Dans cette seconde partie de nos articles consacrés aux spécificités du bail rural, nous nous intéressons aux questions de la durée du bail, de ses renouvellements et des modalités de fin de bail. Des points cruciaux qu’il est important de connaitre avant de signer un bail rural.
Un bail rural a une durée minimale de 9 ans. Il peut donc être conclu pour une durée supérieure sans qu’il n’y ait de plafond de durée.
A noter qu’au-delà d’une durée de 12 ans, un bail rural doit obligatoirement être rédigé par un acte notarié. Cette obligation est liée à la perception de droits d’enregistrement qui sont calculés sur le montant cumulé des fermages sur la durée du bail.
Au-delà de la durée initiale du bail, le bail se renouvelle automatiquement pour une durée de 9 ans supplémentaire.
Le droit au renouvellement du bail pour le fermier est une disposition d’ordre public et il n’est pas possible d’inclure une clause qui remette en cause ce droit.
Il existe une exception liée à l’âge du fermier. Lors du renouvellement d’un bail, si le fermier a atteint l’âge de la retraite, le propriétaire peut demander la résiliation du bail à chaque échéance triennale. La résiliation du bail devra respecter un formalisme précis et être notifié au preneur avec un préavis de 18 mois.
Passé cette notification de résiliation, il faut noter que le fermier perd son droit de cession du bail au profit de ses descendants.
Nous venons de voir que le fermier bénéficie d’un droit de renouvellement très large. Il bénéficie également de la possibilité de céder son bail à ses descendants.
Théoriquement un bail rural peut donc se poursuivre indéfiniment au profit d’un preneur et de ses descendants sans possibilité pour le bailleur d’y mettre fin.
Il existe toutefois une possibilité ouverte au propriétaire pour s’opposer au renouvellement du bail : le droit de reprise.
Le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien pour l’exploiter lui-même ou par son conjoint ou un de ses descendants (article L 411.47 du code rural).
Ce droit de reprise suppose de respecter un formulaire très strict sous peine de nullité. Ainsi, le congé doit :
Être réalisé par acte d’huissier 18 mois avant le terme du bail
Mentionner les motifs du non-renouvellement
Indiquer le bénéficiaire de la reprise
Reproduire les termes du code rural
Par ailleurs, le bénéficiaire de la reprise doit respecter plusieurs conditions :
Être en règle avec le Contrôle des Structures. Il devra donc le cas échéant obtenir une autorisation d’exploiter.
Justifier de sa capacité professionnelle, c’est-à-dire d’un diplôme agricole (BEPA ou BPA) ou d’une expérience suffisante (5 ans au cours des 15 dernières années).
S’engager à exploiter lui-même les biens sur une durée minimale de 9 ans,
Justifier de sa capacité financière.
Habiter l’éventuelle maison d’habitation incluse dans le bail ou à proximité directe de l’exploitation
Le preneur peut contester la validité de la reprise devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.
Enfin, dernier point mais qui est loin d’être négligeable, le bailleur devra verser au preneur une indemnité pour les améliorations apportées au bien.
Lorsque le fermier a apporté des améliorations (par son travail ou ses investissements) au fonds loué, il bénéficie à la fin du bail d’une indemnité due par le bailleur, à la fin du bail.
Il s’agit encore une fois d’une disposition d’ordre public.
Un certain nombre de conditions doivent être respectées pour bénéficier de ce droit.
Tout d’abord, il est nécessaire de pouvoir se référer à un état des lieux d’entrée. Trop souvent ignoré lors de l’entrée dans les lieux, c’est le premier élément permettant d’apporter la preuve des améliorations et d’en calculer le montant. A défaut d’état des lieux, iI sera toutefois possible de se référer à l’intervention d’un expert.
Les améliorations apportées par le preneur doivent avoir été faites régulièrement, c’est-à-dire qu’elles doivent pour la plupart avoir été autorisées par le preneur. Le fermier qui réalise des travaux sans avoir obtenu cette autorisation perdra son droit à indemnité et pourra, en outre, être condamné à remettre le fonds dans son état antérieur.
Les travaux doivent de plus présenter une utilité et ne pas être superflu et peuvent concerner :
Des bâtiments
Des plantations
Des travaux de transformation du sol et d’améliorations culturales
Enfin, le calcul de l’indemnité doit se faire en respectant les critères de l’article L 411.71 du code rural et ne pourra excéder la plus-value réelle apportée au fonds.
Ce droit à indemnité du fermier n’est pas cessible. Le fermier ne peut pas non plus vendre les améliorations (par exemple à un nouveau fermier qui lui succède). Le fermier peut toutefois céder ces améliorations au cessionnaire du bail ou à une société à laquelle il met son bail à disposition.
Note de l’auteur : Les informations que nous vous présentons ont un caractère purement informatif et pédagogique et ne peuvent se substituer à une analyse réalisée par un professionnel du droit rural. En cas de conflit, difficulté, … nous vous invitons à vous rapprocher d’un de ces professionnels (avocats, notaires, juristes en droit rural, …).
