Le prix des vignes à Bordeaux : analyse DVF et SAFER (2025)

Le vignoble bordelais est le plus grand vignoble en appellations d'origine protégée (AOP) de France et l'un des plus reconnus au monde. Avec près de 113 000 hectares de vignes classées en AOP au sein de la Gironde, il regroupe plus de 65 appellations, des noms légendaires comme Pomerol, Saint-Émilion, Médoc, Graves ou Sauternes, et plusieurs milliers de châteaux et domaines. Les cépages dominants sont le Merlot, le Cabernet-Sauvignon et le Cabernet-Franc pour les vins rouges, ainsi que le Sauvignon Blanc, le Sémillon et la Muscadelle pour les blancs et les liquoreux.

Cet article s'appuie sur deux sources complémentaires pour analyser l'évolution du prix des vignes à Bordeaux : les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) du Ministère de l'Économie, qui recensent l'ensemble des transactions immobilières enregistrées chez les notaires, et les statistiques du Ministère de l'Agriculture publiées par la SAFER. Ces deux sources permettent d'apprécier la dynamique de marché sur des horizons différents.

Avertissement : les données DVF 2025 couvrent uniquement le 1er semestre 2025 et sont donc partielles. Elles doivent être interprétées avec prudence : le volume de transactions est limité (56 actes sur le vignoble bordelais) et les prix peuvent évoluer sensiblement d'ici la clôture de l'année.

Le prix des vignes à Bordeaux — données statistiques

Les statistiques ma-propriete.fr (source DVF)

Les données DVF analysées couvrent la période allant du second semestre 2020 au premier semestre 2025. Elles portent exclusivement sur les transactions de vignes situées dans des communes en appellation d'origine contrôlée (AOC) au sein du département de la Gironde (33), seul département constitutif du vignoble bordelais au sens strict.

En données partielles du 1er semestre 2025 (à interpréter avec prudence), on recense 56 transactions pour un prix moyen de 45 311 €/ha et un prix médian de 11 029 €/ha. L'année de référence complète, 2024, fait état de 251 transactions, d'un prix moyen de 51 898 €/ha et d'un prix médian de 14 191 €/ha.

* Données partielles 1er semestre 2025, à interpréter avec prudence. Source : DVF, traitement ma-propriete.fr.

Évolution du prix des vignes à Bordeaux — Prix moyen et médian en €/ha (source DVF, traitement ma-propriete.fr)

Le graphique révèle une tendance particulièrement marquée : le prix moyen des vignes bordelaises a été divisé par 3,5 entre 2020 et 2024, passant de 182 437 €/ha à 51 898 €/ha. Cette évolution reflète la crise structurelle qui touche le vignoble bordelais depuis plusieurs années : surabondance de l'offre, recul de la consommation de vins rouges, concurrence internationale accrue et arrachage massif de vignes subventionné par les pouvoirs publics. Le prix médian, moins sensible aux transactions de prestige, dessine lui aussi une trajectoire baissière, passant de 36 052 €/ha en 2020 à 14 191 €/ha en 2024.

Il convient de souligner l'écart considérable entre prix moyen et prix médian. Cet écart s'explique par la très forte dispersion des valeurs : quelques transactions sur des appellations haut de gamme (Pomerol, Saint-Émilion Grand Cru, Pauillac…) tirent la moyenne vers le haut, tandis que la très grande majorité des mutations concerne des vignes en appellation générique Bordeaux rouge ou Bordeaux blanc à des prix bien inférieurs. Le prix médian est donc l'indicateur le plus représentatif du marché réel pour un acquéreur ordinaire.

Par rapport à la France entière, le vignoble bordelais présente un prix moyen inférieur à la moyenne nationale (113 884 €/ha contre 203 491 €/ha sur la période 2020-2025, soit un ratio de 0,56), tandis que le prix médian est légèrement en-dessous de la médiane nationale (24 907 €/ha contre 26 477 €/ha). Retrouvez toutes les statistiques nationales sur notre observatoire du prix des vignes en France.

Les statistiques du Ministère de l'Agriculture (source SAFER)

La SAFER (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural) collecte et publie, pour le compte du Ministère de l'Agriculture, les données de valeur vénale des terres agricoles, dont les vignes. Ces statistiques couvrent les terres libres à la vente (hors baux ruraux) et remontent à 1991, offrant une perspective longue qui complète utilement les données DVF, disponibles seulement depuis 2018.

Source : SAFER — Valeur vénale moyenne des vignes en AOP, Bordeaux-Aquitaine (terres libres à la vente).

Valeur vénale moyenne des vignes à Bordeaux-Aquitaine (source SAFER) — 1991 à 2024

La lecture de la série longue SAFER permet d'identifier plusieurs phases distinctes. De 1991 à 1995, les prix avaient sensiblement reculé sous l'effet de la crise viticole de la fin des années 1980, avant de rebondir progressivement jusqu'au milieu des années 2000. La période 2011-2021 a été marquée par une hausse continue, portée par la demande internationale et la valorisation de l'image du vin de Bordeaux, notamment sur les marchés asiatiques. Le point haut a été atteint en 2021 à 117 500 €/ha.

Depuis 2022, la tendance s'est inversée. En 2024, la SAFER enregistre un prix moyen de 101 100 €/ha, en recul de 7,3 % par rapport à 2023 et de 14,0 % par rapport au pic de 2021. Sur la longue période, le vignoble bordelais affiche néanmoins une valorisation de +111 % depuis 1991 et de +51 % depuis 2000.

Le prix des vignes par département à Bordeaux

Le vignoble bordelais est entièrement concentré dans un seul département : la Gironde (33). Contrairement à d'autres régions viticoles françaises qui s'étendent sur plusieurs départements, l'ensemble des AOC bordelaises — de l'appellation générique Bordeaux jusqu'aux crus les plus prestigieux — est localisé dans ce seul territoire administratif.

Le prix de vente des vignes en Gironde (33)

Les données DVF portant sur la Gironde sont donc identiques à celles du vignoble bordelais dans son ensemble. Le marché foncier viticole girondin se distingue par une dispersion exceptionnelle des valeurs, reflet de l'extrême hétérogénéité des appellations : d'un côté, les vignes en Pomerol ou en Saint-Émilion Grand Cru classé peuvent se négocier plusieurs centaines de milliers d'euros l'hectare ; de l'autre, une vigne en appellation Bordeaux générique peut trouver preneur pour 5 000 à 15 000 €/ha dans le contexte actuel.

En 1er semestre 2025 (données partielles, à interpréter avec prudence) : 56 transactions recensées, prix moyen de 45 311 €/ha et prix médian de 11 029 €/ha. En 2024 (année de référence) : 251 transactions, prix moyen de 51 898 €/ha et prix médian de 14 191 €/ha.

Période totale S2 2020 – S1 2025. Source : DVF, traitement ma-propriete.fr.

Prix des vignes en Gironde (33) — Plage min-max, médiane et moyenne en €/ha (source DVF, traitement ma-propriete.fr)

Le graphique illustre parfaitement le paradoxe du marché bordelais : la plage de valeurs entre la transaction la moins chère et la plus coûteuse est considérable (de 4 000 à plus de 1,3 million d'euros par hectare en 2020), reflet de la coexistence, sur un même territoire, d'appellations génériques et de crus iconiques. La compression observée depuis 2022 témoigne du resserrement du marché : les transactions de très haut de gamme se font plus rares, tandis que les vignes d'appellations courantes voient leur valeur diminuer rapidement.

Pour les appellations de prestige, la SAFER fournit des repères de prix par appellation qui complètent les statistiques DVF : Saint-Émilion AOP (221 000 €/ha en 2001 à plus de 250 000 €/ha pour les grands crus classés selon les années), Pomerol (entre 340 000 et 790 000 €/ha), Pauillac (autour de 300 000 à 450 000 €/ha), Médoc (60 000 à 100 000 €/ha), appellation générique Bordeaux rouge (20 000 à 45 000 €/ha). Ces fourchettes sont indicatives et susceptibles d'avoir évolué dans le contexte de crise actuel.

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Méthodes d'analyse et limites des statistiques

Méthode d'analyse des transactions DVF utilisée

Les données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) sont collectées par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) à partir des actes de mutation enregistrés chez les notaires. Elles constituent la source la plus exhaustive et la plus fiable pour l'analyse du marché foncier viticole, car elles enregistrent toutes les ventes de biens immobiliers sur le territoire métropolitain (hors Alsace-Moselle).

Pour cet article, nous avons retenu exclusivement les transactions portant sur des parcelles cadastrées en vigne et situées dans des communes disposant d'au moins une AOC viticole selon le référentiel INAO. Chaque transaction est caractérisée par son prix total, sa surface, son département et sa date. Le prix à l'hectare est calculé en divisant le prix total de la mutation par la surface totale des parcelles de vigne cédées lors de cette transaction.

Le prix médian est la valeur centrale qui partage les transactions en deux moitiés égales : 50 % des ventes se sont réalisées en-dessous de ce prix, 50 % au-dessus. C'est l'indicateur le plus robuste pour caractériser un marché, car il n'est pas influencé par quelques transactions atypiques très chères ou très bon marché. Le prix moyen (somme des prix divisée par le nombre de transactions) est quant à lui plus sensible aux valeurs extrêmes, notamment dans un marché aussi polarisé que le Bordelais.

Limites des données DVF

Plusieurs limites doivent être gardées à l'esprit lors de l'interprétation de ces données :

• Exclusion de l'Alsace-Moselle : le régime du droit local alsacien-mosellan exclut ces départements du dispositif DVF. Les vignobles d'Alsace ne sont donc pas couverts.
• Biens mixtes : certaines mutations comprennent à la fois des vignes et d'autres types de terrains (prairies, boisements). Le prix à l'hectare peut alors être sur- ou sous-estimé selon la pondération des différentes natures de sol dans le prix total négocié.
• Seuils de représentativité : pour les départements ou les millésimes avec peu de transactions (inférieur à 30), les indicateurs statistiques sont moins stables et doivent être interprétés avec davantage de précaution.
• Données 2025 partielles : les données 2025 couvrent uniquement le 1er semestre (janvier à juin 2025). Le nombre limité de transactions (56 pour la Gironde) rend les statistiques moins robustes que celles des années complètes. Elles ne doivent pas être utilisées pour établir un prix de référence définitif pour l'année 2025.
• Délai d'enregistrement : il peut exister un décalage de quelques mois entre la date de signature d'un acte de vente et son enregistrement dans la base DVF.

Différences avec les statistiques SAFER

Les statistiques SAFER et les données DVF sont complémentaires mais ne mesurent pas exactement la même réalité, ce qui explique des écarts parfois significatifs entre les deux sources :

• Périmètre géographique : les statistiques SAFER sont présentées par vignoble (ex. « Bordeaux-Aquitaine »), qui regroupe souvent plusieurs départements et plusieurs régions administratives, tandis que les données DVF sont traitées à l'échelle du département.
• Nature des transactions : les statistiques SAFER portent sur les transactions pour lesquelles la SAFER a été notifiée (en tant qu'opérateur du marché foncier rural), ce qui peut exclure certaines ventes entre particuliers ou entre professionnels non agricoles.
• Méthode de calcul du prix moyen : la SAFER peut utiliser des coefficients de pondération ou des méthodes de stratification différentes de la simple moyenne arithmétique utilisée ici.
• Périmètre viticole : la SAFER peut inclure des vignes non AOC (ex. vins de pays, vignes à raisin de table) dans certaines statistiques, alors que nos traitements DVF se concentrent sur les communes AOC.

Malgré ces différences, les deux sources convergent pour décrire la même tendance de fond : une hausse continue des valeurs entre 2015 et 2021, suivie d'une correction marquée depuis 2022, particulièrement sensible dans le vignoble bordelais.

Conclusion

Le marché foncier viticole bordelais traverse une période de correction profonde et durable. Que l'on consulte les données DVF ou les statistiques SAFER, le constat est univoque : les prix des vignes sont en recul significatif depuis le sommet de 2021, avec un prix médian DVF qui a été divisé par 2,5 en quatre ans. Cette tendance reflète les difficultés structurelles du vignoble : surabondance de production, baisse de la consommation de vins rouges, compétition internationale et plans d'arrachage massifs. Elle crée néanmoins de nouvelles opportunités pour les acquéreurs qui souhaitent investir dans un domaine viticole à Bordeaux à des conditions de marché plus accessibles qu'il y a trois ou quatre ans.

Pour aller plus loin, retrouvez notre observatoire complet du prix des vignes en France et l'ensemble de nos annonces de propriétés et domaines viticoles à Bordeaux sur ma-propriete.fr.