Il existe certains contrats de location très spécifiques qui échappent au statut du fermage mais ils sont très encadrés. Certains baux d’une durée supérieure à 18 ans apportent également des spécificités intéressantes que nous vous présentons dans notre 4ème article consacré aux baux ruraux.
Il existe de nombreuses exceptions au statut du fermage. Nous vous présentons les principales.
Il s‘agit d’une location gratuite de biens ruraux. A défaut de paiement de fermage, cette location bénéficie d’une très grande latitude dans ses modalités : la durée est libre tout comme le préavis pour y mettre fin.
La location d’un terrain agricole à un particulier qui n’y exercera pas une activité agricole n’est pas régie par le statut du fermage mais uniquement par le code civil. Si ce terrain est une annexe d’une maison d’habitation, c’est la loi de 1989 relative aux locaux d’habitations qui s’applique.
La SAFER peut mettre en place des locations payantes entre un propriétaire et un fermier en dehors du statut du fermage. Les durées de location (6 ans maximums), montant des loyers, … sont moins strictes que pour un bail rural. Il n’est toutefois pas possible de procéder à plus d’un renouvellement de ce type de bail. Il faut également noter que la SAFER prélèvera des frais de gestion annuels.
Ces locations ne relèvent pas du statut du fermage (article L 411-2 du code rural) mais ne peuvent être réalisées que pour des situations très précises :
Mise en valeur de biens dans le cadre d’une succession en cours de contentieux ou par décision de justice
Poursuite temporaire d’un bail rural résilié ou non renouvelé au profit du preneur
Biens dont la destination agricole est en cours de modification : terrain devenu constructible mais pas encore construit.
En dessous d’un seuil fixé au niveau de chaque département, la location de terrain agricole échappe au statut du fermage ce qui permet de décider librement du prix et de la durée de la location.
Il existe d’autres types de baux qui ne relèvent pas du statut du fermage mais restent payants. Ce sont des baux conclus pour une durée supérieure à 
18 ans.
Ces baux permettent généralement de majorer le montant du fermage selon un pourcentage prévu dans l’arrêté préfectoral de fixation des fermages.
D’une durée initiale de 18 ans, il se renouvelle automatiquement par période de 9 ans à son terme.
Ce bail peut inclure ou non un clause de tacite reconduction. 
Si la clause de tacite reconduction est incluse, le bail se renouvelle à son terme de 25 ans d’année en année. Chaque partie disposant de la possibilité de mettre fin au contrat chaque année sans avoir besoin de motiver sa décision. Le congé prend alors effet au terme de la 4ème année qui suit celle de sa résiliation. Ce bail est également appelé bail à long préavis.
Si la clause de tacite reconduction n’est pas incluse, le bail prend fin à l’issue des 25 ans ou, pour les baux conclus depuis le 15 juillet 2006, il se renouvelle par période de 9 ans.
Il est conclu pour une durée minimale de 25 ans et prend fin lorsque le fermier atteint l’âge de la retraite pour les agriculteurs. Un renouvellement ou une cession du bail est donc exclue.
Conclu également pour une durée minimale de 18 ans, il confère au preneur la possibilité de le céder au repreneur de son choix au cours du bail ou de ses renouvellements. Le bailleur peut de son côté s’oppose au renouvellement du bail à son terme mais doit dans ce cas verser au fermier une indemnité d’éviction.
Un bail emphytéotique est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans et confère au preneur (l’emphytéote) des droits très élevés proches de ceux d’un propriétaire et lui permettent par exemple d’hypothéquer le bien. En contrepartie, le preneur perd le droit à percevoir une indemnité sur les améliorations apportés au bien au terme du bail.
Les baux d’une durée minimale de 18 ans permettent au propriétaire de bénéficier d’un abattement pour le calcul des droits de transmission (article 793-2 du Code Général des Impôts) et pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Droit de mutation :
Exonération de ¾ de la valeur dans la limite de 300 000 €
Exonération de 50% de la valeur au-delà
IFI :
Exonération de ¾ de la valeur dans la limite de 101 897 €
Exonération de 50% de la valeur au-delà
Note de l’auteur : Les informations que nous vous présentons ont un caractère purement informatif et pédagogique et ne peuvent se substituer à une analyse réalisée par un professionnel du droit rural. En cas de conflit, difficulté, … nous vous invitons à vous rapprocher d’un de ces professionnels (avocats, notaires, juristes en droit rural, …).
