Un mas à vendre en Occitanie, une ferme caussenarde en pierre calcaire ou un mas cévenol en terrasses : entre Méditerranée, Causses et Pyrénées, la région réunit la plus grande variété de bâti agricole du Sud de la France. Cette page rassemble les annonces de fermes, granges et mas à vendre publiées en Occitanie sur ma-propriete.fr : mas languedocien avec terres, ferme gasconne à colombages du Gers, grange caussenarde à rénover, ancienne bergerie pyrénéenne avec estive.
Vous trouverez ci-dessous les prix réels du marché rural dans les treize départements de la région, une présentation des secteurs où l'offre est la plus large, du Gers aux Cévennes, et les vigilances propres à chaque bâti local. Pour un projet touristique, notre livre blanc sur la création d'un gîte rural vous aidera à le chiffrer.
Il n'existe pas de statistique dédiée aux fermes et granges : un corps de ferme rénové se vend comme une maison de campagne avec dépendances et terrain, tandis qu'une grange nue ou une ferme à rénover se négocie souvent bien en dessous. Le repère le plus utile reste donc le prix des maisons de campagne.
Combien coûte une maison de campagne en Occitanie ? D'après les données DVF (ventes notariées) analysées par l'observatoire ma-propriete.fr, le prix médian d'une maison de campagne en Occitanie s'établit à 210 000 € en 2025, pour un prix moyen de 220 462 € et un prix médian de 1 987 €/m² habitable (14 163 ventes de maisons en communes rurales sur l'année). 10 % des maisons se sont vendues sous 107 500 € (prix plancher, 1er décile) et 10 % au-dessus de 347 000 € (prix plafond, 9e décile). La maison de campagne type offre 111 m² habitables sur un terrain moyen de 4 162 m², soit environ 0,4 ha.
La région se situe au-dessus de la médiane nationale (189 200 €). Depuis le second semestre 2020, le prix médian régional est passé de 189 000 € à 210 000 €, soit +11,1 % ; sur un an (2024-2025), l'évolution est de +1,4 %.
| Indicateur 2025 | Occitanie | France |
|---|---|---|
| Prix médian | 210 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 220 462 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 107 500 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 347 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 1 987 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 111 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 4 162 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 14 163 | 150 313 |
Les écarts entre départements sont marqués : la médiane va de 160 000 € en Ariège (09) à 295 000 € dans les Pyrénées-Orientales (66). Le tableau ci-dessous compare les prix 2025 et leur évolution depuis 2020.
| Département | Prix médian 2025 | Prix moyen 2025 | Prix médian au m² | Évolution 2020-2025 | Ventes 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ariège (09) | 160 000 € | 167 339 € | 1 650 €/m² | +5,3 % | 663 |
| Aude (11) | 210 000 € | 213 564 € | 1 973 €/m² | +12,6 % | 1 112 |
| Aveyron (12) | 162 300 € | 169 155 € | 1 606 €/m² | +16,0 % | 1 149 |
| Gard (30) | 265 000 € | 279 110 € | 2 584 €/m² | +10,4 % | 1 532 |
| Haute-Garonne (31) | 242 000 € | 246 017 € | 2 219 €/m² | +5,2 % | 2 104 |
| Gers (32) | 176 800 € | 190 399 € | 1 672 €/m² | +8,0 % | 1 272 |
| Hérault (34) | 294 425 € | 304 890 € | 2 726 €/m² | +10,2 % | 1 144 |
| Lot (46) | 168 508 € | 179 607 € | 1 685 €/m² | +12,3 % | 1 295 |
| Lozère (48) | 166 850 € | 174 916 € | 1 726 €/m² | +25,5 % | 326 |
| Hautes-Pyrénées (65) | 187 000 € | 194 927 € | 1 750 €/m² | +20,6 % | 897 |
| Pyrénées-Orientales (66) | 295 000 € | 309 953 € | 2 732 €/m² | +18,0 % | 464 |
| Tarn (81) | 193 000 € | 194 538 € | 1 799 €/m² | +10,3 % | 1 018 |
| Tarn-et-Garonne (82) | 200 000 € | 199 749 € | 1 857 €/m² | +11,1 % | 1 187 |
Une moyenne régionale masque aussi de forts écarts entre communes. Une fermette à rénover, une longère restaurée avec ses dépendances, un corps de ferme sur plusieurs hectares ou une maison de maître avec parc ne se négocient pas au même prix, et la commune pèse autant que le bâti : littoral, zone touristique, campagne périurbaine proche d'un bassin d'emploi ou rural profond. Le tableau ci-dessous détaille le prix médian des maisons de campagne en Occitanie par type de commune (cumul des ventes de mi-2020 à 2025) et son évolution entre 2021 et 2025.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Littoral touristique | 267 000 € | 2 579 €/m² | -7,0 % | 693 |
| Littoral résidentiel | 277 750 € | 2 686 €/m² | +12,0 % | 326 |
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 169 000 € | 1 742 €/m² | +8,2 % | 11 987 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 234 951 € | 2 163 €/m² | +2,2 % | 42 813 |
| Rural hors influence urbaine | 179 000 € | 1 688 €/m² | +4,8 % | 31 306 |
Ces repères vous aident à situer une annonce, à estimer un bien avant de le mettre en vente ou à cadrer votre budget, que vous cherchiez une résidence secondaire, une résidence principale pour changer de vie ou un bien à transformer en gîte rural. Pour aller plus loin, consultez notre observatoire du prix des maisons de campagne en France (analyse nationale, régionale et départementale, rapport annuel téléchargeable) et anticipez le coût complet de votre acquisition avec notre calculateur de frais de notaire.
Dans le Gard, l'Hérault et les Pyrénées-Orientales, le mas languedocien ou catalan, en pierre calcaire ou en galets roulés sous tuile canal, s'organise autour d'une cour avec étable et hangar agricole ; dans les Cévennes gardoises et lozériennes, le mas cévenol, souvent de schiste, s'accroche à des terrasses de culture (bancels) plantées de châtaigniers. Sur les Causses (Aveyron, Lot, Lozère), la ferme caussenarde en pierre sèche intègre bergerie et four à pain. Dans le Gers et le Tarn-et-Garonne, la ferme gasconne associe pierre et pan de bois. En Ariège et Hautes-Pyrénées, la grange foraine de montagne, isolée en estive, complète le bâti agricole.
Ces bâtiments, souvent vastes, se convertissent en habitation ou en gîtes, sous réserve du zonage du PLU et d'un changement de destination. Les hectares de terres agricoles, de prairies ou de garrigue qui les entourent conviennent à l'accueil de chevaux, à l'oléiculture ou à un projet en permaculture, en particulier sur les terrasses cévenoles.
Dans le Gard, autour d'Alès et d'Uzès, et en Lozère vers Florac, les mas cévenols et caussenards restent nombreux. En Aveyron et dans le Lot, le pays autour de Rodez, Millau et Cahors conserve une offre abordable de fermes caussenardes. Dans le Gers, autour d'Auch et de Condom, les fermes gasconnes restent accessibles. En Ariège et dans les Hautes-Pyrénées, le piémont autour de Foix et de Tarbes offre granges et bergeries à rénover. Le Tarn, autour d'Albi et de Castres, complète l'offre.
Les secteurs proches de Montpellier, de Toulouse, du littoral audois et de la Côte Vermeille en Pyrénées-Orientales restent nettement au-dessus de la moyenne régionale. À l'inverse, la Lozère, le nord de l'Aveyron et l'intérieur du Gers offrent des mas et des fermes bien plus abordables.
Vérifiez la destination des bâtiments au regard du PLU : en zone A, une grange ou une bergerie ne peut devenir un logement que si elle est expressément identifiée comme pouvant changer de destination — un point sensible dans les zones classées des Cévennes ou des Causses. Examinez la toiture (tuile canal, lauze ou schiste, mais aussi fibrociment amianté sur les hangars), la charpente et l'assainissement, souvent délicat sur les terrains en pente des Cévennes.
Si des terres agricoles ou des parcours pastoraux accompagnent le bâti, renseignez-vous sur un éventuel bail rural en cours et sur le droit de préemption de la Safer, très présente sur les Causses. Chiffrez enfin précisément le coût de réhabilitation, souvent élevé sur les mas en pierre sèche et les terrasses à consolider.
Sur ma-propriete.fr, filtrez les fermes, granges et mas d'Occitanie par budget, surface bâtie et surface de terrain, créez une alerte e-mail pour suivre les nouvelles annonces, et élargissez votre recherche à l'ensemble des propriétés rurales à vendre dans les régions voisines.
