Que se passe t’il lorsque le fermier décède au cours du bail rural ? Il peut, sous certaines conditions, se poursuivre au profit du conjoint ou de ses descendants. Le décès du bailleur n’a par contre aucune incidence sur le bail rural existant.
Décryptage des conséquences d’une succession dans ce 7ème article de notre série consacrée aux baux ruraux.
Le bail rural est un contrat pour lequel l’identité du fermier est un caractère primordial du contrat. C’est notamment ce qui explique que le bail rural n’est pas cessible et que les sous-locations sont prohibées.
La question du devenir du bail rural en cas de décès du fermier est donc un point important.
Il est d’abord primordial de préciser que le décès n’entraine pas la fin du contrat de bail. Le principe est que celui-ci est transmis aux conjoint survivant, partenaire, ascendants et descendants (article L411-34 du code rural).
Cette continuation est soumise à la participation effective de ces personnes à l’exploitation des biens loués au cours des 5 années précédant le décès. Ils devront également être en règle avec le Contrôle des Structures.
A défaut de participation, le bail est transmis aux héritiers mais le bailleur peut toutefois demander la résiliation du bail dans les 6 mois suivant le décès.
Les ayants-droits du défunt peuvent également solliciter la résiliation du bail dans le délai des 6 mois du décès. A défaut d’avoir notifié ce souhait de mettre fin au bail, celui-ci est se poursuit et les héritiers seront notamment redevables du fermage et des obligations du bail.
Le bail transmis aux héritiers est conclu indivisément entre eux et ils en deviennent donc cotitulaires. L’un des héritiers peut toutefois solliciter l’attribution préférentielle du bail à son profit auprès du Tribunal Paritaire des baux ruraux.
Si le défunt était copreneur du bail, sa quote-part du bail se poursuit au profit de ses héritiers mais le bail peut aussi se poursuivre au profit du seul-copreneur s’il répond aux critères de participation à l’exploitation et de régularité au titre du Contrôle des Structures.
Le décès du bailleur n’a aucune incidence sur la bail rural. Ce sont les héritiers du bailleur qui deviennent les nouveaux bailleurs. Le bail se poursuit dans les mêmes conditions au profit du fermier.
La valorisation des biens loués par bail à long terme bénéficient d'abattements pour le calcul des droits de succession (article 793 et 793 bis du Code Général des Impôts) comme nous l’avons vu dans notre article consacré aux différents types de baux. Les abattements ont été périodiquement revus à la hausse à l'occasion de l'adoption des lois de finances.
La Loi de Finances pour 2025 a considérablement augmenté les seuils d'exonération pour les droits de mutation à titre gratuit :
Ces nouveaux plafonds s'appliquent pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2025. Toutefois, selon une communication du Ministère de l'Agriculture, l'exonération pourrait également s'appliquer au baux à long terme conclus avant cette date. Il faudra toutefois attendre la publication de la Loi de Finances pour 2026 pour en être sûr.
Note de l’auteur : Les informations que nous vous présentons ont un caractère purement informatif et pédagogique et ne peuvent se substituer à une analyse réalisée par un professionnel du droit rural. En cas de conflit, difficulté, … nous vous invitons à vous rapprocher d’un de ces professionnels (avocats, notaires, juristes en droit rural, …).
