Le calcul du fermage des terrains agricoles est souvent complexe. 5 étapes simples pour fixer le loyer de votre bail rural.
Le statut du fermage est réglementé et la plupart des dispositions importantes sont d’ordre public ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger même si bailleur et fermier sont d’accord. C’est notamment le cas du montant du fermage dont la réglementation est complexe.
Heureusement, ma-propriete.fr vous donne les clés pour fixer un fermage conforme aux règles.
Pour définir le prix du fermage d’un bail rural, il suffit de suivre 5 étapes :
La réglementation des baux ruraux est très stricte et la loi ne permet pas de déroger aux règles de base. C'est notamment le cas pour la fixation des loyers.
La fixation du fermage est encadrée par un arrêté préfectoral qui fixe une fourchette de prix (entre un minima et un maxima) par catégorie de terres et de bâtiments qu’il définit. Chaque département définit plusieurs catégories de parcelles (selon la qualité agronomique, la facilité de travail ou d’accès, …) et fixe une valeur locative par hectare comprenant un minima et un maxima. Il définit également très souvent des régions agricoles à l'intérieur du département avec des variations plus ou moins importante entre elles. La même démarche est réalisée pour les bâtiments agricoles et pour les maisons d’habitation incluses dans le bail rural.
Cet arrêté départemental est consultable sur le site de la DDTM de votre département ou auprès de la chambre d’agriculture.
Au regard des critères édictés par l’arrêté préfectoral, vous devrez donc catégoriser chaque parcelle ou bâtiment. Si la tâche est trop difficile ou source de contestation entre le fermier et le bailleur, vous pourrez recourir à un expert foncier afin de définir la catégorie de chaque parcelle louée.
A noter que si la location de la maison d'habitation est indissociable de la location des terres, c'est le statut des baux ruraux qui s'applique pour déterminer le montant du loyer pour l'habitation et non pas la réglementation des locations immobilières. Un arrêté préfectoral doit également préciser les modalités de calcul du loyer pour la maison d'habitation.
Le bail à ferme s'applique donc très souvent à la totalité de l'exploitation agricole : les terres, les bâtiments et la maison d'habitation. Toutefois, si la maison est dissociable du reste de l'exploitation, alors le statut des baux ruraux pourra ne pas s'appliquer pour calculer le loyer dû par le preneur.
Depuis une loi du 2 janvier 1995 sauf pour ce qui concerne les cultures pérennes telles que les vignes notamment, le prix du fermage (c’est à dire du loyer) portant sur l'exploitation agricole doit obligatoirement être fixé en monnaie. La fixation du fermage en denrée n’est plus possible même si certains arrêtés préfectoraux continuent à indiquer l’équivalence de ce fermage en denrées car les usages n’ont pas banni les quintaux de blé de nos campagnes
Pour les vignes, le montant du fermage doit être déterminé entre un minima et un maxima qui est défini soit en euros soit en hectolitre par hectare. Les barèmes sont différenciés entre AOP, IGP et vins de France.
Si le fermage qui est défini dans un bail excède de plus de 10% le barème départemental, alors le preneur ou le bailleur peut saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux au cours de la 3ème année du bail pour demander une révision judiciaire du fermage.
Bon à savoir : Dans de nombreuses régions, les fermages pratiqués sont fréquemment supérieurs aux maximas et le nombre de procédure judiciaire de révision devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux reste relativement faible.
Le propriétaire peut demander à son preneur de lui rembourser une quote-part des taxes foncières des biens loués.
A défaut d’accord différent entre les parties, le code rural prévoit un remboursement à hauteur de 20% de la taxe communale et intercommunale, de 50% des frais Chambre d’Agriculture et de 8% des frais de gestion.
A noter qu’il est interdit de prévoir un remboursement intégral des taxes foncières par le fermier, et que les dégrèvements de taxes foncières au profit des jeunes agriculteurs doivent être intégralement déduits du montant du fermage du fermier.
Le fermage est revalorisé chaque année selon un indice national, généralement publié au mois d’août. Depuis 2010, cet indice est composé de 60 % de l’évolution du Revenu Brut d’Entreprise Agricole (RBEA) à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq dernières années précédentes et pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente. La variation de cet indice est la même quelque soit la région de France.
Il faut faire attention à la période de référence de votre bail à ferme. L'indice de révision des fermages publié en 2021 s'applique pour le calcul des loyers échus sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.
L'indice national des fermages est de 106,48 pour l'année 2021, en progression de 1,09% par rapport à l'année 2020 (arrêté ministériel du 12 juillet 2021 publié au Journal Officiel le 20 juillet 2021).
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