Mis à jour le 16 juillet 2026.
Nous sommes fréquemment interrogés sur les droits du fermier lors d’une vente de foncier. Le droit de préemption du fermier permet au preneur en place d’acheter en priorité les terres qu’il exploite lorsque son propriétaire décide de les vendre. Ce droit est encadré par l’article L412-1 du code rural. Il impose au vendeur une notification obligatoire et ouvre au fermier un délai de réponse de 2 mois. C’est l’objet de notre 6ème article consacré aux spécificités du bail rural.
Sommaire
1. Qu’est-ce que le droit de préemption du fermier en place ?
2. Quelles conditions le fermier doit-il respecter ?
3. Comment se déroule la notification du projet de vente ?
4. Dans quels cas le droit de préemption ne s’applique-t-il pas ?
5. Quel engagement pour le fermier après la préemption ?
6. Le droit de préemption du fermier en un tableau
7. FAQ : vos questions sur le droit de préemption du fermier
Le droit de préemption du fermier en place est la priorité d’achat dont bénéficie le preneur d’un bail rural lorsque le propriétaire vend le bien loué.
Ce droit est prévu par l’article L412-1 du code rural et de la pêche maritime. C’est une disposition d’ordre public du bail rural. Elle s’applique que le bail soit écrit ou verbal. Il n’est pas possible d’y déroger.
Cette priorité est plus forte qu’un simple droit de préférence. Le fermier peut en effet contester le prix de cession s’il l’estime exagéré.
Lorsque le fermier souhaite exercer son droit de préemption, il doit se positionner sur le prix proposé par le vendeur. Pour évaluer si ce prix est cohérent avec le marché, notre observatoire du prix des terres (données DVF 2020-2025) fournit les prix moyens, médians et les fourchettes P10/P90 par département. C’est une référence objective pour négocier en connaissance de cause.
Le fermier doit remplir trois conditions cumulatives pour bénéficier de ce droit de préemption :
Le fermier peut exercer ce droit pour exploiter lui-même. Il peut aussi subroger son conjoint, son partenaire de PACS participant à l’exploitation ou un descendant remplissant les mêmes conditions.
Le vendeur doit permettre au fermier d’exercer son droit de préemption. Le projet de vente doit donc lui être notifié, généralement par le notaire, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. Cette notification contient le prix, les charges et les conditions de la vente. Elle vaut offre de vente.
Le droit de préemption du fermier s’applique aux ventes de terres louées par bail rural.
Le preneur dispose alors d’un délai de 2 mois et de 3 options :
Dans ce dernier cas, le fermier comme le bailleur restent libres d’accepter le prix fixé après expertise par le Tribunal. Le fermier peut renoncer à son droit de préemption. Le propriétaire peut renoncer à la vente.
Si le propriétaire vend plusieurs parcelles dont seulement une partie est louée, il doit permettre au fermier de n’exercer son droit que sur les parcelles louées, en scindant sa vente.
Si les modalités de la vente changent après notification au preneur, la procédure doit être recommencée depuis le début. Le non-respect du droit de préemption expose en effet à la nullité de la vente et à des dommages et intérêts. Le fermier dispose de 6 mois, à compter du jour où il a connaissance de la vente, pour agir en nullité.
Ce droit de préemption n’est ouvert que dans le cadre d’une vente (ou d’une adjudication). Il ne s’applique donc pas :
À noter : le droit de préemption de la SAFER ne peut pas s’exercer contre un fermier en place qui exploite le bien depuis au moins 3 ans.
Dernier point, le fermier ayant exercé son droit de préemption s’engage à exploiter lui-même le bien pendant au moins 9 ans en qualité de propriétaire. À défaut, il s’expose à des dommages et intérêts au profit de l’acquéreur évincé.
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Élément
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Règle applicable
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Base légale
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Article L412-1 du code rural
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Ancienneté requise
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3 ans d’exercice de la profession agricole
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Plafond de surface
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3 fois le seuil fixé par le SDREA
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Délai de réponse
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2 mois après notification
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Contestation du prix
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Possible devant le TPBR
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Engagement après achat
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Exploiter personnellement pendant 9 ans
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Cas exclus
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Donation, succession, vente à un parent jusqu’au 3e degré, État et collectivités
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Sanction du non-respect
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Nullité de la vente (action sous 6 mois) et dommages et intérêts
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Le droit de préemption du fermier en résumé — Source : article L412-1 et suivants du code rural.
Le fermier doit exercer la profession agricole depuis au moins 3 ans, exploiter personnellement le bien vendu et ne pas être déjà propriétaire d’une surface supérieure à 3 fois le seuil fixé par le SDREA de sa région.
Le fermier dispose d’un délai de 2 mois à compter de la notification du projet de vente. L’absence de réponse dans ce délai vaut renonciation à son droit.
Non. Le droit de préemption du fermier ne s’applique qu’aux ventes. Il est exclu en cas de donation, de succession ou de vente à un parent ou allié du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus.
Oui. Le fermier peut exercer son droit de préemption sous réserve d’une fixation du prix par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR). Après expertise, chaque partie reste libre : le fermier peut renoncer à acheter, le propriétaire peut renoncer à vendre.
Oui. Le droit de préemption est écarté en cas de donation, de succession, de vente à un parent ou allié jusqu’au troisième degré, de vente au profit de l’État ou d’une collectivité publique, et en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Note de l’auteur : Les informations que nous vous présentons ont un caractère purement informatif et pédagogique et ne peuvent se substituer à une analyse réalisée par un professionnel du droit rural. En cas de conflit, difficulté, … nous vous invitons à vous rapprocher d’un de ces professionnels (avocats, notaires, juristes en droit rural, …).
