La vente de terres agricoles en France est encadrée par un droit de préemption attribué aux SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural). Toutefois, de nombreuses idées reçues entretiennent la confusion : on pense souvent que toute transaction « passe par la SAFER », comme si la SAFER devenait de fait un intermédiaire obligatoire ou un agent immobilier incontournable. En réalité :
Cet article détaille le cadre légal, les confusions, les alternatives et les précautions pour vendre un terrain agricole en toute légalité, tout en respectant les étapes clés du processus de vente et en intégrant les mots-clés essentiels pour optimiser la compréhension et le référencement.
Beaucoup de vendeurs pensent que le fait d’acheter un terrain agricole implique automatiquement de conclure via la SAFER. Cette confusion s’explique par l’obligation de la DIA : puisque le notaire doit systématiquement envoyer le dossier à la SAFER, on a l’impression que la SAFER orchestre toutes les transactions. En réalité, la DIA est une simple notification. Vous pouvez parfaitement signer un compromis de vente ou un acte de vente directement avec un acheteur initial, sans mandat à la SAFER.
Contrairement à un courtage classique où l’agent immobilier perçoit une commission, la SAFER ne reçoit pas de rémunération du vendeur. Sa mission est d’aménagement foncier, de préservation de la vocation agricole et de régulation du foncier rural. Lorsqu’elle intervient à titre amiable, c’est pour exercer un droit de substitution, une pratique facultative qui ne vous lie en rien si vous ne souhaitez pas y souscrire.
La DIA est réalisée par le notaire rédacteur de l’acte authentique. Au moment de la rédaction du compromis de vente, le notaire prépare un dossier complet comprenant :
Le notaire transmet ce dossier à la SAFER, qui déclenche alors le délai de préemption.
Conformément aux articles L143-1 à L143-16 du Code rural, la SAFER dispose d’un délai de préemption de 2 mois à compter de la notification de la DIA. Passé ce délai de préemption, la SAFER est réputée désistée, ce qui vous permet de signer l’acte de vente et de finaliser la transaction.
Le droit de préemption de la SAFER a pour objectif :
Il s’inscrit dans la mission public de la SAFER et contribue à l’aménagement foncier du territoire.
Préemption totale : la SAFER se substitue à l’acheteur initial et achète le bien au prix fixé dans le compromis.
Révision de prix : si la SAFER estime que le prix est exagéré, elle peut proposer un montant inférieur. Le vendeur dispose alors de trois options : accepter le prix, refuser (et retirer la vente), ou saisir le tribunal de grande instance pour faire réviser le prix.
La substitution amiable se déroule ainsi :
Un seul acte de vente est alors signé entre le vendeur et l'acquéreur avec mention de l'intervention de la SAFER dans le cadre d'un processus de substitution. La SAFER perçoit alors une rémunération qui dans certaines régions dépasse 10% du prix de vente. Le contrat de vente est également accompagné d'engagements pris par l'acquéreur dans le cadre d'un cahier des charges à respecter sur une durée minimale de 10 ans.
Attention, la promesse de vente signée par le vendeur l'engage de façon beaucoup plus forte qu'un mandat confié à une agence. Le propriétaire s'est en effet obligé à vendre son bien dans des conditions données jusqu'au terme de la promesse. Il n'a pas la possibilité de refuser d'exécuter la vente si la SAFER l'exige.
Pour vendre un terrain agricole sans recourir à la substitution SAFER, vous pouvez :
Certains types de ventes sont exonérés de DIA :
Un exploitant souhaite vendre 5 ha à son fils. La DIA est envoyée, mais la SAFER ne peut pas préempter, car il s’agit d’une cession familiale. Le notaire finalise l’acte de vente deux mois après la DIA, sans intervention de la SAFER.
Une parcelle est louée depuis 12 ans à un agriculteur. La SAFER reçoit la DIA mais ne peut pas exercer son droit car le bail rural dépasse 3 ans. La vente se conclut directement entre le propriétaire et l’exploitant.
Un industriel souhaite implanter une unité de méthanisation. Le terrain est en zone mixte, partiellement constructible. Le vendeur contacte directement l’acheteur, signe un compromis de vente et fait réaliser la DIA par le notaire. La SAFER ne préempte pas et le projet d’aménagement foncier industriel peut démarrer.
Si la DIA n’est pas réalisée, la SAFER peut demander la nullité de la vente devant le tribunal de grande instance. Le vendeur risque également des dommages-intérêts si la SAFER démontre un préjudice.
En cas de révision de prix, la SAFER peut proposer un prix moindre. Si le vendeur refuse, il peut saisir le tribunal pour demander la fixation judiciaire du prix. La procédure peut durer plusieurs années, avec des honoraires d’avocat, des frais d’expertise et des coûts de justice.
La DIA (Délcaration d'Intention d'Alierner) est réalisée et transmise par le notaire rédacteur de l’acte. Le vendeur n’a pas à la déposer lui-même.
Toute vente de parcelle agricole oblige à dépoer une DIA. Aucune clause ne peut dispenser de cette formalité.
Oui, vous pouvez publier une annonce sur un portail immobilier, fixer un prix de vente, et conclure directement avec un acheteur. La vente sera notifiée à la SAFER qui pourra décider ou non d'exercer son droit de préemption.
Comme dans le cadre d'une préemption, le Comité Technique SAFER valide l’objectif, le prix et la mission de la SAFER lors d’une substitution de vente.
