Après une année 2021 de repli (-2,3% à 5 940 € par ha), le prix des terrains agricoles a progressé en 2022 de 3,2% à 6 130 €/ha. Nous analysons pour vous les chiffres communiqués par la SAFER (L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023).
Le nombre de transactions constatées par la SAFER sur les ventes de terres et de prés en 2022 s’établit à 106 130 transactions en hausse de 2,5% par rapport à 2021.
Le nombre de vente de foncier s’était effondré en 2020 (conséquence des confinements pendant le Covid) et avait logiquement rebondi en 2021. Il est donc toujours difficile de comparer les chiffres d’une année sur l’autre.
Si on compare le volume des ventes avec l’année 2019 (qui était déjà une année record en termes de volume), la progression est très importante :
106 130 transactions (contre 94 450 en 2019) soit + 12%
580 400 hectares (contre 424 100 en 2019) soit + 37%
7,14 milliards d’euros (contre 5,4 milliards € en 2019) soit +32%
Si les ventes au profit des agriculteurs (personnes physiques) progressent (+1,5% en nombre de ventes et +2,5% en surface), c’est surtout le nombre de transactions au profit de sociétés agricoles qui progresse fortement en 2022 (+3,9% en nombre et +6,5% en surface). Hormis en 2020, la part des acquisitions par les exploitations agricoles sous forme sociétaires pousuit sa progression très forte entamée depuis plusieurs années.
On peut noter que les achats des non-agriculteurs qui avaient fortement progressé en 2021 (+26% en nombre et +28% en surface) ont légèrement baissé en 2022 (-1% en nombre et -5,9% en surface).
Source : SAFER - L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023
Par ailleurs, on remarque que l’inflation cumulée de 2018 jusque fin 2022 est de 10,6%. La progression moyenne du prix de vente des terrains agricoles +(2,3%) est donc insuffisante pour protéger la valeur du patrimoine.
Les ventes de foncier au profit de sociétés sont en forte progression depuis longtemps. Les cessions de parts de ces sociétés (sur laquelle les droits de préemption de la SAFER sont limités) est également en progression depuis plusieurs années.
Source : SAFER - L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023
Le nombre de transactions portant sur les sociétés agricoles a donc explosé (+25% par rapport à 2021 et +28% par rapport à 2019).
En valeur, la progression est encore plus forte (+105% sur 1 an et + 259% depuis 2019).
Nous avons sans doute atteint un point haut dans les transactions sociétaires. En effet, on peut penser que de nombreuses ventes ont été réalisées avant la mise en oeuvre de la Loi Sempastous qui permet depuis le 1er mars 2023 à la SAFER de contrôler les cessions des sociétés agricoles.
Il faut toutefois nuancer cet élément pour plusieurs motifs :
Le recours accru aux sociétés agricoles est un mouvement continu dans l’agriculture depuis très longtemps car elles offrent de multiples avantages : facilité de transmission, optimisation fiscale et sociale, protection de patrimoine privé, statut du conjoint, regroupement entre agriculteurs, ... Il est donc logique que les parts de ces sociétés soient cédées quelques années plus tard.
Toutes les sociétés agricoles ne possèdent pas un patrimoine foncier
Le marché des parts sociales représente 7,9% du nombre de transactions, ce qui est relativement faible
Seulement 41% des cessions de parts de sociétés agricoles sont faites au profit de nouveaux associés sans lien de parenté avec le cédant. Les autres cessions étant faites au profit d'associés déjà présents dans les sociétés ou de membres de la famille du cédant.
Le prix de vente des terrains agricoles loués est également analysé par la SAFER. Ces terrains peuvent faire l’objet d’une vente au fermier ou au profit d’un nouveau propriétaire qui poursuivra la location des terres au profit du fermier en place.
Le prix des terres loués est lui aussi en progression de 2,9% à 5 060 € par hectare. La décote moyenne des terres louées est donc de 18% par rapport à des terrains libres de location. Cette décote qui était souvent estimée à 30% en moyenne est en baisse constante depuis plusieurs années.
Source : SAFER - L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023
L’évolution du prix des terres est également analysé selon la typologie des terres en faisant notamment la distinction entre les terres destinées aux grandes cultures ou à l’élevage bovin (lait ou viande).
Source : SAFER - L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023
Le marché des ventes de terrains agricoles est donc très dynamique avec des volumes records et des prix en forte progression. Les prix selon les départements et les régions sont bien entendu plus hétérogènes et feront l'objet d'un article séparé.
Vous trouverez les références sur l'évolution du prix de vente des terres agricoles libres de location depuis 2011 ainsi que le prix de vente des terres agricoles louées depuis 2012 dans notre blog.
Nous publions également des articles et des tableaux présentant l'évolution du prix par régions, départements et zones agricoles :
Nous consacrons également des articles relatifs au prix des vignes en France et dans les différents vignobles.
Source : SAFER - L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023 (et des années précédentes)
