Mis à jour le 21 avril 2026
Le vignoble de Cognac s'étend sur environ 80 000 hectares de vignes plantées, principalement répartis entre la Charente-Maritime (17) et la Charente (16). Ce vignoble, unique en France par sa vocation quasi exclusive de production d'eaux-de-vie, est structuré autour de six crus hiérarchisés : Grande Champagne, Petite Champagne, Borderies, Fins Bois, Bons Bois et Bois Ordinaires. Le cépage roi est l'Ugni Blanc, qui représente plus de 95 % de l'encépagement. L'appellation Cognac est complétée par l'AOC Pineau des Charentes, vin de liqueur issu du même terroir.
Dans cet article, nous analysons le prix des vignes viticoles à Cognac à partir de deux sources complémentaires : les transactions enregistrées dans la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) et les statistiques du Ministère de l'Agriculture (source SAFER). Les données DVF couvrent la période allant du second semestre 2020 au premier semestre 2025. Les chiffres 2025 ne portant que sur le premier semestre, ils sont partiels et doivent être interprétés avec prudence. L'année 2024, complète, constitue notre référence robuste pour l'analyse structurelle du marché.
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Sur l'ensemble de la période étudiée (second semestre 2020 au premier semestre 2025), nous avons recensé 608 transactions de vignes dans le périmètre de l'AOC Cognac et Pineau des Charentes. Le prix moyen observé s'établit à 51 879 €/ha, pour un prix médian de 47 786 €/ha. La surface moyenne des parcelles échangées est de 1,97 hectare.
Sur le premier semestre 2025 (données partielles, à interpréter avec prudence), 27 transactions ont été enregistrées. Le prix moyen atteint 45 946 €/ha et le prix médian se situe à 33 036 €/ha. La forte différence entre prix moyen et prix médian traduit une dispersion importante des prix de vente, ce qui est fréquent lorsque le nombre de transactions est réduit. Quelques ventes à prix élevé tirent la moyenne vers le haut tandis que le médian — la valeur qui sépare l'échantillon en deux parts égales — reflète un marché davantage orienté à la baisse en début d'année.
En 2024, année de référence complète, 112 transactions ont été conclues pour un prix moyen de 45 095 €/ha et un prix médian de 46 838 €/ha. Le rapprochement entre ces deux indicateurs témoigne d'un marché plus homogène qu'en 2025. L'écart-type de 16 722 €/ha confirme cette relative cohérence des prix. Par rapport à 2023 (prix moyen de 51 916 €/ha, 163 transactions), le marché accuse un recul d'environ 13 % en prix moyen, après un pic observé en 2022 à 60 053 €/ha de prix moyen.
Cette correction reflète un retournement du marché du Cognac amorcé en 2023, dans un contexte de ralentissement des expéditions et de reconstitution des stocks chez les négociants.
| Année | Volume | Prix moyen (€/ha) | Prix médian (€/ha) | Prix min (€/ha) | Prix max (€/ha) | Surf. moy. (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 55 | 47 391 | 48 000 | 6 019 | 230 991 | 20 602 |
| 2021 | 119 | 52 564 | 45 314 | 5 703 | 216 049 | 18 754 |
| 2022 | 132 | 60 053 | 51 276 | 6 000 | 405 797 | 20 264 |
| 2023 | 163 | 51 916 | 50 000 | 7 394 | 187 617 | 21 762 |
| 2024 | 112 | 45 095 | 46 838 | 10 000 | 83 565 | 16 646 |
| 2025* | 27 | 45 946 | 33 036 | 5 500 | 114 395 | 18 668 |
* 2025 : données partielles (1er semestre), à interpréter avec prudence.
Évolution annuelle du prix des vignes à Cognac (2020-2025) — Source : DVF, traitement ma-propriete.fr
Les données SAFER permettent de situer l'évolution du marché foncier viticole de Cognac dans une perspective longue. Le prix moyen des vignes AOP (vignes libres à la vente) est passé de 15 120 €/ha en 2000 à un sommet de 60 600 €/ha en 2022, soit une multiplication par quatre en un peu plus de vingt ans.
Depuis ce pic, le marché connaît un retournement significatif. Le prix moyen SAFER recule à 56 700 €/ha en 2023 (-6,4 %) puis à 51 300 €/ha en 2024 (-9,5 %), soit un recul cumulé de 15,3 % en deux ans. Ce mouvement ramène les prix à un niveau comparable à celui observé en 2019 (51 900 €/ha).
La dynamique du marché du Cognac reste fortement corrélée à l'activité de négoce. La phase de hausse spectaculaire entre 2015 et 2022 correspondait à une période de forte demande internationale, notamment en provenance des marchés asiatiques et nord-américains. Le retournement actuel s'explique par un ralentissement de ces mêmes marchés et un ajustement des stocks.
| Année | Prix moyen AOP (€/ha) | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| 2000 | 15 120 | — |
| 2005 | 18 257 | — |
| 2010 | 27 779 | — |
| 2015 | 42 805 | — |
| 2018 | 48 868 | — |
| 2019 | 51 900 | +6,2 % |
| 2020 | 55 500 | +6,9 % |
| 2021 | 58 700 | +5,8 % |
| 2022 | 60 600 | +3,2 % |
| 2023 | 56 700 | -6,4 % |
| 2024 | 51 300 | -9,5 % |
Prix moyen des vignes AOP à Cognac de 2000 à 2024 — Source : Ministère de l'Agriculture (SAFER)
Les prix varient sensiblement selon les crus. En 2024, les données SAFER situent les vignes de Grande Champagne en Charente à 60 000 €/ha, celles des Borderies à 60 000 €/ha, la Petite Champagne à 50 000 €/ha, les Fins Bois à 50 000 €/ha et les Bons Bois à 35 000 €/ha. Le cru Grande Champagne reste le plus valorisé en raison de la qualité supérieure des eaux-de-vie qui en sont issues. Les Borderies, plus petite zone de cru, bénéficient également d'une forte demande.
Prix des vignes par cru de Cognac (2015-2024, Charente) — Source : Ministère de l'Agriculture (SAFER)
Il est utile de noter les écarts entre les données DVF et les données SAFER. Les statistiques SAFER reposent sur les notifications de ventes transmises aux SAFER par les notaires et intègrent des estimations d'experts. Les données DVF reflètent les prix effectivement enregistrés dans les actes de mutation. Les périmètres, les méthodes de calcul et les filtres appliqués diffèrent, ce qui explique les variations observées entre les deux sources.
La Charente-Maritime concentre la majorité des transactions viticoles du vignoble de Cognac. Ce département accueille les crus de Petite Champagne (partie ouest), Borderies, Fins Bois et Bons Bois, ainsi qu'une partie de l'appellation Pineau des Charentes. L'île de Ré et l'île d'Oléron produisent également des vins sous IGP Charentais.
Sur le premier semestre 2025 (données partielles, à interpréter avec prudence), 10 transactions ont été enregistrées en Charente-Maritime. Le prix moyen s'établit à 37 699 €/ha et le prix médian à 29 166 €/ha. Le faible nombre de transactions et le recul sensible des prix médians par rapport à 2024 invitent à la prudence dans l'interprétation.
En 2024, le département enregistre 73 transactions à un prix moyen de 42 191 €/ha et un prix médian de 43 310 €/ha. Cela représente un recul de 19 % du prix moyen par rapport à 2023 (52 151 €/ha). Le pic avait été atteint en 2022 avec un prix moyen de 62 488 €/ha, porté par quelques transactions exceptionnelles (prix maximum à 405 797 €/ha).
| Année | Volume | Prix moyen (€/ha) | Prix médian (€/ha) | Prix min (€/ha) | Prix max (€/ha) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 37 | 45 925 | 35 000 | 6 019 | 230 991 |
| 2021 | 82 | 47 272 | 43 968 | 5 703 | 250 904 |
| 2022 | 76 | 62 488 | 50 000 | 6 000 | 405 797 |
| 2023 | 109 | 52 151 | 50 000 | 7 394 | 187 617 |
| 2024 | 73 | 42 191 | 43 310 | 9 739 | 109 838 |
| 2025* | 10 | 37 699 | 29 166 | 5 500 | 114 395 |
* 2025 : données partielles (1er semestre), à interpréter avec prudence.
Prix des vignes en Charente-Maritime (2020-2025) — Source : DVF, traitement ma-propriete.fr
La Charente accueille les crus les plus prestigieux du vignoble de Cognac : la Grande Champagne, une partie de la Petite Champagne, les Borderies, ainsi qu'une part significative des Fins Bois et des Bons Bois. La ville de Cognac elle-même se situe dans ce département, au coeur de la zone de production. Le département concentre les sièges des grandes maisons de négoce.
Sur le premier semestre 2025 (données partielles, à interpréter avec prudence), 18 transactions ont été enregistrées en Charente. Le prix moyen s'établit à 48 926 €/ha et le prix médian à 44 126 €/ha. On note que le département de la Charente affiche des prix sensiblement plus élevés que la Charente-Maritime en ce début d'année 2025, ce qui peut s'expliquer par la présence des crus les plus recherchés.
En 2024, 46 transactions ont été conclues à un prix moyen de 49 896 €/ha et un prix médian de 49 470 €/ha. La convergence entre moyenne et médiane indique un marché assez homogène. Par rapport à 2023 (52 093 €/ha de prix moyen, 59 transactions), le recul reste modéré (-4 %), nettement moins marqué qu'en Charente-Maritime. Le pic de 2021 (64 593 €/ha de prix moyen) avait été fortement influencé par une transaction exceptionnelle à 216 049 €/ha.
| Année | Volume | Prix moyen (€/ha) | Prix médian (€/ha) | Prix min (€/ha) | Prix max (€/ha) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2020 | 22 | 49 149 | 49 631 | 12 000 | 79 537 |
| 2021 | 46 | 64 593 | 48 736 | 8 000 | 216 049 |
| 2022 | 63 | 54 712 | 52 999 | 6 517 | 209 790 |
| 2023 | 59 | 52 093 | 50 000 | 7 772 | 167 229 |
| 2024 | 46 | 49 896 | 49 470 | 15 000 | 80 128 |
| 2025* | 18 | 48 926 | 44 126 | 16 854 | 90 144 |
* 2025 : données partielles (1er semestre), à interpréter avec prudence.
Prix des vignes en Charente (2020-2025) — Source : DVF, traitement ma-propriete.fr
Les statistiques présentées dans cet article sont issues de notre traitement des données DVF (Demandes de Valeurs Foncières), une base de données publique qui recense l'ensemble des mutations immobilières et foncières réalisées en France. Pour le marché des vignes, nous avons filtré les transactions portant exclusivement sur des parcelles cadastrées en vigne, en excluant les transactions mixtes (vignes + bâtiments ou vignes + autres terres) afin d'obtenir un prix au mètre carré, puis par hectare, représentatif du foncier viticole seul.
Les indicateurs présentés sont le prix moyen (moyenne arithmétique des prix par hectare), le prix médian (valeur centrale qui partage l'échantillon en deux parties égales), les prix minimum et maximum observés, l'écart-type (qui mesure la dispersion des prix autour de la moyenne) et la surface moyenne des parcelles échangées. Le prix médian est généralement considéré comme l'indicateur le plus fiable car il n'est pas influencé par les valeurs extrêmes.
Plusieurs limites doivent être gardées à l'esprit lors de la lecture de ces statistiques. Tout d'abord, les données DVF ne couvrent pas les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, soumis au droit local alsacien-mosellan. Cette exclusion ne concerne toutefois pas le vignoble de Cognac.
Par ailleurs, certaines transactions peuvent porter sur des parcelles de vignes en mauvais état (arrachées, abandonnées) ou sur des terres en cours de reconversion, ce qui tire les prix minimums vers le bas. Inversement, des transactions incluant des éléments de survaleur (droits de plantation, stocks, marque) peuvent gonfler les prix maximums sans que ces éléments soient séparables dans la base DVF.
Enfin, les données 2025 ne couvrent que le premier semestre de l'année et présentent donc un volume de transactions réduit. Les indicateurs statistiques calculés sur ce périmètre partiel sont moins robustes que ceux de l'année 2024, complète. Ils constituent néanmoins un premier signal sur la tendance du marché pour l'année en cours.
Les statistiques publiées par le Ministère de l'Agriculture, élaborées à partir des notifications de ventes transmises aux SAFER, diffèrent des données DVF sur plusieurs points. Le périmètre des transactions retenues n'est pas identique : les SAFER intègrent des estimations d'experts et peuvent exclure ou retraiter certaines transactions atypiques. La méthodologie de calcul du prix moyen peut également varier, les SAFER pondérant parfois les transactions par la surface.
Les données SAFER distinguent par ailleurs les vignes selon leur qualité (AOP, IGP, vins sans indication géographique) et leur statut (libres ou louées), ce que la base DVF ne permet pas directement. En contrepartie, les données DVF offrent une transparence totale sur les transactions individuelles et permettent des analyses statistiques plus fines (médiane, écart-type, distribution).
Les deux sources sont complémentaires. Les données SAFER offrent une vision longue (depuis 1991) et un découpage par appellation, tandis que les données DVF permettent une lecture plus granulaire et plus récente du marché.
Le marché des vignes à Cognac traverse une phase de correction après une décennie de hausse continue. Les prix, qui avaient quadruplé entre 2000 et 2022 sous l'effet d'une demande internationale soutenue, reculent désormais et se rapprochent des niveaux de 2019. Le prix médian DVF de 46 838 €/ha en 2024 et les premiers signaux de 2025 confirment cette tendance baissière.
Pour les acquéreurs potentiels, cette période peut représenter une fenêtre d'opportunité sur un vignoble dont les fondamentaux restent solides. L'Ugni Blanc, cépage peu valorisé ailleurs, trouve ici sa pleine expression dans la production d'eaux-de-vie parmi les plus réputées au monde. Les écarts de prix entre les crus (de 35 000 €/ha en Bons Bois à 60 000 €/ha en Grande Champagne) offrent des possibilités d'investissement à différents niveaux.
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