Mis à jour le 2 juin 2026 — cet article intègre désormais les données DVF de l'année 2025 complète et les références SAFER sur la décote des terres louées, à la suite de la publication de notre observatoire du prix des vignes en France.
Vous possédez une ou plusieurs parcelles de vignes louées et souhaitez les vendre. La situation, bien que très courante, est malgré tout assez complexe au regard du statut du fermage : décryptage.
Il faut tout d'abord faire un point sur les droits de votre locataire, le fermier. Le code rural est très strict (article L 411-1 et suivants) et la majorité des dispositions du contrat de location sont prévues par la loi sans possibilité d'y déroger.
Ainsi, dans le cadre d'un bail rural, le contrat a une durée minimale de 9 ans et le fermier bénéficie d'un droit automatique au renouvellement du bail. Même s'il n'est pas écrit, le bail (payant) qui porte sur un bien viticole est un bail rural (on parle alors de bail verbal) soumis aux mêmes règles de durée et de renouvellement.
Contrairement aux baux d'habitation, le souhait de vente des vignes par le propriétaire ne lui permet pas de s'opposer au renouvellement du bail. En tant que propriétaire vous avez donc plusieurs options :
Ce droit au renouvellement n'est pas universel et certaines circonstances peuvent vous permettre de vous y opposer :
Lorsque le fermier atteint l'âge de la retraite, vous pouvez lui donner congé à la date d'expiration du bail ou au bout de 3 ans dans le cas où le bail est renouvelé.
Exemple : Le bail des vignes est arrivé à son terme le 31 décembre 2021 et a été renouvelé. Le fermier atteint les 62 ans au cours de l'année 2023. Le bailleur pourra donc demander le non-renouvellement du bail pour le 31 décembre 2024, 2027, 2030...
Attention : Pour s'opposer au renouvellement du bail, le propriétaire doit respecter un formalisme très strict : notifier au fermier sa décision par acte d'huissier au minimum 18 mois avant le terme de ce bail. L'intervention d'un professionnel du droit rural est conseillée pour éviter toute erreur. Encore plus lorsqu'il s'agit d'un bail verbal où la date de démarrage (et donc de fin) est difficile à prouver officiellement.
Ce n'est pas non plus parce que votre fermier arrive à l'âge de la retraite que vous pourrez mettre un terme au bail. Le fermier dispose en effet de la possibilité de céder le bail à son conjoint ou à ses descendants. Votre accord est toutefois nécessaire. Si vous n'êtes pas d'accord pour cette cession, votre fermier pourra alors saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux pour obtenir cette autorisation. Sauf mauvais entretien ou retard répété de paiement, le Tribunal autorisera le plus souvent la cession de ce bail.
Votre fermier bénéficie d'un droit à renouvellement de son bail et d'un droit de cession à ses descendants. Rien n'oblige toutefois les deux parties à maintenir la location si elles ne le souhaitent pas.
Vous pouvez parler à votre fermier de votre projet de vente. Si vous trouvez un accord sur les modalités de l'achat, vous pouvez à n'importe quel moment du bail ou de ses renouvellements signer une convention de résiliation amiable entre vous et réaliser la vente.
À noter qu'if le bail a plus de 2 ans d'ancienneté, le fermier bénéficiera de droits d'enregistrement réduits lui permettant de réduire sensiblement les frais d'actes (une économie de plus de 5 %). Et la SAFER ne bénéficiera pas d'un droit de préemption si le bail a plus de 3 ans car dans cette situation les droits du fermier sont prioritaires sur ceux de la SAFER.
Vous pouvez également proposer à votre fermier une résiliation amiable du bail accompagnée en contrepartie d'une indemnité de résiliation. Libre à lui d'accepter ou pas. S'il accepte, vous pourrez alors rechercher un acquéreur avec des vignes libres de location.
Si vous n'avez pas trouvé d'accord avec votre fermier, vous pouvez toutefois toujours chercher un acheteur. Ce pourra être un investisseur : une personne qui achète les vignes comme un placement et qui souhaite percevoir des fermages. Ou alors un futur exploitant : un acquéreur qui demandera le non-renouvellement du bail à son terme pour l'exploiter lui-même.
Le fait que les vignes soient louées a une incidence sur le prix de vente. Votre acquéreur reprend le bail avec toutes ses conditions. Il ne sera pas possible de modifier le bail sans l'accord du fermier, sauf dans la situation où le fermage est excessivement bas par rapport aux usages.
La présence d'un bail rural en cours affecte sensiblement la valeur d'une parcelle de vignes. Selon les références publiées par la SAFER, les terres louées subissent en moyenne une décote d'environ 18 % par rapport aux terres libres. Cette décote s'explique par deux facteurs cumulatifs : le plus faible nombre d'acquéreurs potentiels (seuls les investisseurs acceptent d'acheter un bien grevé d'un bail rural de longue durée) et le niveau relativement modéré des fermages viticoles par rapport à la valeur du foncier.
Pour concrétiser cet écart, voici quelques repères sur le niveau de prix des vignes libres, issus des données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) 2025 de notre observatoire du prix des vignes en France. Sur la base de près de 17 600 transactions (second semestre 2020 à fin 2025), le prix médian national des vignes s'établit à 23 985 €/ha en 2025.
| Vignoble | Prix médian DVF 2025 — vignes libres (€/ha) | Prix indicatif — vignes louées (décote ~18 %) |
|---|---|---|
| Bourgogne | 125 000 €/ha | ~102 500 €/ha |
| Provence | 39 864 €/ha | ~32 689 €/ha |
| Cognac | 28 636 €/ha | ~23 482 €/ha |
| Vallée du Rhône | 20 357 €/ha | ~16 693 €/ha |
| Bordeaux | 15 434 €/ha | ~12 656 €/ha |
| Languedoc | 13 531 €/ha | ~11 095 €/ha |
| Sud-Ouest | 9 205 €/ha | ~7 548 €/ha |
Source prix libres : DVF, traitement ma-propriete.fr, année 2025 complète. Prix vignes louées = estimation indicative, décote SAFER d'environ 18 % appliquée au médian DVF. La décote réelle peut varier selon la durée restante du bail, la qualité du fermier et les conditions locales.
Ces données complètent les références de la SAFER, qui pondèrent davantage les grandes appellations. Elles permettent de situer la valeur d'un bien loué par rapport au marché courant des transactions réelles. Pour une analyse détaillée vignoble par vignoble, consultez la série sur le prix des vignes en France.
Votre fermier vous a indiqué qu'il ne voulait pas acheter les vignes dans les conditions que vous lui proposiez. Vous avez cherché et trouvé un acquéreur pour ces parcelles. Vous devez quand même informer votre fermier des conditions de la vente car il bénéficie d'un droit de préemption.
Le notaire va donc notifier la vente au fermier qui disposera alors de 3 options :
Attention, une modification même infime des conditions de la vente nécessite de relancer la procédure de notification du droit à préemption. Les ventes dans le cercle familial et les donations ou successions n'ouvrent pas le droit de préemption du fermier.
Il existe toutefois une exception à ce droit de préemption. Le preneur n'en bénéficie que s'il est propriétaire lui-même d'une surface de foncier inférieure à 3 fois la Surface Minimum d'Installation. Cette surface est définie au niveau de chaque département. Le fermier qui exerce son droit de préemption a l'obligation d'exploiter la vigne pour une durée minimale de 9 ans.
Au regard des droits du fermier, si vos relations ne sont pas bonnes, il vous sera peut-être difficile de trouver un acquéreur qui acceptera ces complexités juridiques. Pourtant, l'investissement dans la vigne est de plus en plus prisé et recherché par des investisseurs.
Les fermages de vignes représentent en France entre 1 et 5 % de la valeur des vignes libres. De plus, depuis plusieurs décennies, la valeur des vignes a progressé très fortement dans certains vignobles et dans les appellations les plus prestigieuses. La vigne est donc un placement attractif d'autant plus qu'un bail à long terme permettra d'obtenir des avantages fiscaux en cas de donation, succession ou au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
Vous pouvez retrouver les annonces de parcelles de vignes disponibles dans notre catégorie viticole.
Nous vous conseillons donc, si vous souhaitez vendre vos parcelles de vignes louées, de prendre contact avec votre fermier pour lui proposer l'achat. En cas de refus d'achat par votre fermier, vous pouvez lui proposer une résiliation amiable de votre bail pour mettre en vente une vigne libre de location.
Si vous vendez avec un fermier en place, anticipez la décote d'environ 18 % par rapport à la valeur libre (référence SAFER) et situez votre bien par rapport aux prix médians DVF de votre vignoble, disponibles dans notre observatoire du prix des vignes en France.
