Préemption partielle Safer : ce que change la loi de 2026

Pendant douze ans, vendre une maison de campagne avec ses hectares de prés ou de bois a constitué le moyen le plus sûr, et parfaitement légal, d'écarter la Safer d'une transaction rurale. La loi n° 2026-796 du 18 août 2026 d'urgence pour la protection et la souveraineté agricoles referme partiellement cette porte. Depuis sa publication au Journal officiel du 19 août 2026, le notaire doit notifier séparément à la Safer les terres agricoles qui ne sont pas contiguës à l'habitation vendue, et la Safer peut les préempter seules, sans que le vendeur puisse lui imposer d'acheter aussi la maison.

L'enjeu n'est pas anecdotique. Selon la FNSafer, 28 400 hectares sont sortis de l'usage agricole en 2025 par « consommation masquée », c'est-à-dire par l'achat de biens bâtis et non bâtis par des non-agriculteurs, soit plus de trois fois la surface artificialisée la même année (8 500 hectares). Près d'une transaction concernée sur deux portait sur un bien bâti.

Cet article explique ce qu'est la préemption partielle, pourquoi elle ne fonctionnait pas, ce que la loi de 2026 modifie réellement (et ce qu'elle laisse intact), quelles exceptions subsistent, et ce que cela change concrètement pour un vendeur, un acquéreur ou un notaire. Il présente aussi les critiques que soulève le texte.

Préemption partielle de la Safer : de quoi parle-t-on ?

La préemption partielle est la faculté, pour une Safer, de ne préempter qu'une partie des biens mis en vente dans un même acte, en pratique les terres agricoles, en laissant le reste (maison d'habitation, bâtiments sans usage agricole, terrain constructible) à l'acquéreur initial. Elle est prévue par l'article L. 143-1-1 du code rural et de la pêche maritime, créé par la loi d'avenir pour l'agriculture du 13 octobre 2014.

Ce texte n'a rien d'unilatéral. Le législateur de 2014, alerté par le Conseil d'État sur le risque d'atteinte au droit de propriété, a donné au vendeur une contrepartie : lorsque la Safer annonce une préemption partielle, le propriétaire dispose de deux mois pour choisir entre trois voies.

Ce mécanisme reste en vigueur en 2026. La loi du 18 août 2026 ne le modifie pas d'un mot. Elle agit en amont, au stade de la notification de la vente, et c'est là toute la subtilité de la réforme.

Pourquoi la préemption partielle ne fonctionnait pas

Avant 2014 : le tout ou rien

Jusqu'à la loi d'avenir, la Safer devait préempter la totalité des biens notifiés ou renoncer. Dès lors qu'un seul bien de la vente échappait à son droit de préemption, une maison sans lien avec une exploitation agricole par exemple, elle ne pouvait rien préempter du tout. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 28 mars 2019 (3e chambre civile, pourvoi n° 18-11.722), sur des faits antérieurs à 2014 : la préemption d'un ensemble de huit parcelles agricoles et d'une maison à rénover a été annulée, quelle que soit la prédominance de la surface agricole.

Depuis 2014 : un droit neutralisé dans huit cas sur dix

La préemption partielle devait résoudre ce blocage. Elle a été neutralisée par la première des trois options du vendeur. Une Safer ne peut ni immobiliser plusieurs centaines de milliers d'euros dans une maison d'habitation, ni la rétrocéder dans le cadre de ses missions. Lorsqu'un vendeur exige qu'elle achète l'ensemble, elle renonce presque toujours.

Les chiffres officiels sont sans ambiguïté. Dès 2020, le ministre de l'Agriculture reconnaissait devant le Sénat que cette faculté « empêche quasi systématiquement la préemption par la Safer » et que les préemptions partielles représentaient moins de 10 % du total en 2018. En 2026, l'exposé sommaire de l'amendement gouvernemental à l'origine de la réforme précise que le vendeur exige l'acquisition de l'ensemble dans 82 % des cas et que la Safer est alors contrainte de renoncer dans 60 % de ces dossiers, « en raison de son incapacité à trouver un repreneur ou à former un projet aux prix demandés ».

Le cas d'école cité à l'Assemblée nationale

En séance, le 29 mai 2026, le député Peio Dufau a décrit une vente à Arbonne, au Pays basque : une maison à rénover et quinze hectares de terres, estimés 800 000 € par la Safer, vendus 3,2 millions d'euros à un acquéreur non agriculteur. Selon lui, ce type d'opération fait disparaître chaque année l'équivalent de quatre exploitations au Pays basque et de soixante-dix-huit en Provence-Alpes-Côte d'Azur. Joindre une maison aux terres n'a jamais été qualifié de fraude par la jurisprudence : c'était une pratique légale, et efficace.

Ce que change la loi du 18 août 2026

La réponse tient en une phrase : lorsque la vente comporte à la fois des biens préemptables et des biens non contigus qui ne le sont pas, la notification à la Safer s'effectue désormais en deux opérations distinctes. Sur le lot des terres, la Safer exerce une préemption ordinaire, et le vendeur ne peut plus lui opposer l'exigence d'acheter aussi la maison, puisque celle-ci fait l'objet d'une autre notification.

Le nouveau I bis de l'article L. 141-1-1 du code rural

L'article 37 de la loi insère un paragraphe I bis dans l'article L. 141-1-1, qui régit l'obligation d'information de la Safer sur les ventes de biens ruraux. Il prévoit que lorsque la cession comporte à la fois des biens ou droits immobiliers sur lesquels une Safer est autorisée à préempter (au titre des articles L. 143-1, L. 143-7 et L. 143-16) et des biens « non contigus » sur lesquels elle ne l'est pas, la formalité de notification « s'exerce de manière séparée pour les deux types de biens ». Chaque notification comporte l'indication du prix et des conditions propres aux biens qu'elle concerne, et « constitue, pour l'application du droit de préemption, une opération distincte ».

Cette dernière phrase, ajoutée au Sénat par un amendement rédigé avec la FNSafer, est décisive. Sans elle, la séparation serait restée formelle : la Safer aurait pu invoquer l'unité de la vente pour se voir opposer l'article L. 143-1-1. Avec elle, les terres non contiguës forment une vente autonome au regard du droit de préemption.

Ce qui n'a pas changé : maison et terres attenantes

Le texte ne vise que les biens non contigus. Une longère et les douze hectares qui l'entourent restent une vente unique, soumise à l'article L. 143-1-1 inchangé : la Safer peut proposer une préemption partielle, mais le vendeur conserve la faculté d'exiger l'achat de l'ensemble ou une indemnité. Les députés qui souhaitaient étendre le dispositif aux biens contigus, « précisément la situation la plus fréquente » selon leurs propres termes, ont été battus de justesse à l'Assemblée nationale (52 voix pour, 63 contre), le gouvernement ayant signalé un « risque constitutionnel évident ». Une nouvelle tentative en commission mixte paritaire a également échoué.

De la proposition de loi Dufau à la loi d'urgence : chronologie

Chronologie de la réforme — Sources : dossiers législatifs de l'Assemblée nationale et du Sénat, Journal officiel.

Les exceptions : monuments historiques et jardins remarquables

La notification séparée n'est pas applicable dans deux cas, obtenus au Parlement à l'initiative des associations de propriétaires de demeures historiques :

• les monuments historiques classés ou inscrits, « ainsi qu'aux terrains avec lesquels ils forment un ensemble immobilier cohérent et qui appartiennent au même propriétaire » ;
• les terrains bénéficiant du label « jardin remarquable » décerné par le ministre chargé de la Culture.

Pour ces biens, la vente reste notifiée en un seul bloc et le vendeur conserve les trois options de l'article L. 143-1-1, dont celle d'exiger que la Safer achète l'ensemble. L'exception ne soustrait donc pas ces terres à la préemption, elle rend au propriétaire le levier qui la neutralise en pratique.

Le périmètre de ces exceptions a été âprement discuté. La commission du Sénat y avait ajouté les sites patrimoniaux remarquables et les sites classés ou inscrits au titre du code de l'environnement. Huit amendements identiques, venus de tous les groupes, ont supprimé cette troisième exception en séance, au motif qu'elle couvrait des superficies considérables dans des zones très attractives et créait une rupture d'égalité. Le gouvernement, lui, voulait supprimer toutes les exceptions, jugeant que « la Safer n'a jamais eu pour mission d'intervenir sur des ventes de jardins remarquables ou de monuments historiques » ; il n'a pas été suivi. Point de vigilance pour les propriétaires de châteaux : la notion d'« ensemble immobilier cohérent » n'est pas davantage définie que celle de contiguïté.

Les autres mesures Safer du même texte

L'article 37 ne se limite pas à la notification séparée. Il faut le lire comme un ensemble, car ses autres dispositions modifient les délais et le champ de la préemption pour toutes les ventes rurales, contiguës ou non.

Les autres apports des articles 37 et 38 de la loi n° 2026-796 — Source : texte définitif adopté le 21 juillet 2026.

Conséquences pratiques pour le vendeur, l'acquéreur et le notaire

Pour le vendeur d'une maison avec des terres non attenantes

Le premier réflexe est cartographique : avant même de fixer un prix, il faut identifier les parcelles contiguës à l'habitation et celles qui ne le sont pas. Les secondes feront l'objet d'une notification propre, avec leur prix et leurs conditions, et pourront être préemptées seules. Le vendeur ne pourra pas exiger que la Safer achète la maison, et aucune indemnité de perte de valeur n'est prévue pour ce cas de figure.

La tentation sera de ventiler le prix en surévaluant la maison et en sous-évaluant les terres, pour rendre la préemption des terres peu attractive à rétrocéder ou, à l'inverse, de gonfler le prix des terres pour dissuader la Safer. La seconde stratégie se heurte au pouvoir de révision de prix, que nous avons détaillé dans notre article La SAFER peut-elle imposer un prix de vente ? ; la première expose le vendeur à une vente de la maison à un prix que l'acquéreur, privé des terres, refusera de payer. Il est donc indispensable de prévoir dans le compromis une condition suspensive liant les deux lots : si les terres sont préemptées, l'acquéreur doit pouvoir renoncer à la maison, ou renégocier.

Pour l'acquéreur non agriculteur

Le risque est inversé : se retrouver propriétaire d'une maison sans les hectares qui motivaient l'achat. Trois pistes limitent ce risque. La première est le projet agricole crédible, porté personnellement ou par un fermier installé sur les terres avant la vente, sachant qu'un preneur en place depuis plus de trois ans prime la Safer. La deuxième est la clause d'indivisibilité des lots dans l'avant-contrat. La troisième est la lecture attentive des délais : avec le droit de visite, la période d'incertitude peut désormais dépasser trois mois à compter de la notification.

Pour le notaire et l'intermédiaire

Deux déclarations d'intention d'aliéner au lieu d'une, chacune avec son prix, ses conditions et sa désignation cadastrale, et un mandat de vente qui décrit la situation des parcelles. Les notaires ruraux ont déjà signalé que la visite proroge en pratique le délai de deux à trois mois et que la promesse unique devra être rédigée en conséquence. Rappelons que la notification incomplète ou tardive expose la vente à l'annulation pendant six mois à compter de la publication de l'acte.

Trois cas pratiques

• Longère et douze hectares attenants. Vente unique, article L. 143-1-1 inchangé. Si la Safer propose de ne préempter que les terres, le vendeur peut exiger qu'elle achète l'ensemble, ce qui la conduira le plus souvent à renoncer.
• Longère et douze hectares situés à 800 mètres, de l'autre côté de la départementale. Deux notifications. Les terres peuvent être préemptées seules au prix notifié, ou avec révision de prix. Le vendeur garde la maison à vendre, l'acquéreur perd les terres.
• Manoir inscrit au titre des monuments historiques et vingt hectares à deux kilomètres. Notification unique maintenue si les terres forment avec le monument « un ensemble immobilier cohérent » et appartiennent au même propriétaire. À défaut de définition, mieux vaut documenter cette cohérence (historique de la propriété, servitudes, usage) avant la mise en vente.

Un texte contesté : critiques et arguments en présence

L'article 37 a été adopté à l'Assemblée nationale par 59 voix contre 52, ce qui suffit à mesurer la controverse. Les critiques portent sur quatre points.

Le droit de propriété. En 2014, le législateur avait accompagné la préemption partielle d'une indemnisation pour répondre aux réserves du Conseil d'État. La loi de 2026 supprime ce levier pour les biens non contigus sans prévoir de compensation. Au Sénat, l'amendement de suppression défendait que la « préemption partielle forcée » porte « une atteinte disproportionnée au droit de propriété » ; à l'Assemblée, l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme a été invoqué. Le Conseil constitutionnel n'ayant pas examiné l'article, la question reste ouverte et pourrait être posée par une question prioritaire de constitutionnalité à l'occasion d'un premier contentieux.

L'argument de l'absence de perte de valeur. Le gouvernement soutient que « le bien non préemptable ne risque aucune perte de valeur puisqu'il reste entouré de sa surface non construite ». Cet argument est discutable. Sur le marché des acquéreurs de loisir, précisément celui que la loi vise, une maison vendue avec quinze hectares de prés, même distants, vaut plus qu'une maison seule. La perte de valeur existe ; elle est déplacée vers l'acquéreur non agriculteur, ce qui est peut-être l'objectif, mais ce n'est pas la même chose que son absence.

L'imprécision de la contiguïté. En 2025, le gouvernement avait rejeté la proposition de loi Dufau notamment parce que la notion de « dépendance immédiate » lui paraissait trop floue. Le critère retenu en 2026 ne l'est pas moins, et il conditionne à lui seul la perte ou le maintien des garanties du vendeur.

Un texte jugé à la fois excessif et insuffisant. L'Association des maires de France y voit un pouvoir « considérablement renforcé » des Safer au détriment des compétences locales. À l'inverse, les auteurs de la mesure la jugent incomplète puisque les biens contigus, la situation la plus fréquente, restent hors champ, et la proposition de loi Dufau, plus ambitieuse, demeure en attente au Sénat. La FNSafer elle-même, par la voix de son président Emmanuel Hyest, avait mis en garde en 2025 « contre toute spoliation des propriétaires ». Aucune analyse doctrinale approfondie (revues notariales, Association française de droit rural) n'était encore publiée début septembre 2026.

Et demain ? Vers une extension aux biens contigus

Trois signaux plaident pour une nouvelle étape. Les amendements sur les biens contigus n'ont échoué que de onze voix. Le gouvernement doit remettre au Parlement un rapport sur l'extension de la préemption aux cessions partielles de parts de sociétés agricoles, sujet déjà censuré deux fois par le Conseil constitutionnel. Enfin, la FNSafer publie chaque printemps des chiffres de consommation masquée qui alimentent le débat. Pour qui prépare une vente rurale mixte en 2027, l'hypothèse d'un renforcement supplémentaire n'est pas à écarter, mais elle n'est pas acquise : la contrainte constitutionnelle qui a limité le texte de 2026 aux biens non contigus n'a pas disparu.

Conclusion

La loi du 18 août 2026 n'élargit pas le droit de préemption partielle de la Safer ; elle retire au vendeur, pour les seules terres non contiguës à l'habitation, l'arme qui le rendait inopérant. La contiguïté devient ainsi la question centrale de toute vente rurale associant une maison et des terres, et c'est une question à laquelle la loi ne répond pas. Avant de mettre en vente ou de signer un compromis, faites établir la situation exacte des parcelles, prévoyez les clauses qui lient ou délient les lots, et intégrez des délais de préemption qui peuvent désormais dépasser trois mois.

Questions fréquentes

La Safer peut-elle préempter mes terres sans ma maison ?
Oui si les terres ne sont pas contiguës à la maison : elles font l'objet d'une notification distincte et d'une préemption ordinaire depuis le 20 août 2026. Si elles sont contiguës, la Safer peut proposer une préemption partielle, mais vous pouvez exiger qu'elle achète l'ensemble ou demander une indemnité.

Que signifie « non contigu » ?
La loi ne le définit pas. Les travaux parlementaires visent des biens « physiquement distants », séparés par exemple par une route ou un ruisseau. Les situations intermédiaires (chemin rural, fossé, parcelle intercalée) seront tranchées par la pratique et les tribunaux.

Puis-je encore exiger que la Safer achète tout ?
Oui pour une vente unique de biens contigus, et pour les monuments historiques classés ou inscrits avec leurs terrains cohérents, ainsi que les jardins remarquables. Non pour les terres non contiguës, qui constituent une opération distincte.

La loi s'applique-t-elle à un compromis signé avant le 20 août 2026 ?
La loi ne comporte pas de disposition transitoire pour cet article. En application du droit commun, la nouvelle règle de notification s'applique aux notifications adressées à la Safer après son entrée en vigueur, quelle que soit la date du compromis. En cas de doute, interrogez votre notaire avant la notification.

Mon jardin d'agrément est-il concerné ?
Un jardin attenant à la maison est contigu par nature et reste dans la vente unique. Seuls les jardins labellisés « jardin remarquable » bénéficient d'une exception expresse.

Que se passe-t-il si la Safer demande à visiter ?
Le délai de préemption est suspendu jusqu'à la visite ou jusqu'à votre refus, et la Safer dispose d'au moins un mois après la reprise du délai. Vous pouvez refuser, mais le refus ne bloque pas la préemption et peut peser dans une éventuelle contestation du prix.

En savoir plus

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