Les prix des vignes à Cognac depuis 1991

Mis à jour le 19 mai 2026

Le vignoble de Cognac constitue un cas singulier dans le paysage viticole français : produire un eau-de-vie d'appellation contrôlée à partir d'une viticulture organisée autour de deux départements et de six crus délimités. Avec environ 80 000 hectares plantés, Cognac est le deuxième vignoble français en superficie après Bordeaux. La dynamique commerciale du Cognac — fortement tournée vers l'export, particulièrement les marchés américain et chinois — imprime au marché foncier des cycles spécifiques, parfois déconnectés des autres vignobles français. Nous analysons ici le prix des vignes viticoles à Cognac sur la période 2020-2025, à partir des données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et des références SAFER. Les chiffres 2025, désormais complets, marquent une inflexion majeure et constituent notre référence ; les chiffres 2024 fournissent la base de comparaison. Le prix médian DVF 2025 chute à 28 636 €/ha (-39 % vs 2024), marquant une inflexion majeure du marché cognaçais. À noter : l'année 2020 ne couvre que le second semestre. Cet article s'inscrit dans notre observatoire du prix des vignes en France.

Le prix des vignes viticoles à Cognac

Le vignoble cognaçais s'étend sur deux départements : la Charente-Maritime (17), qui couvre la majeure partie du vignoble, et la Charente (16), qui inclut notamment les crus prestigieux de la Grande et de la Petite Champagne. La spécificité du marché tient à la nature des cépages cultivés (essentiellement ugni blanc, secondairement colombard et folle blanche) et à la valorisation par distillation : le prix foncier est étroitement corrélé au cours des eaux-de-vie nouvelles fixé par l'interprofession.

Les statistiques ma-propriete.fr (source DVF)

Sur l'ensemble de la période S2 2020 – 2025, notre observatoire a retenu 657 transactions de vignes dans le vignoble de Cognac. Le prix moyen s'établit à 44 683 €/ha et le prix médian à 45 249 €/ha. La quasi-coïncidence entre moyenne et médiane — la moyenne n'est que légèrement inférieure à la médiane — traduit une remarquable homogénéité du marché cognaçais. C'est l'une des distributions les plus resserrées de tous les vignobles français.

* 2020 : second semestre uniquement.

Évolution annuelle des prix DVF — Vignoble de Cognac — Source : DVF, traitement ma-propriete.fr

Le constat principal est celui d'une rupture en 2025. Après quatre exercices stables, avec un prix médian oscillant entre 42 000 et 50 000 €/ha, le médian 2025 chute à 28 636 €/ha, soit un repli de 39 % par rapport à 2024. La moyenne suit la même trajectoire (-22 %), passant de 45 169 €/ha à 35 237 €/ha. Cette inflexion correspond à la conjoncture commerciale du Cognac : la baisse des expéditions vers la Chine (-43 % en valeur sur la campagne 2023-2024 selon les statistiques BNIC) et le ralentissement du marché américain ont déclenché un repli des cours du vrac, qui se transmet désormais aux valeurs foncières. Le volume de transactions 2025 (71 mutations) est lui aussi en net repli par rapport aux exercices précédents — signal d'attentisme à la fois côté vendeurs et acheteurs.

Pour les acquéreurs disposant d'un projet structuré et d'une vision longue, cette correction pourrait représenter une fenêtre d'entrée intéressante sur un vignoble dont la valorisation longue durée reste solide (cf. infra, données SAFER). L'année 2026 sera à observer attentivement pour confirmer si la baisse 2025 marque un nouveau régime ou une correction conjoncturelle.

Les statistiques du Ministère de l'Agriculture (source SAFER)

Prix moyen SAFER des vignes AOP Charente-Cognac — Source : Ministère de l'Agriculture / SAFER

Sur vingt-cinq ans, le prix moyen SAFER des vignes de Cognac a plus que triplé, passant de 15 120 €/ha en 2000 à 51 300 €/ha en 2024. C'est l'une des plus belles progressions du foncier viticole français sur longue durée, supérieure à celle observée à Bordeaux et comparable à celle du Languedoc inversée (ici à la hausse). La trajectoire reflète la montée en puissance commerciale du Cognac depuis le début des années 2000, portée par la croissance des marchés asiatique et nord-américain.

Le repli de 9,5 % observé entre 2023 et 2024 dans la donnée SAFER, et plus marqué encore (-39 % sur le médian) dans la donnée DVF 2025, confirme l'inflexion. Les deux sources convergent sur le sens du mouvement, avec une amplitude plus forte pour la DVF — ce qui est attendu : la médiane DVF intègre la conjoncture transactionnelle réelle de l'année, tandis que la SAFER lisse les variations.

Le prix des vignes par département

Volume et prix médian par département — Cognac, S2 2020 – 2025 — Source : DVF, traitement ma-propriete.fr

Le prix de vente des vignes en Charente-Maritime (17)

Premier département du vignoble cognaçais par le volume (400 transactions), la Charente-Maritime couvre les crus de Borderies, Fins Bois, Bons Bois et Bois Ordinaires. Le prix moyen s'établit à 42 461 €/ha et le médian à 43 401 €/ha. La surface moyenne (18 559 m²) est conforme aux pratiques cognaçaises. L'évolution annuelle est en repli marqué en 2025 (médian à 22 050 €/ha contre 43 310 €/ha en 2024), illustrant la transmission rapide de la conjoncture commerciale aux valeurs foncières.

Charente-Maritime (17) — Évolution annuelle — Source : DVF, traitement ma-propriete.fr

Le prix de vente des vignes en Charente (16)

Deuxième département (257 transactions), la Charente concentre les crus les plus prestigieux du vignoble : Grande Champagne et Petite Champagne. Le prix moyen s'établit à 48 141 €/ha et le médian à 47 750 €/ha, soit légèrement supérieurs à la Charente-Maritime. La surface moyenne (23 022 m²) est plus élevée, signe d'un vignoble plus extensif. L'évolution 2025 confirme également le repli, le médian passant de 49 470 €/ha en 2024 à 32 365 €/ha en 2025.

Charente (16) — Évolution annuelle — Source : DVF, traitement ma-propriete.fr

Une géographie en six crus qui structure les valeurs

Le vignoble de Cognac est organisé autour de six crus délimités par décret de 1938, qui se succèdent en cercles concentriques autour de la ville de Cognac. Cette hiérarchie historique reste un déterminant majeur de la valeur foncière, même si la pratique du négoce tend à lisser, dans une certaine mesure, les écarts. Du plus prestigieux au moins valorisé, les crus sont les suivants : Grande Champagne (Charente, environ 13 000 hectares), réputée pour ses eaux-de-vie les plus fines et longuement vieillies ; Petite Champagne (Charente et Charente-Maritime, environ 16 000 hectares), suivie en assemblage par les célèbres "Fine Champagne" qui combinent les deux crus précédents ; Borderies (Charente-Maritime, environ 4 000 hectares), le plus petit cru, recherché pour la rondeur de ses eaux-de-vie ; Fins Bois (Charente-Maritime principalement, environ 33 000 hectares), le plus étendu, qui fournit l'essentiel du volume du négoce ; Bons Bois et Bois Ordinaires (Charente-Maritime principalement, environ 11 000 hectares au total), les plus éloignés du cœur du vignoble.

L'écart de valeur foncière entre Grande Champagne et Bois Ordinaires peut atteindre un facteur 2 à 3 selon les transactions. Les données DVF, agrégées au niveau du département, ne permettent pas de séparer parfaitement les six crus : la Charente concentre Grande Champagne, une partie de Petite Champagne et des Fins Bois ; la Charente-Maritime mélange Petite Champagne, Borderies, Fins Bois, Bons Bois et Bois Ordinaires. C'est pourquoi notre médiane départementale (43 401 €/ha en Charente-Maritime contre 47 750 €/ha en Charente) ne reflète qu'imparfaitement la hiérarchie des crus. Pour un projet d'acquisition ciblé sur un cru particulier, une analyse cartographique commune par commune reste indispensable.

Une saisonnalité concentrée sur le second semestre

Le marché cognaçais présente une saisonnalité marquée : 52 % des transactions se concentrent au second semestre, avec un pic au quatrième trimestre (30,6 %). Cette concentration reflète le calendrier classique du foncier viticole — clôture comptable et fiscale, libération du calendrier post-vendanges — et l'organisation traditionnelle du négoce des eaux-de-vie qui caractérise les Charentes.

Saisonnalité — Cognac, volume par trimestre — Source : DVF, traitement ma-propriete.fr

Méthodes d'analyse et limites des statistiques

Méthode d'analyse des transactions DVF utilisée

La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) recense toutes les mutations immobilières à titre onéreux enregistrées par la DGFiP. Pour isoler les transactions de vignes du vignoble cognaçais, notre observatoire applique plusieurs filtres : sélection des parcelles cadastrées en nature "vignes", croisement avec le référentiel INAO commune par commune, élimination des transactions atypiques. Le prix médian, qui représente le niveau auquel se conclut la moitié du marché, est notre indicateur de référence.

Limites des données DVF

L'année 2020 ne couvre que le second semestre. Les biens mixtes (vignes + bâti d'exploitation + bouilleur de cru) sont écartés lorsque la valeur du bâti représente une part significative. Cette dernière limite est particulièrement à noter pour le Cognac : un nombre important de cessions de domaines avec installation de distillation se font dans le cadre d'opérations globales qui peuvent ne pas être correctement isolées par notre méthode.

Différences avec les statistiques SAFER

Les statistiques SAFER, publiées par le Ministère de l'Agriculture, reposent sur une enquête auprès des notaires et un filtrage des transactions de plus d'un demi-hectare en bloc. Elles fournissent un prix moyen annuel sur une profondeur historique remarquable (depuis 1991). Pour le vignoble cognaçais, les deux sources convergent étroitement, signal d'homogénéité du marché.

Comparer Cognac aux autres vignobles français

Conclusion

Le vignoble de Cognac présente, sur la période 2020-2025, un profil contrasté : grande stabilité jusqu'en 2024 autour d'un prix médian de 45 000-50 000 €/ha, puis inflexion marquée en 2025 avec un repli de 39 % du médian. Cette correction reflète l'ajustement du marché à la dégradation conjoncturelle des exportations, particulièrement sur la Chine. La Charente et la Charente-Maritime, malgré leurs spécificités d'appellation, suivent une trajectoire similaire. Pour les acquéreurs, l'année 2025 ouvre une fenêtre de prix inédite depuis cinq ans, mais qui s'accompagne d'une incertitude sur la profondeur et la durée du cycle bas. La capacité du Cognac à rebondir reste l'une des plus solides du secteur viticole français. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter notre catégorie d'annonces viticoles, nos autres articles sur le prix des vignes ou télécharger notre livre blanc consacré à la création d'un domaine viticole.