Fermage : calcul, prix à l'hectare, vignes et maraîchage

Mis à jour le 8 octobre 2026. Cet article intègre l'indice national des fermages 2026 (127,04) et remplace nos anciens articles consacrés au calcul du fermage des terres et des vignes.

Le fermage est le loyer annuel que le fermier (le preneur) verse au propriétaire (le bailleur) d'un bien agricole loué par bail rural. Son montant n'est pas libre : il doit s'inscrire dans une fourchette fixée par un arrêté préfectoral, département par département, puis il est révisé chaque année. Pour les échéances de la campagne 2026-2027, l'indice national des fermages s'établit à 127,04, soit une hausse de 3,23 %.

Le calcul du fermage ne se résume pourtant pas à cet indice. Une terre labourable, une vigne en appellation, une parcelle de maraîchage, un hangar ou la maison du fermier n'obéissent ni au même barème ni à la même règle d'actualisation. Ce guide reprend la méthode pas à pas, avec des exemples chiffrés tirés d'arrêtés préfectoraux réels (Morbihan, Rhône, Hauts-de-Seine) et un point complet sur la taxe foncière, dont les règles ont changé en 2025.

Le fermage rémunère la mise à disposition des terres, des bâtiments et, le cas échéant, des plantations.

Qu'est-ce que le fermage ?

Le fermage est la contrepartie financière du bail rural : le propriétaire met à disposition des terres, des prés, des bâtiments agricoles ou des vignes, et l'exploitant lui verse un loyer, en général une fois par an. Par extension, le mot désigne aussi le contrat lui-même (on parle de « bail à ferme » et de « statut du fermage »). Pour le cadre général du contrat, voyez notre article sur le lien entre exploitation agricole et bail rural.

Trois caractéristiques le distinguent d'un loyer classique :

• Il est encadré. Le prix doit se situer entre les minima et les maxima de l'arrêté préfectoral. Ces règles sont d'ordre public : un accord entre les parties ne permet pas d'y déroger.
• Il se paie en argent. Le paiement en nature n'est admis, par accord des parties, que pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles (article L. 411-12 du code rural).
• Il est indexé. Le loyer évolue chaque année selon un indice officiel, sans que le bailleur puisse choisir une autre référence.

Le fermage ne doit pas être confondu avec le métayage, dans lequel le bailleur ne perçoit pas un loyer fixe mais une part de la récolte (au plus un tiers en principe) et participe aux charges. Le métayage ne subsiste guère qu'en viticulture.

Deux exceptions à connaître : les minima ne s'appliquent pas lorsque le bail comporte des clauses environnementales, et les « petites parcelles » (surface inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral, qui ne constituent ni un corps de ferme ni une partie essentielle de l'exploitation) échappent à l'encadrement du prix.

Quel est le prix du fermage à l'hectare ?

Il n'existe pas de prix unique. Le loyer moyen des terres et prés en France ressort à 171 € par hectare et par an en 2024 selon Eurostat (163 € en 2023, 147 € en 2019). Derrière cette moyenne, les fourchettes vont de moins de 40 € à près de 250 € par hectare selon le département, la zone et la qualité de la parcelle. Aucune statistique publique ne recense les loyers réellement pratiqués par département : la seule référence opposable est l'arrêté préfectoral.

Exemples de fourchettes de fermage pour des terres nues. Sources : arrêtés préfectoraux du Morbihan (19 août 2026), du Rhône (4 novembre 2025) et des Hauts-de-Seine (30 septembre 2025), Eurostat pour la moyenne nationale.

Consultez les textes cités : arrêté du Morbihan pour 2026-2027, arrêté du Rhône pour 2025-2026 et arrêté des Hauts-de-Seine pour 2025-2026.

Les valeurs 2025-2026 sont revalorisées de 3,23 % pour la campagne suivante, dès la publication du nouvel arrêté départemental. Rapporté au prix du foncier, le fermage reste modeste : environ 2,7 % de rendement brut en moyenne nationale. Pour situer une parcelle, croisez la fourchette de fermage avec les valeurs de notre observatoire du prix des terres agricoles, puis mesurez le rendement net d'impôt avec le calculateur de rentabilité des terres agricoles. La comparaison avec nos voisins figure dans notre article Prix des fermages : la France comparée au reste de l'Europe.

Comment calculer un fermage pour la première fois ?

Lors de la signature d'un bail, ou pour vérifier un loyer ancien, le calcul suit toujours les quatre mêmes étapes.

Étape 1 : retrouver l'arrêté préfectoral du département

Chaque préfecture publie deux types de textes : un arrêté cadre, qui décrit les catégories de biens et la méthode de classement, et un arrêté annuel, qui actualise les minima et les maxima. On les trouve sur le site de la préfecture (rubrique agriculture, baux ruraux) ou de la chambre d'agriculture. C'est l'arrêté du département où se situent les parcelles qui s'applique, pas celui du domicile du propriétaire.

Étape 2 : classer chaque parcelle

Le classement repose sur la qualité agronomique des sols, la pente, l'accès, la forme et le regroupement des parcelles, parfois l'irrigation. Beaucoup de départements utilisent un système de points. Dans le Morbihan, par exemple, la valeur du point est de 2,04 € pour 2026-2027 : une parcelle de la zone 1 notée 85 points relève de la catégorie 3 (de 142,80 à 189,72 € par hectare), et 85 points × 2,04 € donnent 173,40 € par hectare.

Étape 3 : tenir compte de la durée et des clauses du bail

Le code rural impose de tenir compte de la durée du bail et d'une éventuelle clause de reprise. Les arrêtés traduisent cette règle par des majorations ou des minorations. Dans les Hauts-de-Seine, les valeurs sont majorées de 15 % pour un bail de 12 ans, de 30 % pour 15 ans et de 40 % pour un bail à long terme de 18 à 25 ans, et réduites de 10 % en présence d'une clause de reprise. Le bail à long terme ouvre par ailleurs droit à des avantages fiscaux pour le bailleur, détaillés dans notre article sur les règles d'exonération des baux à long terme.

Étape 4 : ajouter les bâtiments et la maison d'habitation

Le fermage global additionne plusieurs loyers, calculés séparément. Les bâtiments d'exploitation sont évalués au mètre carré selon leur état et leur usage (dans le Rhône, de 0,69 à 2,75 €/m² pour un hangar de stockage fermé, de 8,45 à 40,15 €/m² pour un bâtiment viticole). La maison d'habitation du fermier relève d'un barème distinct, exprimé en euros par mètre carré (dans le Morbihan, de 53,85 à 89,85 €/m² et par an).

Les composantes du fermage et leur règle d'actualisation. Source : article L. 411-11 du code rural.

Les cinq familles de biens et leur mode de calcul. Source : article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime.

Le texte de référence est l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, à lire avec l'arrêté de votre département.

Comment calculer le fermage des vignes ?

Le fermage viticole est le cas le plus technique, et celui où les erreurs sont les plus fréquentes. La première consiste à appliquer l'indice national à un loyer exprimé en vin : c'est inexact.

Monnaie ou denrées : deux régimes

Par dérogation au principe du loyer en euros, le code rural permet d'évaluer le loyer des cultures permanentes (vignes, vergers, oliviers, agrumes) et des bâtiments qui leur sont affectés en une quantité de denrées, comprise entre des minima et des maxima préfectoraux. Dans ce cas, l'indice national des fermages ne s'applique pas. L'arrêté du Rhône le rappelle expressément : son mode de calcul par indice « n'est pas applicable aux fermages calculés en prix de denrées ».

La denrée de référence varie selon les vignobles : l'hectolitre de vin dans la plupart des régions, le kilo de raisin en Champagne, où le prix est arrêté commune par commune. Si le bail fixe au contraire le loyer de la vigne en euros, il suit l'indice national comme une terre.

Les quatre étapes du calcul

1. Identifier l'appellation de chaque parcelle. Le barème dépend de l'aire d'appellation, pas de la commune.
2. Classer la parcelle dans la catégorie prévue par l'arrêté cadre (état et âge de la vigne, origine des plantations, possibilité de mécanisation, pente).
3. Fixer dans le bail un nombre d'hectolitres par hectare, entre le minimum et le maximum de la catégorie. Ce nombre reste en principe constant pendant toute la durée du bail.
4. Multiplier chaque année ce nombre par le cours de l'appellation publié dans l'arrêté préfectoral. C'est ce cours qui fait varier le fermage, à la hausse comme à la baisse.

Fermages viticoles dans le Rhône, campagne 2025-2026. Fourchettes et cours : arrêté préfectoral du 4 novembre 2025. Fermage par hectare : calcul ma-propriete.fr, arrondi à l'euro.

L'écart entre appellations est considérable : dans le seul département du Rhône, le cours de l'hectolitre varie de 1 à 16. Les fourchettes elles-mêmes diffèrent d'un vignoble à l'autre. En Saône-et-Loire, par exemple, elles sont exprimées en pourcentage du rendement maximal autorisé de l'appellation. En période de crise, l'arrêté peut inviter les parties à moduler le nombre d'hectolitres retenu, dans la limite des minima et des maxima (c'est le cas dans le Rhône).

Rapporté à la valeur du foncier, le fermage viticole reste faible, le plus souvent entre 1 et 2,5 % brut. Comparez les valeurs de votre vignoble dans notre observatoire du prix des vignes en France et consultez notre article Peut-on vendre des vignes louées ? si vous envisagez de céder des parcelles données à bail. Les parcelles disponibles figurent dans notre rubrique vignes à vendre.

À noter : notre outil de quittance traite les fermages fixés en euros et indexés sur l'indice national. Pour un fermage viticole en denrées, appliquez la formule ci-dessus avec le cours de votre arrêté préfectoral.

Maraîchage, horticulture, vergers : le fermage des cultures spécialisées

Une parcelle maraîchère n'a pas la valeur locative d'un champ de blé : la marge à l'hectare, les équipements (irrigation, abris, clôtures) et la proximité des débouchés justifient des loyers bien supérieurs. La plupart des arrêtés préfectoraux prévoient donc un barème spécifique pour les cultures spécialisées. Deux régimes coexistent.

• Maraîchage, horticulture, pépinières : ce ne sont pas des cultures permanentes. Le loyer se fixe obligatoirement en euros, entre les minima et les maxima du barème spécialisé, et suit l'indice national des fermages.
• Arboriculture, oléiculture, agrumes : ce sont des cultures permanentes, comme la vigne. Le loyer peut être fixé en euros ou en denrées. De nombreux départements retiennent un barème en euros par hectare, distinct selon que le verger a été planté par le propriétaire ou par le fermier.

Fermage des cultures spécialisées : exemples de barèmes. Sources : arrêtés préfectoraux du Morbihan (19 août 2026), du Rhône (4 novembre 2025) et des Hauts-de-Seine (30 septembre 2025).

Trois critères reviennent dans presque tous les barèmes : l'accès à l'eau (un arrosage permanent installé par le propriétaire majore le barème de 60 % en culture de plein champ dans les Hauts-de-Seine), le nombre de récoltes par an, et les équipements fournis par le bailleur (abris, serres, bâtiments techniques). Les serres et les locaux de conditionnement sont évalués à part, au mètre carré : de 3,91 à 16,38 €/m² pour un bâtiment technique dans le Rhône.

Point de vigilance pour les petites surfaces : en dessous du seuil fixé par l'arrêté préfectoral (souvent plus bas pour les cultures spécialisées), la location relève du régime des petites parcelles et le prix devient libre. Vérifiez ce seuil avant de signer. Les exploitations disponibles sont regroupées dans notre rubrique exploitations maraîchères à vendre.

Comment réviser le fermage chaque année ?

Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est actualisé chaque année selon l'indice national des fermages, composé pour 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole à l'hectare sur cinq ans et pour 40 % de l'évolution du niveau général des prix. L'arrêté ministériel du 11 août 2026 le fixe à 127,04 pour 2026, contre 123,06 en 2025.

Il s'applique en règle générale aux échéances comprises entre le 1er octobre 2026 et le 30 septembre 2027. Attention, certains départements retiennent d'autres dates : du 1er septembre au 31 août dans le Morbihan et les Côtes-d'Armor, à partir du 29 septembre dans le Finistère. L'arrêté préfectoral précise la période.

Méthode 1 : à partir du fermage de l'année précédente

Fermage 2026 = fermage 2025 × 127,04 / 123,06. Pour le bail de 25 hectares de notre exemple, supposons un fermage de 4 250 € payé en 2025 : 4 250 × 127,04 / 123,06 = 4 387,45 €.

Méthode 2 : à partir du loyer d'origine du bail

Fermage 2026 = loyer fixé au bail × 127,04 / indice de référence du bail. Pour un bail conclu avec un loyer de 3 000 € et l'indice 2015 (110,05) pour référence : 3 000 × 127,04 / 110,05 = 3 463,15 €. Cette méthode est la plus sûre : elle évite de reporter d'année en année une erreur d'arrondi ou une indexation oubliée.

Évolution de l'indice national des fermages depuis 2009. Source : arrêtés ministériels annuels.

Indice national des fermages de 2009 à 2026 (base 100 en 2009). Source : arrêtés ministériels annuels publiés au Journal officiel.

En dix-sept ans, l'indice a progressé de 27 %, mais il a aussi reculé à quatre reprises (2010, 2016, 2017 et 2018). L'essentiel de la hausse est récent : +19 % depuis 2021. Le détail du calcul de l'indice 2026 figure dans notre article Indice des fermages 2026 : une hausse de 3,23 % à appliquer à vos baux ruraux.

Baux antérieurs à 2009 et baux en quintaux de blé

Jusqu'en 2009, l'indice était départemental. Pour un bail plus ancien, il faut d'abord retrouver le montant du fermage 2009 (qui constitue la base 100), puis lui appliquer l'indice national. Quant aux baux d'avant 1995 encore exprimés en quintaux de blé ou en autres denrées, ils ont été convertis en monnaie : de nombreuses préfectures publient chaque année la valeur actualisée de ces denrées dans leur arrêté. Dans les deux cas, reportez-vous à l'arrêté de votre département.

Taxe foncière : ce que le fermier rembourse, ce que le bailleur doit déduire

C'est la partie du calcul la plus souvent mal appliquée, et les règles ont changé avec la loi de finances pour 2025. Le principe figure à l'article L. 415-3 du code rural.

• L'impôt foncier est à la charge du propriétaire.
• Le fermier lui rembourse une fraction de la taxe foncière des biens loués, fixée par le bail. À défaut d'accord, cette fraction est d'un cinquième (20 %).
• Le fermier rembourse en outre la moitié de la taxe pour frais de chambre d'agriculture.
• Les terres agricoles bénéficient d'une exonération partielle de taxe foncière sur les propriétés non bâties, portée de 20 à 30 % depuis les impositions de 2025. Cette exonération doit être intégralement rétrocédée au fermier.

Concrètement, on compare la fraction prévue au bail au seuil de 30 %, puis on applique le coefficient de 1,43 au montant de taxe foncière non bâtie figurant sur l'avis d'imposition (montant déjà diminué de l'exonération).

Rétrocession de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés non bâties. Source : article L. 415-3 du code rural, version en vigueur depuis le 16 février 2025.

Conséquence peu connue : lorsque le bail ne prévoit rien, ou prévoit la fraction légale d'un cinquième, le fermier ne doit plus rien au titre de la taxe foncière non bâtie. C'est au contraire le bailleur qui doit déduire du fermage 14,3 % de cette taxe. Restent dus la moitié de la taxe de chambre d'agriculture et, le cas échéant, la fraction de taxe foncière sur les bâtiments loués.

Enfin, les dégrèvements obtenus par le propriétaire au titre des terres louées profitent au fermier : dégrèvement en faveur des jeunes agriculteurs, dégrèvement pour pertes de récolte après une calamité. Le bailleur doit en déduire le montant sur la quittance. Cette règle est une source fréquente de litiges, le bailleur considérant à tort que l'aide lui revient.

Paiement, quittance et contestation du fermage

Quand et comment payer

Le fermage se paie aux dates prévues par le bail, le plus souvent à terme échu, en une ou deux échéances. Les usages locaux fixent traditionnellement l'échéance à la Saint-Michel (29 septembre) ou à la Saint-Martin (11 novembre). Le bailleur remet une quittance détaillant le loyer indexé, la part de taxes et les déductions. Un fermage non indexé pendant plusieurs années peut être régularisé, dans la limite de la prescription de cinq ans.

En cas d'impayé, le bailleur peut demander la résiliation du bail après deux défauts de paiement ayant persisté plus de trois mois après mise en demeure. Le loyer de la maison d'habitation comprise dans le bail entre dans ce décompte. La procédure est détaillée dans notre article sur la résiliation du bail rural.

Contester ou faire réviser un fermage

• Au cours de la troisième année du bail (et de chaque bail renouvelé), le fermier ou le bailleur dont le loyer s'écarte d'au moins un dixième de la valeur locative normale peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, une seule fois par bail. Le nouveau prix s'applique pour la durée restant à courir (article L. 411-13 du code rural).
• Au renouvellement du bail, les parties peuvent convenir d'un nouveau prix. À défaut d'accord, le tribunal paritaire le fixe.
• Lorsque les minima et maxima préfectoraux sont modifiés (ils sont réexaminés au plus tard tous les six ans), le prix des baux en cours ne peut être révisé qu'au renouvellement ou, pour un bail à long terme, au début de chaque période de neuf ans.

Le fermage pèse aussi sur la valeur du bien : une terre louée se vend avec une décote par rapport à une terre libre, et le fermier bénéficie d'un droit de préemption. Voyez nos articles Peut-on vendre des terres louées ? et Comment reprendre un terrain loué pour l'exploiter ?, ainsi que nos annonces de terres agricoles louées à vendre.

Questions fréquentes sur le fermage

Qu'est-ce qu'un fermage ?

Le fermage est le loyer annuel payé par un exploitant agricole (le fermier) au propriétaire des terres, des bâtiments ou des vignes qu'il loue par bail rural. Son montant est encadré par un arrêté préfectoral et révisé chaque année.

Quel est le prix du fermage à l'hectare ?

En moyenne 171 € par hectare et par an en France pour les terres et prés (Eurostat, 2024). Selon le département et la qualité des parcelles, la fourchette légale va d'environ 40 € à près de 250 € par hectare. Le maraîchage et les vignes en appellation atteignent des niveaux bien supérieurs.

Comment calculer un fermage en 2026 ?

Pour un fermage en euros, multipliez le montant payé en 2025 par 127,04 puis divisez par 123,06, soit une hausse de 3,23 %. Ajoutez la part de taxes due par le fermier et déduisez la rétrocession de l'exonération de taxe foncière.

Comment se calcule le fermage d'une vigne ?

Lorsque le bail est exprimé en denrées, on multiplie la surface par le nombre d'hectolitres par hectare prévu au bail, puis par le cours de l'appellation fixé chaque année par arrêté préfectoral. L'indice national des fermages ne s'applique pas dans ce cas.

Le fermier doit-il payer la taxe foncière ?

Non, elle reste à la charge du propriétaire. Le fermier en rembourse une fraction (un cinquième à défaut d'accord) et la moitié de la taxe de chambre d'agriculture, mais il bénéficie de l'exonération de 30 % des terres agricoles, que le bailleur doit lui rétrocéder.

Peut-on contester le montant d'un fermage ?

Oui. Au cours de la troisième année du bail, si le loyer s'écarte d'au moins 10 % de la valeur locative normale, le fermier ou le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

Quelle est la différence entre fermage et métayage ?

Dans le fermage, le bailleur perçoit un loyer fixé à l'avance. Dans le métayage, il reçoit une part de la récolte et partage les charges et les aléas de l'exploitation.

En savoir plus

Pour aller plus loin sur le fermage et le foncier loué.

Note de l'auteur : les informations présentées ont un caractère informatif et pédagogique et ne remplacent pas l'analyse d'un professionnel du droit rural. Les barèmes cités sont ceux des arrêtés préfectoraux mentionnés ; vérifiez toujours l'arrêté en vigueur dans votre département. En cas de désaccord, rapprochez-vous d'un avocat, d'un notaire ou d'un juriste en droit rural.