Quelles sont les conditions permettant au bailleur ou au fermier de résilier le bail ? Le projet de vente par le propriétaire n’est pas une de ces conditions. Nous vous en disons plus dans ce 8ème article consacré aux baux ruraux.
Le bailleur ne peut demander la résiliation d’un bail que pour certains motifs spécifiquement prévus par le code rural (article L 411-31) :
Après 2 défauts de paiement et 3 mois après mise en demeure
Les agissements du fermier pouvant compromettre la bonne exploitation du fonds
Le non respect des clauses environnementales du bail
Sous-location ou cession irrégulière du bail rural
Manquements aux obligations d’information du bailleur pour les mises à disposition, échanges, …
La résiliation ne peut se faire que par assignation du preneur devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
La résiliation peut prendre effet au cours de la vie du bail contrairement au non-renouvellement du bail ou au droit de reprise qui ne peut prendre effet qu’au terme du bail ou d’un de ses renouvellements.
Le changement de destination d’une parcelle est un motif de résiliation du bail. C’est notamment le cas lorsque les parcelles deviennent constructibles en application d’un document d’urbanisme (PLU par exemple).
Le propriétaire doit alors s’engager à changer la destination des parcelles au cours des 3 années qui suivent la résiliation.
Dans cette situation, le fermier a droit à une indemnité calculée sur la durée restante du bail et tenant compte de sa perte de marge brute.
Il faut noter que le fermier peut demander à ce que la résiliation porte sur l’ensemble des parcelles du bail et pas seulement sur celles ayant changé de destination si elle est de nature à remettre en cause l’équilibre économique de son exploitation.
La destruction des biens loués peut également justifier la résiliation du bail sauf si le bailleur les fait reconstruire.
Le preneur peut demander la résiliation du bail au propriétaire en respectant un préavis de 12 mois pour les motifs suivants :
Départ à la retraite
Incapacité de travail de plus de 2 ans le concernant ou concernant un ou plusieurs membres de sa famille participant aux travaux
Décès d’un ou plusieurs membres de sa famille participant aux travaux
Achat d’une ferme pour l’exploiter lui-même
Refus d’autorisation d’exploiter
Que la résiliation soit à l’initiative du bailleur ou du preneur, le preneur peut demander à bénéficier de l’indemnité pour améliorations. Vous pouvez en savoir plus en consultant notre article sur la durée et la fin du bail rural.
Bailleur et preneur peuvent également décider à l’amiable de mettre fin au bail rural en cours de vie. On parle de résiliation amiable. Dans cette situation, il n’y a pas lieu de respecter des délais de préavis particuliers car il s’agit d’un accord entre les parties.
Il est vivement conseillé de signer un contrat écrit précisant les conditions de la résiliation, la date de résiliation ou le versement d'une indemnité de sortie.
Note de l’auteur : Les informations que nous vous présentons ont un caractère purement informatif et pédagogique et ne peuvent se substituer à une analyse réalisée par un professionnel du droit rural. En cas de conflit, difficulté, … nous vous invitons à vous rapprocher d’un de ces professionnels (avocats, notaires, juristes en droit rural, …).
