix

Passons de l'autre côté de la frontière. Si la terre néerlandaise est chère parce que son marché est libre et tendu, la terre française est bon marché aussi parce que son marché est encadré par un dispositif de régulation sans équivalent aux Pays-Bas.

La pièce maîtresse est la SAFER. Ses sociétés d'aménagement foncier disposent d'un droit de préemption assorti d'un pouvoir de révision de prix (articles L143-1 et L143-10 du code rural) : lorsqu'elles estiment le prix notifié excessif au regard des valeurs locales, elles peuvent préempter en offrant un prix inférieur, le vendeur pouvant alors renoncer à la vente ou saisir le juge. Statistiquement, l'exercice effectif de ce droit reste marginal. Mais son existence suffit : la simple possibilité d'une contre-offre discipline l'ensemble du marché, notaires et vendeurs anticipant le seuil au-delà duquel une opération deviendrait contestable. À cela s'ajoute le contrôle des structures, qui subordonne l'agrandissement des exploitations à une autorisation administrative.

Aux Pays-Bas, rien de tel. Le fermage régulier y est certes encadré par des pachtnormen, des normes de loyer fixées par l'État, mais la vente de terres est entièrement libre : pas de préemption publique, pas de révision de prix, pas de contrôle des structures. Un investisseur, un promoteur, un fonds ou un voisin peuvent y acheter au prix qu'ils acceptent de payer. La différence est structurelle : la France a un marché foncier régulé, les Pays-Bas un marché foncier libre.

Raison n°5 : le statut du fermage et le poids des terres louées

La deuxième singularité française tient au mode de détention de la terre. Selon le recensement agricole de 2020, environ 78 % de la surface agricole utile française est exploitée en location. Aux Pays-Bas, le pacht représente à l'inverse environ un quart des surfaces, le reste étant détenu en pleine propriété par l'exploitant (données Wageningen ER, à considérer comme un ordre de grandeur car elles datent de 2017).

Cette différence a deux conséquences directes sur les prix.

D'abord, une terre louée vaut moins cher qu'une terre libre. En France, la décote est mesurable : 5 350 €/ha pour une terre louée contre 6 460 €/ha pour une terre libre en 2025 (FNSAFER), soit environ 17 % d'écart. Le statut du fermage explique cette décote : bail de neuf ans renouvelable quasi automatiquement, droit au renouvellement, droit de préemption du preneur, reprise strictement encadrée. Un acheteur qui n'est pas l'exploitant en place achète un bien dont il ne dispose pas librement. Comme la majorité des surfaces françaises sont dans cette situation, la moyenne nationale s'en ressent : le marché néerlandais est d'abord un marché de terres libres, structurellement plus cher.

Ensuite, le loyer lui-même. Un fermage français moyen s'établit à 171 €/ha/an, contre 941 €/ha aux Pays-Bas, le pacht le plus élevé d'Europe (Eurostat, 2024). Un loyer 5,5 fois supérieur « porte » mécaniquement une valeur vénale bien plus élevée, puisque la valeur d'un actif locatif est le rapport entre son loyer et le taux de rendement exigé. Nous avons détaillé ce mécanisme dans notre article consacré au prix des fermages en France et en Europe.

Raison n°6 : une fiscalité foncière qui change tout

Dernier mécanisme, souvent oublié dans les comparaisons : ce qui compte pour un propriétaire n'est pas le loyer brut, mais ce qu'il en reste après impôt. Or les deux pays ont fait, là encore, des choix opposés.

Selon une étude comparée publiée en 2022 par la Fondation pour la recherche sur la biodiversité, les Pays-Bas appliquent une exonération des terres agricoles au titre de la taxe foncière (la cultuurgrondvrijstelling), un traitement favorable des revenus de fermage et une fiscalité des mutations très allégée pour le foncier agricole. La France cumule à l'inverse une taxe foncière sur les propriétés non bâties récurrente, une imposition des revenus fonciers pouvant atteindre les tranches supérieures du barème augmentées des prélèvements sociaux, et des droits de mutation parmi les plus élevés d'Europe. Cette source étant unique et datant de 2022, ces éléments doivent être lus comme une tendance d'ensemble plutôt que comme un état du droit à jour : les régimes fiscaux évoluent, et le droit français comporte par ailleurs des dispositifs d'allègement significatifs à la transmission (exonération partielle des biens ruraux loués par bail à long terme, pacte Dutreil).

Le mécanisme économique, lui, ne prête pas à discussion : à loyer brut identique, un rendement net supérieur se capitalise dans le prix. Une fiscalité légère sur la détention et la transmission augmente ce que l'acheteur peut rationnellement payer.

La terre française est-elle vraiment « bon marché » ?

En valeur absolue, la réponse est oui, et pas seulement face aux Pays-Bas. La France se situe sous la moyenne européenne, loin derrière la Flandre (68 934 €/ha), l'Irlande (50 375 €/ha), le Danemark (22 468 €/ha) ou même l'Espagne (12 778 €/ha).

Mais « bon marché » ne signifie pas « sous-évalué ». Les six mécanismes décrits ci-dessus forment un système cohérent. La France a organisé son marché foncier pour que l'accès à la terre reste possible pour ceux qui l'exploitent : régulation des prix de vente, loyers plafonnés, sécurité du preneur, contrôle des agrandissements. Le résultat est un coût d'installation contenu, mais aussi une liquidité encadrée, un rendement net comprimé par la fiscalité et une valorisation patrimoniale faible sur longue période. Les Pays-Bas ont fait le choix inverse : un marché libre, un actif qui se valorise fortement, et un coût d'accès au foncier devenu prohibitif pour un jeune exploitant.

Aucun de ces deux modèles n'est objectivement supérieur : ils optimisent des objectifs différents. Pour un investisseur, la conséquence pratique est double. La terre française offre un rendement locatif brut supérieur à celui de ses voisins, précisément parce que le capital à immobiliser est faible. En contrepartie, l'espérance de plus-value y est structurellement plus modeste, et le dispositif de régulation limite les stratégies purement patrimoniales. Ce que l'on gagne en rendement d'entrée, on ne le retrouve pas en appréciation du capital.

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Conclusion

L'écart de 1 à 15 entre la France et les Pays-Bas n'a pas une cause, il en a six, qui se multiplient les unes aux autres : une valeur produite par hectare sept fois supérieure, une rareté physique du sol sans équivalent, des droits à produire qui rendent l'hectare indispensable, un marché de vente entièrement libre là où la France régule, une agriculture de propriétaires face à une agriculture de fermiers, et une fiscalité foncière beaucoup plus légère. Chacun de ces facteurs, pris isolément, expliquerait un écart de 30 ou 50 %. C'est leur combinaison qui produit un rapport de quinze.

Reste une question ouverte, que la comparaison ne tranche pas : la trajectoire néerlandaise, où l'installation d'un jeune éleveur suppose plusieurs millions d'euros de capital, est-elle soutenable ? Et à l'inverse, le modèle français, qui préserve l'accès au foncier au prix d'une rémunération très faible du propriétaire, résistera-t-il au retrait progressif des bailleurs familiaux ? Nous poursuivrons cette série avec le marché le plus atypique de tous en matière de prix du sol : celui des vignes.

En savoir plus

• Prix des fermages : la France comparée au reste de l'Europe
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Sources : base DVF (Demandes de valeurs foncières), DGFiP, exploitation ma-propriete.fr sur 73 000 transactions 2021-2025 ; Eurostat, apri_lprc (prix des terres) et apri_lrnt (loyers) ; communiqué Eurostat du 28 janvier 2026 ; métadonnées Eurostat apri_lpr_esms ; Kadaster, marché foncier agricole ; FNSAFER, Le Prix des Terres 2026 ; CBS, faits et chiffres de l'agriculture néerlandaise ; Rabobank, marché foncier et élevage laitier ; Boerderij, baromètre des droits au phosphate ; Algemene Rekenkamer, plans Lbv et Lbv-plus ; Follow the Money, l'État et les prix du foncier ; Destatis, Kaufwerte landwirtschaftlicher Grundstücke ; FRB, la taxation des terres agricoles en Europe (2022) ; Insee, recensement agricole 2020.