Du Léman au mont Blanc, un gîte à vendre en Haute-Savoie s'adresse à une clientèle internationale, attirée par la montagne en hiver comme en été et par la proximité immédiate de Genève. Chamonix et la vallée de l'Arve, les Aravis autour de La Clusaz et du Grand-Bornand, les Portes du Soleil, le Giffre avec Samoëns, le lac d'Annecy et les rives du Léman, d'Yvoire à Évian, composent un territoire d'une densité touristique rare. Le reblochon et l'abondance, l'alpinisme, le vélo et les sports d'eau complètent une offre qui fonctionne presque toute l'année.
Les biens présentés sont des chalets en bois traditionnels divisés en appartements de vacances, d'anciennes fermes agricoles avec dépendances et plusieurs hectares, parfois des propriétés équestres dotées de logements indépendants. Cette page s'adresse aux acheteurs d'une maison avec gîte à vendre en Haute-Savoie, aux investisseurs qui souhaitent reprendre une activité de location saisonnière et aux propriétaires qui envisagent une cession. Consultez aussi les gîtes à vendre en Auvergne-Rhône-Alpes et activez une alerte e-mail pour être informé des nouvelles offres.
Au 25 septembre 2026, 3 annonces de gîtes en Haute-Savoie sont publiées sur ma-propriete.fr, avec des prix affichés allant de 1 190 000 € à 2 750 000 €.
En 2025, une maison de campagne s'est vendue 493 340 € en valeur médiane en Haute-Savoie (prix moyen 515 721 €), soit 4 377 €/m² habitable pour 120 m² sur un terrain moyen de 2 028 m², d'après 1 095 ventes en communes rurales. Un dixième des maisons s'est vendu sous 298 500 € et un dixième au-dessus de 762 577 €. Depuis le second semestre 2020, le prix médian est passé de 427 400 € à 493 340 € (+15,4 %) ; sur un an, l'évolution est de +3,9 %. Repères : 230 000 € en Auvergne-Rhône-Alpes et 189 200 € en France.
| Indicateur 2025 | Haute-Savoie | Auvergne-Rhône-Alpes | France |
|---|---|---|---|
| Prix médian | 493 340 € | 230 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 515 721 € | 246 927 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 298 500 € | 98 000 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 762 577 € | 410 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 4 377 €/m² | 2 200 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 120 m² | 109 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 2 028 m² | 3 243 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 1 095 | 16 528 | 150 313 |
Le type de commune pèse fortement : sur les ventes de mi-2020 à 2025, la médiane va de 389 800 € (rural hors influence urbaine) à 610 000 € (littoral touristique *). Pour un hébergement touristique, les communes littorales et l'intérieur touristique servent de référence.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Littoral touristique * | 610 000 € | 4 950 €/m² | -22,3 % | 61 |
| Littoral résidentiel | 578 000 € | 4 683 €/m² | +13,2 % | 363 |
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 470 000 € | 4 535 €/m² | +8,8 % | 1 522 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 456 120 € | 4 114 €/m² | +11,3 % | 4 698 |
| Rural hors influence urbaine | 389 800 € | 3 681 €/m² | +14,0 % | 153 |
Pour les biens de prestige (maisons de plus de 300 m² habitables sur 0,05 à 10 ha), la référence du département est de 2 387 000 € en médiane sur 2021-2025, pour un prix moyen de 2 714 700 €, une fourchette P10–P90 de 838 600 € à 4 982 000 € et 6 285 €/m² habitable, sur 148 ventes. Ces demeures offrent en moyenne 386 m² habitables sur 4 072 m² de terrain. La médiane nationale 2025 est de 822 000 €.
| Périmètre | Ventes | Prix médian | Prix moyen | Plancher – plafond (P10–P90) | €/m² habitable |
|---|---|---|---|---|---|
| Haute-Savoie (2021-2025) | 148 | 2 387 000 € | 2 714 700 € | 838 600 € – 4 982 000 € | 6 285 |
| Auvergne-Rhône-Alpes (2025) | 87 | 860 000 €* | 1 359 200 € | 492 700 € – 2 670 000 € | 2 542 |
| Auvergne-Rhône-Alpes (2021-2025) | 605 | 878 400 € | 1 368 800 € | 462 000 € – 2 886 000 € | 2 434 |
| France (2025) | 981 | 822 000 € | 1 321 400 € | 428 000 € – 3 100 000 € | 2 308 |
Sources : annonces publiées sur ma-propriete.fr au 25 septembre 2026 (prix affichés, qui ne sont pas des prix de vente) ; observatoires ma-propriete.fr du prix des maisons de campagne en Haute-Savoie et des biens de prestige en Haute-Savoie, données DVF (ventes notariées, DGFiP), traitement ma-propriete.fr. * moins de 100 ventes : valeur indicative.
La Haute-Savoie est le marché rural le plus cher de la région : la maison de campagne s'y est vendue 493 340 € en médiane en 2025, soit 4 377 €/m² habitable, plus du double de la médiane nationale. Même l'intérieur touristique, qui regroupe les vallées de montagne, atteint 470 000 € en médiane, et les rives des lacs dépassent ces niveaux. Une propriété avec plusieurs logements de vacances se lit donc surtout à l'aune des grandes demeures, dont la médiane départementale s'élève à 2 387 000 € sur 2021-2025, avec 6 285 €/m² habitable. Dans un tel marché, la valeur foncière pèse souvent plus que les recettes locatives dans le prix.
Le bassin annécien et les rives du lac d'Annecy concentrent la demande estivale et les prix les plus élevés ; les biens ruraux y sont rares. Les Aravis et le massif des Bornes offrent un bâti traditionnel, une double saison et un accès rapide depuis Annecy. Le pays du Mont-Blanc, de Chamonix à Saint-Gervais et Megève, s'adresse à une clientèle internationale haut de gamme. Le Chablais, entre le Léman et les Portes du Soleil, associe lac l'été et ski l'hiver, autour de Thonon, d'Évian, de Morzine et de Châtel ; le Giffre et le Haut-Chablais restent un peu plus accessibles. L'Albanais et le Genevois, plus agricoles, attirent les familles et les travailleurs frontaliers. L'A40, dite autoroute Blanche, et l'A41 desservent le département, l'aéroport de Genève accueille la clientèle étrangère, et le Léman Express relie Genève au Chablais.
Les chalets et fermes à grand toit demandent un entretien suivi des charpentes, des bardages et des toitures en tavaillons ou en tôle ; en altitude, l'accès hivernal et le déneigement pèsent sur les charges. Avalanches, crues torrentielles et chutes de blocs concernent de nombreuses vallées : lisez le plan de prévention des risques. La loi Montagne s'applique partout, et la loi Littoral encadre en plus les rives du Léman et du lac d'Annecy. Plusieurs communes très touristiques ont usé des pouvoirs accrus que leur donne la loi du 19 novembre 2024 pour encadrer les meublés de tourisme : vérifiez les règles locales en mairie avant l'acquisition. Une assurance adaptée à l'activité locative est indispensable ; voir notre article sur l'assurance d'un gîte rural.
La rareté du foncier en montagne, la demande étrangère et la proximité de Genève, dont les salaires soutiennent le marché résidentiel, tirent les prix vers le haut. Un dixième seulement des maisons de campagne se vend sous 298 500 €. Pour un projet de gîte, vérifiez l'équilibre entre prix, travaux et recettes avec nos outils et calculatrices financières.
Oui, si l'urbanisme le permet et si les logements sont déclarés comme meublés de tourisme. L'accueil de cavaliers randonneurs est aussi une piste ; consultez notre rubrique gîtes équestres pour les biens organisés autour du cheval.
L'offre d'achat est suivie d'un compromis, puis de l'acte authentique chez le notaire. Vérifiez l'enregistrement de chaque meublé, son classement, les réservations en cours, les diagnostics et le contrôle de l'assainissement. Notre guide complet d'achat d'un gîte détaille chaque étape.
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