Calculateur de rentabilité
d'un investissement en terres agricoles

Fermage, frais d'acquisition, fiscalité, IFI, transmission, revente :
le rendement réel de vos terres et de vos vignes — gratuitement et en temps réel

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Acheter des hectares et les donner à bail : combien cela rapporte-t-il vraiment ? Les rendements annoncés vont de 1 % à 5 % parce qu'ils sont presque toujours bruts. Notre calculateur de rentabilité des terres agricoles fait l'inverse : il part du prix à l'hectare et du fermage de votre département, ajoute les vrais frais d'acquisition (droits de mutation, notaire, commission Safer), retire la taxe foncière et les frais de gestion, applique votre fiscalité — micro-foncier ou régime réel, prélèvements sociaux, IFI — puis chiffre la transmission et la revente. Vous obtenez le rendement net d'impôt, le TRI, le point mort et l'enrichissement net, année par année. Il fonctionne pour les terres et prés comme pour les vignes, en direct ou via un GFA, et il propose un mode dédié à l'agriculteur qui achète le foncier qu'il exploite, avec la comparaison chiffrée des trois voies : rester fermier, acheter en nom propre, ou acheter par un GFA familial qui donne à bail à long terme. Gratuit, sans inscription, résultats imprimables.

Rendement brut, rendement net, TRI : ce que mesure vraiment le calculateur

La plupart des chiffres qui circulent sur l'investissement en terres agricoles sont des rendements bruts. Ils rapportent le fermage encaissé à la valeur vénale du bien, et s'arrêtent là. C'est commode, mais cela revient à mesurer la performance d'un placement avant d'avoir payé le notaire, la taxe foncière et l'impôt. Notre calculateur de rentabilité des terres agricoles descend les trois marches, l'une après l'autre.

La formule du rendement brut du fermage

Le rendement locatif brut se calcule en divisant le fermage annuel par le coût total de l'acquisition, frais compris : fermage annuel ÷ (prix + frais d'acquisition) × 100. C'est la première différence avec les rendements publiés partout ailleurs, qui rapportent le loyer au seul prix d'achat et surestiment donc mécaniquement la performance de 7 à 8 %. À l'échelle nationale, la FNSafer situe le rendement locatif du fermage à 2,88 % en 2025, après 2,93 % en 2024 et 2,86 % en 2023 — un ordre de grandeur remarquablement stable.

Du brut au net : ce que la fiscalité prélève réellement

Sur ce rendement brut, il faut d'abord retirer les charges : la taxe foncière sur les propriétés non bâties, les frais de gestion, l'assurance, l'entretien des fossés ou du drainage. Elles absorbent couramment 15 à 25 % du fermage. Puis vient l'impôt. Les fermages perçus par un propriétaire non exploitant sont des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus, supportent l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale et 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable imposé à 30 %, le taux de prélèvement atteint 47,2 %, ramené à environ 45 % par la CSG déductible de 6,8 points l'année suivante. Un rendement brut de 2,9 % se transforme alors en un rendement net d'impôt de l'ordre de 1,1 à 1,4 %. C'est ce chiffre-là, et pas le premier, qu'il faut comparer au Livret A ou à un fonds en euros.

Le TRI et le point mort : les deux chiffres qui comptent

Le fermage n'est pas la raison d'être d'un investissement foncier agricole. La performance vient de la revalorisation du capital, de l'effet de levier du crédit et des avantages de transmission. Seul le taux de rendement interne (TRI) réunit ces éléments : il mesure le rendement annuel de l'argent que vous avez réellement engagé — votre apport — en tenant compte de tous les flux, année par année, et de la valeur de sortie. C'est l'indicateur que retiennent les professionnels du foncier, et c'est le grand chiffre affiché par notre calculateur.

Le second indicateur décisif est le point mort des frais d'acquisition. Une terre achetée 6 460 € l'hectare coûte en réalité près de 7 000 € une fois les droits de mutation et le notaire payés. Il faut donc que la revalorisation ait comblé cet écart avant que l'opération ne devienne positive à la revente. Avec 8 % de frais et une revalorisation de 1,8 % par an, ce point mort survient au bout de quatre à cinq ans. Avec des frais de souscription de 10 % dans un GFA, il faut compter près de six ans. C'est la raison pour laquelle un investissement en terres se raisonne sur dix ans au minimum.

Quel rendement attendre d'une terre agricole en 2026 ?

Combien rapporte un hectare de terre agricole par an ?

Le fermage à l'hectare n'est pas libre : il est encadré par un arrêté préfectoral qui fixe, pour chaque région naturelle et chaque nature de culture, un minimum et un maximum. Dans la plupart des départements, une terre labourable se loue entre 100 et 280 € l'hectare et par an, une prairie naturelle entre 50 et 150 €. Les vignes d'appellation dépassent souvent 300 € et peuvent aller très au-delà, le fermage viticole étant fréquemment payé en nature, en hectolitres ou en bouteilles. Le premier réflexe avant de lancer une simulation consiste donc à vérifier le barème de votre département auprès de la chambre d'agriculture ou de la direction départementale des territoires.

Pourquoi les rendements annoncés vont de 1 % à 5 %

L'écart n'est pas dû à une divergence d'analyse mais à un défaut de définition. Cinq facteurs expliquent presque tout :

• Brut ou net. Un rendement de 2,9 % brut correspond à environ 1,2 % net d'impôt pour un contribuable à 30 % de tranche marginale.
• Avec ou sans la revalorisation. Les plateformes qui annoncent 5 % additionnent le fermage et l'appréciation espérée du foncier. Ce n'est pas un rendement locatif, c'est une performance globale attendue.
• Terre libre ou terre louée. Une terre déjà louée s'achète environ 17 % moins cher qu'une terre libre : à fermage égal, son rendement affiché est mécaniquement supérieur.
• La région. Une terre de grandes cultures à 8 150 € l'hectare et une prairie de montagne à 2 500 € ne produisent pas le même ratio.
• Les frais. Un rendement calculé sur le prix d'achat seul, sans les 7 à 8 % de frais, est surévalué d'autant.

Notre calculateur affiche les trois niveaux côte à côte — brut, net de charges, net d'impôt — précisément pour rendre ces écarts lisibles.

Prix des terres, fermage, indice : les données qui alimentent le calcul

Le prix des terres et des vignes en 2026

Les valeurs pré-remplies dans le calculateur proviennent des statistiques publiées par la FNSafer et Terres d'Europe-Scafr pour l'exercice 2025 :

Nature du bien	Prix moyen 2025	Évolution
Terres et prés libres non bâtis	6 460 €/ha	+0,9 %
Terres et prés loués	5 350 €/ha	+2,5 %
Zones de grandes cultures (libre)	8 150 €/ha	+4,2 %
Zones d'élevage bovin (libre)	4 740 €/ha	−1,0 %
Vignes AOP	171 400 €/ha	−2,9 %
Vignes hors AOP	12 800 €/ha	−7,7 %

Ces moyennes nationales masquent une amplitude considérable : de 2 540 € l'hectare dans le Jura à plus de 17 000 € dans les Bouches-du-Rhône, soit un rapport de un à sept. Le marché s'est nettement redressé en 2025 après trois années de baisse : 92 340 transactions, 424 500 hectares échangés et 5,39 milliards d'euros, en hausse de 11 %. Les personnes physiques non agricoles y représentent un quart des acquisitions. Consultez notre page dédiée au prix des terres agricoles pour affiner la valeur de votre secteur, et n'hésitez pas à confronter cette moyenne aux annonces réelles publiées sur le site.

L'indice national des fermages 2026 et son historique

Le fermage se révise chaque année en le multipliant par le rapport entre l'indice national des fermages de l'année et celui de l'année précédente. L'indice 2026 a été constaté à 127,04 par l'arrêté du 11 août 2026, en hausse de 3,23 %. Il se compose pour 60 % de l'évolution du revenu brut d'entreprise agricole national (126,85) et pour 40 % de celle du prix du produit intérieur brut (127,32).

Année	Indice (base 100 = 2009)	Variation
2022	110,26	+3,55 %
2023	116,46	+5,62 %
2024	122,55	+5,22 %
2025	123,06	+0,42 %
2026	127,04	+3,23 %

Sur cinq ans, l'indice progresse de 3,6 % par an en moyenne. C'est un point souvent négligé : contrairement à un loyer d'habitation, le fermage est indexé sur le revenu agricole, donc partiellement corrélé aux prix des productions. Notre calculateur retient par défaut une indexation prudente de 2,5 % par an, que vous pouvez ajuster. Pour établir vos quittances, utilisez notre calculateur de quittance de fermage, qui applique l'indice à votre échéance et édite le document.

Terre libre ou terre louée : quelle décote appliquer

Une terre occupée par un fermier vaut moins cher qu'une terre libre : l'acquéreur hérite d'un bail qu'il ne peut pas rompre et d'un fermier titulaire d'un droit au renouvellement quasi automatique. En 2025, l'écart national ressort à 17 % — 5 350 € l'hectare contre 6 460 €. Il s'est nettement resserré en dix ans : il atteignait 26 % en 2015. Pour un investisseur bailleur, cette décote est en réalité une opportunité : il achète moins cher un bien qui produit le même fermage, et le rendement s'améliore d'autant. Attention toutefois : sur une terre louée, le fermier en place dispose d'un droit de préemption qui prime celui de la Safer, mais seulement s'il exploite le bien depuis au moins trois ans (art. L.143-6 du code rural) ; en deçà, la Safer peut au contraire préempter contre lui. Le preneur dispose de deux mois pour se prononcer, son silence valant renonciation (art. L.412-8). C'est le premier risque d'échec d'une acquisition.

Le bail rural : la clé de toute la rentabilité fiscale

C'est le point que les simulateurs concurrents passent sous silence, et c'est pourtant le plus rentable. Un bail rural ordinaire de 9 ans n'ouvre aucun avantage fiscal. Un bail à long terme de 18 ans — ou un bail cessible hors du cadre familial — en ouvre trois d'un seul coup :

• une majoration du fermage au titre de la durée, à stipuler expressément dans l'acte ;
• l'exonération partielle d'IFI de 75 % jusqu'à 101 897 € de valeur, 50 % au-delà ;
• l'exonération de droits de succession et de donation de 75 % jusqu'à 600 000 €, ou jusqu'à 20 millions d'euros avec un engagement de conservation de 18 ans.

Autrement dit, le choix de la durée du bail vaut plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée de vie de l'investissement. Basculez le sélecteur du calculateur de « 9 ans » à « 18 ans » et regardez l'écart : c'est le meilleur argument en faveur du bail long. La contrepartie est réelle — vous vous engagez sur dix-huit ans et le bien subit une décote d'occupation — mais elle est presque toujours inférieure à l'avantage fiscal.

De combien peut-on majorer le fermage ? Il n'existe pas de taux national

C'est une idée reçue tenace, y compris chez des conseils : on lit partout que le bail de dix-huit ans permettrait 12 % de majoration et celui de vingt-cinq ans 20 %. Aucun texte national ne fixe ces taux. L'article L.416-1 du code rural ne dit rien du prix, et l'article L.411-11 se borne à faire de la durée un critère de fixation, en renvoyant aux maxima et minima arrêtés par le préfet sur proposition de la commission consultative paritaire départementale. Les écarts sont considérables : environ 10 % dans le Nord, 18 % dans le Pas-de-Calais, aucune majoration en Aveyron. Deux départements limitrophes peuvent aller du simple au double : vérifiez systématiquement l'arrêté du vôtre, la valeur proposée par le calculateur n'est qu'un ordre de grandeur.

Deux baux échappent à cette règle, parce que la loi y chiffre elle-même le plafond. Le bail de carrière (art. L.416-5, et non L.416-9 comme on le lit souvent) dure au minimum vingt-cinq ans, prend fin à l'âge de la retraite du preneur, et autorise une majoration « dans des proportions qui ne peuvent être supérieures à un coefficient égal à 1 % par année de validité du bail » — soit jusqu'à 25 % pour vingt-cinq ans. Le bail cessible hors du cadre familial (art. L.418-2) permet de fixer le loyer entre les minima de droit commun et les maxima majorés de 50 %, le supplément départemental de durée étant inclus dans ce plafond et non cumulé avec lui. C'est de loin la marge la plus large, et elle est trop rarement exploitée.

Un bail long passe chez le notaire — mais cela coûte moins cher qu'on ne croit

Le raisonnement mérite d'être posé correctement, car beaucoup de sites l'énoncent de travers. L'article L.416-1 n'impose pas la forme authentique. Mais un bail de plus de douze ans doit obligatoirement être publié au service de la publicité foncière (art. 28-1° b du décret du 4 janvier 1955), et seul un acte authentique peut être publié (art. 4 du même décret). Le notaire est donc, en pratique, incontournable.

La bonne nouvelle, c'est que le coût est modeste et surtout décorrélé du prix du bien. Les émoluments sont assis sur les loyers — le cumul des trois premières années plus la moitié des années suivantes —, la contribution de sécurité immobilière s'élève à 0,10 %, et la taxe de publicité foncière est nulle : les baux à long terme en sont expressément exonérés par l'article 743 du CGI. Sur un fermage de 3 400 € par an et un bail de dix-huit ans, comptez environ 400 €. Le calculateur intègre désormais cette ligne dans les frais d'acquisition. À noter par contraste : pour le bail cessible, l'acte authentique est exigé à peine de nullité de la clause de cessibilité (art. L.418-1) — un bail cessible sous seing privé se retrouve requalifié en bail ordinaire, et l'avantage fiscal disparaît avec lui.

Trois clauses à surveiller dans la rédaction

Ne verrouillez pas l'article L.411-35. L'exonération partielle d'IFI suppose que le bail ne prive pas contractuellement les descendants du preneur de la faculté de se voir céder le bail. C'est une condition de pure rédaction, donc facile à respecter — et facile à manquer. Attention à ne pas l'étendre : elle est propre à l'IFI, l'article 793 relatif aux droits de mutation ne la reprend pas.

Anticipez la mise à disposition à une société. Beaucoup d'exploitants cultivent via une EARL, un GAEC ou une SCEA. Le preneur personne physique peut mettre le bien loué à disposition de la société dont il est associé, à condition d'en aviser le bailleur par lettre recommandée dans les deux mois suivant la mise à disposition et de participer effectivement et de manière permanente aux travaux (art. L.411-37). Ce n'est ni une cession, ni une sous-location : le preneur reste titulaire du bail. Conséquence fiscale importante : lorsque le bail est consenti à une société, l'exonération d'IFI n'est accordée qu'à concurrence du pourcentage de participation détenu par les membres du cercle familial qui y exercent leur activité professionnelle principale (art. 976 V). Elle devient donc proportionnelle — le calculateur ne modélise pas ce prorata.

Vérifiez le contrôle des structures. Selon les seuils du schéma directeur régional, le preneur doit obtenir une autorisation d'exploiter ou déposer une déclaration préalable (art. L.331-2). Et l'article L.331-4 est sans nuance : « la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisation ». Un bail nul ne peut fonder ni l'exonération d'IFI, ni celle des droits de mutation : le risque est cumulatif.

La fiscalité d'un investissement en terres agricoles

Les fermages : revenus fonciers, micro-foncier ou régime réel

Les fermages encaissés par un bailleur non exploitant relèvent des revenus fonciers (article 14 du CGI). Deux régimes coexistent. Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier du foyer ne dépasse pas 15 000 € par an : un abattement forfaitaire de 30 % tient lieu de toutes les charges, et vous portez simplement le montant en case 4BE. Le passage de cet abattement à 50 %, un temps envisagé, a été rejeté lors du vote du budget le 2 février 2026 : il reste bien à 30 %.

Le régime réel permet de déduire les charges effectives : la taxe foncière restant à votre charge, les intérêts d'emprunt, les primes d'assurance, les frais de gestion réels, les travaux de réparation et d'amélioration, ainsi qu'un forfait de 20 € par parcelle — l'administration admet expressément d'appliquer ce forfait aux immeubles non bâtis, et il se compte par lot de parcelles contiguës, donc parcelle par parcelle lorsqu'elles ne sont pas adjacentes. Dès lors que l'acquisition est financée à crédit, le réel l'emporte presque toujours : notre calculateur retient par défaut le régime le plus favorable et vous indique lequel il a appliqué. Si les charges dépassent les fermages, le déficit foncier s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an — hors intérêts d'emprunt, qui ne s'imputent que sur les revenus fonciers, avec un report de dix ans.

Sur le résultat net s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Bonne nouvelle pour le foncier rural : la hausse de la CSG votée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui porte les prélèvements sociaux à 18,6 % sur les revenus du capital mobilier et sur la location meublée, ne concerne ni les revenus fonciers ni les plus-values immobilières. Ils restent à 17,2 %, dont 6,8 points de CSG déductible de votre revenu global l'année suivante.

La taxe foncière : ce qui a changé en 2025

La taxe foncière sur les propriétés non bâties est due par le propriétaire. Le fermier lui en rembourse une fraction : à défaut d'accord entre les parties, le code rural fixe cette fraction à un cinquième, soit 20 %. Mais la loi de finances pour 2025 a modifié l'équation. L'exonération de la part communale et intercommunale, historiquement de 20 %, est passée à 30 % à compter des impositions de 2025, et le coefficient de reconstitution de l'article L.415-3 du code rural est passé de 1,25 à 1,43 pour que le gain profite intégralement à l'exploitant.

Conséquence contre-intuitive, et rarement expliquée : sous la règle supplétive du cinquième, la part du fermier (20 %) est inférieure au seuil de 30 %. Le bailleur ne reçoit donc plus aucun remboursement — il doit au contraire créditer son fermier de (30 % − 20 %) × 1,43, soit 14,3 % de la taxe foncière, en déduction du fermage. En clair, la taxe foncière est aujourd'hui intégralement à la charge du propriétaire, majorée de 14 %, sauf convention contraire. Le calculateur applique exactement cette formule, et vous pouvez ajuster la part conventionnelle du fermier en mode détaillé.

IFI : l'exonération de 75 % sous bail à long terme

L'impôt sur la fortune immobilière a été maintenu en 2026 : le projet de le transformer en impôt sur la fortune improductive n'a pas été adopté. Il frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 €, à un taux marginal de 0,5 à 1,5 %. L'article 976 du CGI exonère les biens ruraux donnés à bail à long terme ou par bail cessible à hauteur de 75 % jusqu'à 101 897 € de valeur et de 50 % au-delà. L'exonération devient totale, sans plafond, lorsque le preneur est votre conjoint, votre partenaire de PACS, un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur, et qu'il exploite le bien dans le cadre de sa profession principale.

Trois avertissements. D'abord, le seuil de 101 897 € est fixe et n'est pas indexé : ne le confondez pas avec les seuils de transmission relevés en 2025, qui sont sans effet sur l'IFI — c'est la confusion la plus répandue. Ensuite, un bail de 9 ans n'ouvre aucune exonération : la totalité de la valeur des terres entre alors dans votre assiette taxable. Enfin, l'exonération partielle suppose que le bail ne prive pas contractuellement les descendants du preneur du bénéfice de l'article L.411-35 du code rural — une simple clause mal rédigée fait tomber l'avantage.

Un point que la plupart des simulateurs oublient : l'emprunt d'acquisition est déductible de l'assiette de l'IFI, mais seulement à proportion de la fraction taxable du bien (art. 974 du CGI). Sur un bien de 500 000 € loué par bail à long terme et financé par un emprunt dont il reste 300 000 € à rembourser, la fraction taxable ressort à 44,9 % : l'actif imposable est de 224 526 €, la dette déductible de 134 715 € seulement, et l'assiette nette de 89 811 €. Ni la valeur brute, ni la valeur diminuée de la totalité de la dette : le prorata est la seule méthode correcte, et c'est celle que le calculateur applique.

Succession et donation : 600 000 € ou 20 millions d'euros

C'est la réforme la plus importante pour le foncier rural depuis des années, et beaucoup de contenus en ligne citent encore les anciens chiffres. Pour les transmissions intervenues à compter du 15 février 2025, les articles 793 et 793 bis du CGI offrent au bénéficiaire un choix entre deux régimes :

Engagement de conservation	Exonération de droits de mutation
5 ans	75 % jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire, puis 50 % au-delà
18 ans	75 % jusqu'à 20 000 000 € par bénéficiaire, puis 50 % au-delà

Les conditions sont exigeantes mais accessibles : le bien doit être donné à bail à long terme ou par bail cessible, et l'exonération est écartée si le bail a été consenti depuis moins de deux ans au donataire, à son conjoint, à ses descendants ou à une société qu'ils contrôlent. Les seuils s'apprécient par bénéficiaire, avec cumul des donations antérieures sur quinze ans, et se combinent avec l'abattement de droit commun de 100 000 € par parent et par enfant. Les parts de groupement foncier agricole relèvent du même régime, à condition que les statuts interdisent le faire-valoir direct, que tous les biens soient donnés à bail long et que les parts soient détenues depuis au moins deux ans. Nous avions détaillé cette réforme dans notre article sur les nouvelles règles d'exonération pour les baux à long terme. Sélectionnez « Je transmets à mes enfants » dans le calculateur pour chiffrer l'économie de droits sur votre propre situation.

La plus-value de revente : exonération à 22 et 30 ans

La cession d'une terre agricole par un particulier relève du régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %. Les abattements pour durée de détention courent à partir de la sixième année et conduisent à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. La surtaxe de 2 à 6 % sur les plus-values supérieures à 50 000 € s'applique bien aux terres agricoles : le texte n'exclut que les terrains à bâtir.

Deux particularités propres au foncier nu méritent attention. Le forfait de travaux de 15 % ne s'applique pas aux terrains nus : seuls les travaux réellement facturés majorent le prix d'acquisition, et à condition de ne pas avoir déjà été déduits des revenus fonciers. À l'inverse, la cession est totalement exonérée lorsque son prix ne dépasse pas 15 000 € (article 150 U II 6°), seuil apprécié bien par bien, par quote-part indivise, et parcelle par parcelle lorsque les références cadastrales sont distinctes et non adjacentes : fractionner une cession peut donc être un levier considérable sur un patrimoine morcelé. Enfin, il n'existe aucune exonération spécifique de plus-value pour la vente au fermier en place ou à un jeune agriculteur : les régimes de faveur de l'article 151 septies visent les plus-values professionnelles des exploitants, pas celles d'un bailleur particulier.

Exploitant propriétaire : bilan ou patrimoine privé, l'arbitrage décisif

Un exploitant qui achète les terres qu'il cultive doit trancher une question que presque personne ne pose : inscrire ou non ces terres au bilan de son exploitation. L'article 38 sexdecies D de l'annexe III au CGI l'autorise à les conserver dans son patrimoine privé. Mais l'administration en tire une conséquence rude : dans ce cas, il ne peut déduire de son bénéfice agricole ni les intérêts de l'emprunt d'acquisition, ni la taxe foncière. Seules restent déductibles les charges qu'un fermier supporterait — le cinquième de la part communale de la taxe foncière, la moitié de la taxe pour frais de chambre d'agriculture. Beaucoup de plans de financement agricoles sont bâtis sur l'hypothèse inverse ; c'est une erreur coûteuse.

L'inscription au bilan rend au contraire ces charges déductibles, mais bascule la revente dans le régime des plus-values professionnelles : plus d'abattement pour durée de détention, plus d'exonération à vingt-deux et trente ans. En échange, l'article 151 septies exonère totalement la plus-value lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes moyennes n'excèdent pas 350 000 €, avec une exonération dégressive jusqu'à 450 000 € — seuils relevés pour les activités agricoles par la loi de finances pour 2024. Pour la majorité des exploitations, cela signifie une exonération complète après cinq ans au lieu de vingt-deux. Le sélecteur du calculateur chiffre les deux branches.

Les frais réels à intégrer avant d'investir

Une terre agricole supporte les droits de mutation à titre onéreux de droit commun. Depuis la loi de finances pour 2025, 88 départements ont porté leur taux à 5 %, ce qui donne un taux global de 6,32 % ; onze départements restent à 5,81 %, et l'Indre comme Mayotte à 5,09 %. Cette majoration, temporaire, court jusqu'au 31 mars 2028 et s'applique bien aux terres agricoles — seule l'acquisition d'une résidence principale par un primo-accédant en est exclue. S'ajoutent les émoluments du notaire selon un barème dégressif (3,870 % jusqu'à 6 500 €, puis 1,596 %, 1,064 % et 0,799 % au-delà de 60 000 €), majorés de la TVA, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les débours.

Deux taux réduits à 0,715 % existent, très encadrés : celui de l'article 1594 F quinquies D, réservé au fermier en place qui achète le bien qu'il exploite depuis au moins deux ans, sans plafond mais avec un engagement d'exploitation personnelle de cinq ans ; et celui de l'article 1594 F quinquies E-II, ouvert à tout acquéreur, y compris investisseur, qui s'engage à donner le bien à bail à long terme à un jeune agriculteur bénéficiaire des aides à l'installation en zone France Ruralités Revitalisation — mais dans la limite de 99 000 €.

Si la vente passe par la Safer, une commission d'intervention s'ajoute : de l'ordre de 8 % HT en rétrocession amiable, 11 % HT après préemption, 7 % HT pour un jeune agriculteur, avec un minimum d'environ 640 € HT. Au total, comptez 7,5 à 8,5 % du prix pour une acquisition supérieure à 60 000 €, mais 12 à 18 % sur une petite parcelle : les frais fixes pèsent très lourd sur les petits montants. C'est un argument décisif en faveur du regroupement des acquisitions. Pour un chiffrage précis, utilisez notre calculateur de frais de notaire.

En direct ou via un GFA : deux façons d'investir dans la terre

L'achat en direct vous donne le contrôle : vous choisissez la parcelle, le fermier, la durée du bail, et vous supportez des frais d'acquisition de l'ordre de 8 %. Il suppose un budget significatif — le prix moyen d'une transaction de terres et prés dépasse 50 000 € — et une gestion personnelle du bail rural, qui reste légère mais réelle.

Le groupement foncier agricole, ou le groupement foncier viticole pour les vignes, permet d'entrer avec quelques milliers d'euros et de mutualiser le risque. Fiscalement, il est translucide : les fermages sont imposés directement chez les associés, en revenus fonciers, au prorata de leurs parts. Il ouvre les mêmes exonérations d'IFI et de droits de mutation que la détention directe, à condition que les statuts interdisent l'exploitation en faire-valoir direct et que tous les biens soient donnés à bail à long terme. En contrepartie, comptez 5 à 12 % de frais de souscription, 0,5 à 1,5 % de frais de gestion annuels, et surtout une liquidité faible : la cession des parts est soumise à agrément et peut prendre des mois. Le rendement distribué se situe le plus souvent entre 1,5 et 3,5 %, sans garantie.

Une précision utile : la SCEA n'ouvre ni l'exonération d'IFI de l'article 976 ni celle de droits de mutation de l'article 793 — ces régimes sont réservés aux GFA et aux groupements agricoles fonciers. Pour un investisseur bailleur, le GFA reste donc le véhicule sociétaire de référence.

Vous êtes agriculteur : nom propre, GFA familial ou rester fermier ?

Basculez le sélecteur en tête du calculateur sur « Agriculteur exploitant » et le raisonnement s'inverse. Vous ne cherchez plus un rendement locatif : vous comparez le coût de rester locataire au coût de devenir propriétaire. Un second sélecteur vous demande alors comment vous achetez — en nom propre ou par un GFA familial — et le calculateur affiche un tableau comparant les trois voies à partir de la même référence : rester fermier des mêmes terres, au même fermage.

Acheter en nom propre : le taux réduit, mais la perte du fermage déductible

C'est la voie la plus simple, et elle a un atout majeur : le taux réduit de droits de mutation de 0,715 % de l'article 1594 F quinquies D, réservé au fermier en place qui achète le bien qu'il exploite depuis au moins deux ans et s'engage à le mettre personnellement en valeur pendant cinq ans. Sur une acquisition de 400 000 €, cela représente environ 23 000 € d'économie par rapport au droit commun. Vos terres deviennent par ailleurs des biens professionnels exonérés d'IFI, et le régime des plus-values des particuliers continue de s'appliquer si elles restent hors bilan.

Le prix à payer est ailleurs, et il est récurrent : en cessant de payer un fermage, vous perdez une charge déductible. Votre bénéfice agricole augmente d'autant, donc votre impôt sur le revenu et vos cotisations MSA. Depuis la réforme de l'assiette sociale entrée en vigueur le 1er janvier 2026, chaque euro de charge en moins se répercute sur une assiette unique après abattement forfaitaire de 26 %. Second inconvénient, moins visible : le foncier alourdit votre actif successoral et se transmet en indivision, avec les blocages que cela suppose.

Acheter par un GFA familial : le fermage reste une charge déductible

Le montage est classique et sa logique est limpide. Vous constituez, avec votre conjoint, vos parents ou vos enfants, un groupement foncier agricole — deux associés suffisent, aucun capital minimum n'est exigé. Le GFA achète les terres et vous les donne à bail à long terme. Vous restez fermier : vous continuez de payer un fermage et de le déduire de votre bénéfice agricole, donc de votre assiette MSA. En face, la famille l'encaisse en revenus fonciers.

C'est là que se joue tout l'intérêt du montage : les fermages perçus par les associés d'un GFA ne sont pas réintégrés dans l'assiette des cotisations MSA. Aucun article de la sous-section du code rural relative à l'assiette des cotisations ne les vise ; la seule règle d'élargissement de l'assiette sociale concerne les revenus de capitaux mobiliers distribués par les sociétés à l'impôt sur les sociétés et les bénéfices des associés non participants. Le fermage sort donc d'une assiette où il supportait l'impôt sur le revenu plus les cotisations sociales, pour n'y supporter plus que l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

L'arbitrage est arithmétique : le montage gagne lorsque votre taux marginal d'exploitant (impôt sur le revenu + MSA) dépasse le taux d'imposition des fermages chez les associés (tranche marginale + 17,2 %, atténué par la CSG déductible). Il est franchement favorable si les parts sont détenues par des parents à faible tranche marginale ; il devient neutre, voire défavorable, si tous les associés sont eux-mêmes à 41 % de tranche marginale, auquel cas le taux atteint 58,2 %. Le calculateur pose l'équation avec vos propres chiffres. Une réserve importante : un associé qui ne détient que des parts de groupement ne peut pas opter pour le micro-foncier, sauf à posséder par ailleurs au moins un bien loué nu en direct — le régime réel s'impose donc presque toujours.

Le prix d'entrée du GFA : cinq points et demi de droits de mutation

C'est l'angle mort de la plupart des présentations du GFA, et le calculateur le met en évidence. Un groupement dont les statuts interdisent le faire-valoir direct ne peut pas, par construction, souscrire l'engagement d'exploitation personnelle qui conditionne le taux réduit de 0,715 % : il paie les droits de mutation de droit commun, soit 6,32 % dans la plupart des départements. L'écart de 5,6 points est le véritable ticket d'entrée du montage — près de 23 000 € sur 400 000 € de terres. S'y ajoutent les frais de constitution, la comptabilité annuelle et la déclaration 2072.

Une seule porte reste ouverte à un groupement : l'article 1594 F quinquies E-II, qui accorde le taux réduit à tout acquéreur, y compris une personne morale, s'engageant à donner le bien à bail à long terme à un jeune agriculteur bénéficiaire des aides à l'installation, pour un bien situé en zone France Ruralités Revitalisation et dans la limite de 99 000 € de valeur.

La variante qui change tout : acheter, puis apporter

Il existe un chemin qui cumule les deux avantages, et le calculateur le propose en mode détaillé sous l'intitulé « j'achète en nom propre, puis j'apporte les terres au GFA ». Vous achetez d'abord personnellement, au taux réduit de 0,715 % puisque vous êtes fermier en place, puis vous apportez les terres au groupement. Depuis la loi de finances pour 2019, l'apport pur et simple à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés est enregistré gratuitement, et l'administration admet que l'apport ultérieur à un GFA ne remet pas en cause le taux réduit dès lors que vous conservez vos parts jusqu'au terme des cinq ans d'engagement.

Ce chemin présente un second avantage, décisif pour l'IFI. Les parts reçues en contrepartie d'un apport d'immeubles peuvent être qualifiées d'actifs professionnels et donc totalement exonérées — à condition que le bail soit consenti à un membre du cercle familial exerçant sa profession principale sur le bien. Les parts souscrites en numéraire, à l'inverse, ne peuvent jamais recevoir cette qualification : elles ne bénéficient que de l'exonération partielle de 75 % jusqu'à 101 897 € et 50 % au-delà. Bonne nouvelle tout de même : cette enveloppe de 101 897 € est distincte de celle de vos biens ruraux détenus en direct. Un point de vigilance : l'apport est une cession à titre onéreux au regard des plus-values. Négligeable s'il suit immédiatement l'achat, il peut être coûteux sur des terres détenues de longue date.

Transmission : GFA ou pacte Dutreil ?

Les deux voies mènent à une exonération de 75 %, mais pas dans les mêmes conditions. Les parts de GFA relèvent de l'article 793 1° 4° du CGI : 75 % jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire avec un engagement de conservation de cinq ans, ou jusqu'à 20 millions d'euros avec un engagement de dix-huit ans. Les terres exploitées en faire-valoir direct relèvent du pacte Dutreil « entreprise individuelle » de l'article 787 C : 75 % également, mais sans plafond, sous engagement de conservation de quatre ans et poursuite de l'exploitation pendant trois ans. Sur un patrimoine foncier très important transmis à un successeur exploitant, le 787 C peut donc l'emporter ; le GFA reprend l'avantage lorsqu'il y a plusieurs héritiers dont certains ne reprennent pas l'exploitation, parce qu'il évite l'indivision et permet de donner les parts progressivement. Notez enfin que les deux enveloppes de 600 000 € — parts de GFA d'un côté, biens ruraux détenus en direct de l'autre — sont cumulables.

Deux leviers complémentaires, que le calculateur ne chiffre pas mais qu'aucun conseil ne néglige. Le premier est le démembrement : donner la nue-propriété des parts en se réservant l'usufruit fait calculer les droits sur la seule valeur de la nue-propriété, selon le barème de l'article 669 du CGI — 60 % de la pleine propriété entre 61 et 71 ans révolus, 70 % entre 51 et 61 ans. L'exonération de 75 % s'applique ensuite sur cette base déjà réduite, et le donateur continue de percevoir les fermages. Combiné à l'abattement de 100 000 € reconstitué tous les quinze ans et aux deux enveloppes distinctes, l'effet est considérable. Le second est le coût de sortie : les cessions de gré à gré de parts de GFA, même non exploitants, relèvent du droit fixe de 125 € de l'article 730 bis du CGI dès lors que le groupement est constitué depuis au moins trois ans. Sur une cession de 400 000 €, c'est 125 € au lieu d'environ 20 000 €.

Une précaution de gouvernance, souvent négligée : le montage place l'exploitant en position de preneur d'un bail consenti par une société qu'il dirige. L'article 1852 du code civil impose que les décisions excédant les pouvoirs du gérant soient prises selon les statuts ou, à défaut, à l'unanimité des associés. La Cour de cassation a jugé que cette unanimité s'entend de tous les associés, et non des seuls présents, et qu'il s'agit d'une disposition impérative dont la violation entraîne la nullité de la délibération (Cass. 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-17.428). En pratique : vérifiez que les statuts habilitent expressément le gérant à consentir des baux à long terme ; à défaut, faites autoriser le bail par une assemblée régulièrement convoquée, le gérant-preneur ne prenant pas part au vote. Un fermage de complaisance expose de surcroît à la nullité, à la responsabilité du gérant et, fiscalement, à la requalification en libéralité.

Trois pièges de calendrier et de rédaction méritent d'être signalés, car ils font perdre l'intégralité de l'avantage. D'abord, le bail doit avoir date certaine depuis plus de deux ans au jour de la donation lorsque le preneur est le donataire, son conjoint, un de leurs descendants ou une société qu'ils contrôlent : constituer le GFA, signer le bail et donner les parts le même jour chez le notaire annule le régime de faveur — la condition ne s'applique en revanche pas en cas de succession. Ensuite, la totalité des biens du groupement doit être donnée à bail à long terme ou cessible : une seule parcelle sous bail emphytéotique, pour l'implantation d'une éolienne par exemple, fait tomber l'exonération. Enfin, une clause statutaire limitant la responsabilité des associés à deux fois la fraction du capital fait perdre le bénéfice de l'article 793. Faites rédiger les statuts et le bail par un notaire rompu au droit rural.

Pour affiner votre taux marginal, notre simulateur de cotisations MSA vous donnera un ordre de grandeur fiable, et notre calculateur de plan de financement rapportera les annuités à votre excédent brut d'exploitation.

Terres agricoles, vignes, immobilier locatif : ce que dit la comparaison

Rapportée aux autres placements, la terre agricole a un profil très particulier : un revenu courant faible mais très régulier, une volatilité quasi nulle, une fiscalité de transmission exceptionnellement favorable et une liquidité médiocre. Elle ne se compare pas à un investissement locatif classique — un gîte ou un meublé de tourisme dégagent des rendements bruts de 4 à 8 %, mais au prix d'une gestion active et d'une fiscalité plus lourde. Elle se compare plutôt à un actif de fond de portefeuille, décorrélé des marchés financiers, dont la valeur d'usage tient à l'usage même du sol.

C'est pourquoi le bon critère de décision n'est pas le rendement affiché, mais la place que ce type d'actif occupe dans votre patrimoine. Un ménage qui n'a pas encore constitué d'épargne de précaution n'a pas vocation à immobiliser 150 000 € dans des hectares. Un chef d'entreprise ou un propriétaire terrien qui prépare une transmission, en revanche, y trouvera l'un des cadres les plus efficaces du droit français. Pour comparer avec la logique d'un investissement touristique, essayez notre simulateur de location de vacances ou notre simulateur de chambres d'hôtes.

Les risques que le calculateur ne peut pas modéliser

Un tableur ne connaît pas la sécheresse. Voici ce qu'aucune simulation ne chiffrera à votre place :

Vous ne pourrez pas reprendre vos terres

C'est la contrainte la plus lourde de tout l'investissement, et la moins souvent dite. Reprendre un bien loué suppose de délivrer un congé pour reprise, et l'article L.411-59 du code rural y met cinq conditions cumulatives dans la personne du bénéficiaire : se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans ; participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région ; posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou les moyens de les acquérir ; justifier de la capacité ou de l'expérience professionnelle ; et occuper les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation à proximité permettant l'exploitation directe.

Un investisseur patrimonial ne remplit aucune de ces conditions, et n'a aucune chance de les remplir. Il ne peut donc jamais récupérer la jouissance de son bien : il ne peut que le vendre grevé du bail, ou le transmettre. Le bail à long terme interdit de surcroît toute reprise en cours de bail. Et le preneur qui se trouve à moins de cinq ans de l'âge de la retraite agricole peut s'opposer à la reprise, le bail étant alors prorogé de plein droit (art. L.411-58). C'est cela, économiquement, qui justifie la décote d'occupation de 17 % constatée sur le marché : vous n'achetez pas un bien, vous achetez un droit à percevoir un fermage et une espérance de plus-value.

• L'illiquidité. Vendre des hectares prend des mois, parfois plus d'un an, et suppose de trouver un acquéreur local. Les parts de GFA sont encore moins liquides.
• Le droit de préemption. Celui du fermier en place d'abord, qui prime celui de la Safer dès lors qu'il exploite depuis au moins trois ans (art. L.143-6), puis celui de la Safer, notifiée par le notaire deux mois avant l'acte et qui peut préempter, y compris en révisant le prix à la baisse.
• La qualité agronomique. Deux parcelles voisines peuvent différer du tout au tout selon le drainage, la pente, l'accès, la pierrosité ou la disponibilité en eau. Faites-vous accompagner sur place.
• La solidité du fermier. Un fermage n'est sûr que si l'exploitation l'est. Renseignez-vous sur la viabilité de l'exploitation et sur l'âge du preneur.
• Le morcellement. Dix parcelles d'un hectare éparpillées ne valent pas dix hectares d'un tenant, ni à l'achat, ni à la revente, ni pour les frais.
• Le contrôle des cessions de parts. Depuis la loi Sempastous (art. L.333-1 et s.), la cession de parts qui confère une prise de contrôle est soumise à autorisation préalable au-delà du seuil régional. Les opérations familiales jusqu'au quatrième degré avec engagement de conservation de neuf ans, et les donations, en sont exemptées : le risque est donc quasi nul dans un montage familial, réel dans les autres cas. La Safer, elle, ne peut préempter des parts qu'en cas d'aliénation totale à titre onéreux et pour l'installation d'un agriculteur.
• L'instabilité fiscale. Les règles de 2025 et 2026 ont profondément modifié la taxe foncière et la transmission. Rien ne garantit leur pérennité.

À qui l'investissement en terres agricoles ne convient pas

Disons-le franchement : si vous cherchez un revenu complémentaire immédiat, la terre agricole est un mauvais choix. Un rendement net d'impôt de 1 % ne remplace pas un salaire. Elle ne convient pas non plus à qui pourrait avoir besoin de récupérer son capital à court terme, ni à qui n'accepte pas de confier l'usage de son bien à un tiers protégé par un statut d'ordre public. Elle convient, en revanche, à ceux qui raisonnent sur quinze ou vingt ans, qui recherchent un actif tangible décorrélé des marchés, et surtout à ceux qui préparent une transmission familiale : c'est là que l'écart avec les autres placements devient spectaculaire.

Questions fréquentes

Le calculateur est-il gratuit ?
Oui, comme tous les outils et calculatrices financières de ma-propriete.fr : sans inscription, sans limite d'utilisation et sans transmission de vos données, qui restent dans votre navigateur.

Combien rapporte un hectare de terre agricole par an ?
Le plus souvent entre 80 et 250 € de fermage, selon le département, la nature de la culture et la catégorie de la parcelle, dans les limites fixées par l'arrêté préfectoral. Rapporté à la valeur des terres louées, cela représente un rendement brut d'environ 2,9 % en moyenne nationale.

Quel est le rendement net d'une terre agricole après impôts ?
De l'ordre de 1,1 à 1,4 % pour un contribuable imposé à 30 %, une fois déduites la taxe foncière, les charges, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C'est le chiffre que notre calculateur affiche sous l'intitulé « rendement net d'impôt ».

Peut-on acheter des terres agricoles sans être agriculteur ?
Oui. Rien ne l'interdit, en direct ou via un GFA. Deux réserves : la Safer dispose d'un droit de préemption et le fermier en place, s'il y en a un, d'un droit prioritaire ; et vous ne pourrez pas cultiver vous-même, ce qui vous oblige à donner à bail.

Peut-on emprunter pour acheter des terres agricoles ?
Oui, et l'effet de levier est l'un des principaux moteurs de rentabilité d'un investissement foncier. Les banques régionales et les banques spécialisées en financement agricole financent couramment ce type d'acquisition, avec des durées de 12 à 20 ans. Notre calculateur d'échéances de prêt vous donnera la mensualité exacte et le tableau d'amortissement.

Faut-il préférer un bail de 9 ans ou un bail à long terme ?
Le bail à long terme de 18 ans, dans presque tous les cas. Il autorise une majoration du fermage — dont le taux est fixé par l'arrêté préfectoral de chaque département et non par un texte national —, ouvre l'exonération partielle d'IFI et l'exonération de droits de succession jusqu'à 600 000 € ou 20 millions d'euros. Un bail de 9 ans n'ouvre aucun de ces avantages.

De combien peut-on majorer le fermage d'un bail à long terme ?
Il n'existe aucun taux national. L'article L.411-11 du code rural fait de la durée un simple critère de fixation du prix et renvoie aux maxima et minima arrêtés par le préfet, sur proposition de la commission consultative paritaire départementale. Les écarts sont considérables : le Nord retient environ 10 %, le Pas-de-Calais 18 %, l'Aveyron aucune majoration. Deux exceptions où la loi chiffre elle-même le plafond : le bail de carrière (art. L.416-5) autorise 1 % par année de validité, soit jusqu'à 25 % pour vingt-cinq ans ; le bail cessible hors cadre familial (art. L.418-2) permet de retenir les maxima majorés de 50 %, le supplément de durée étant inclus dans ce plafond. Vérifiez toujours l'arrêté de votre département.

Un investisseur peut-il reprendre ses terres à la fin du bail ?
En pratique, non. L'article L.411-59 du code rural subordonne le congé pour reprise à cinq conditions cumulatives dans la personne du bénéficiaire : exploiter le bien pendant au moins neuf ans, participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, posséder le cheptel et le matériel ou les moyens de les acquérir, justifier de la capacité ou de l'expérience professionnelle, et occuper les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation à proximité. Un investisseur patrimonial ne remplit aucune de ces conditions : il ne peut que vendre le bien grevé du bail, ou le transmettre.

Combien coûte la cession de parts de GFA ?
Bien moins qu'on ne le croit : les cessions de gré à gré de parts de groupements fonciers agricoles, même non exploitants, relèvent du droit fixe de 125 € de l'article 730 bis du CGI, à condition que le groupement soit constitué depuis au moins trois ans. Sur une cession de 400 000 €, c'est 125 € au lieu d'environ 20 000 € en droit commun. La plus-value, elle, relève du régime des particuliers applicable aux sociétés à prépondérance immobilière (art. 150 UB), avec les mêmes abattements pour durée de détention.

Un agriculteur a-t-il intérêt à acheter ses terres par un GFA ?
Cela dépend d'un arbitrage chiffrable. Le GFA permet de continuer à payer un fermage et à le déduire de votre bénéfice agricole, donc de votre assiette MSA, alors qu'en achetant en nom propre vous perdez cette charge déductible. En sens inverse, un groupement ne peut pas bénéficier du taux réduit de droits de mutation de 0,715 % et paie 6,32 %, soit environ 23 000 € de plus sur une acquisition de 400 000 €. Le montage l'emporte quand votre taux marginal d'exploitant dépasse nettement la fiscalité des revenus fonciers chez les associés, et quand la transmission est un objectif. Le calculateur compare les trois voies avec vos chiffres.

Le fermage payé à mon propre GFA est-il déductible ?
Oui. Le GFA est une personne morale distincte et le bail à long terme est un contrat opposable : le fermage se déduit du bénéfice agricole dans les conditions de droit commun, même si vous êtes associé du groupement. Une seule limite pratique : le prix du bail n'est pas libre, il doit rester dans la fourchette fixée par l'arrêté préfectoral de votre département. Un fermage supérieur au maximum préfectoral est nul pour l'excédent.

Les fermages perçus d'un GFA sont-ils soumis aux cotisations MSA ?
Non. Les fermages sont des revenus fonciers imposés à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Aucun article du code rural relatif à l'assiette des cotisations ne prévoit leur réintégration : la règle d'élargissement de l'assiette sociale des non-salariés agricoles en société ne vise que les revenus de capitaux mobiliers distribués par les sociétés à l'impôt sur les sociétés et les bénéfices des associés non participants. C'est précisément le levier économique du montage. Attention toutefois : si le GFA optait pour l'impôt sur les sociétés, les distributions deviendraient des revenus de capitaux mobiliers et la réintégration s'appliquerait.

Un GFA peut-il bénéficier du taux réduit de droits de mutation de 0,715 % ?
Pas dans le cas général. Le taux réduit de l'article 1594 F quinquies D suppose un engagement de mettre personnellement le bien en valeur pendant cinq ans, engagement qu'un groupement dont les statuts interdisent le faire-valoir direct ne peut pas souscrire. Deux solutions existent : le E-II du même article, qui ouvre le taux réduit à tout acquéreur donnant le bien à bail à long terme à un jeune agriculteur aidé en zone France Ruralités Revitalisation, dans la limite de 99 000 € ; ou bien acheter d'abord en nom propre au taux réduit, puis apporter les terres au GFA en conservant les parts jusqu'au terme des cinq ans.

Les terres agricoles sont-elles exonérées d'IFI ?
Uniquement sous bail à long terme ou cessible : 75 % jusqu'à 101 897 €, 50 % au-delà. L'exonération est totale si le preneur est un proche parent qui en fait sa profession principale.

Quels sont les nouveaux seuils d'exonération en succession depuis 2025 ?
75 % jusqu'à 600 000 € par bénéficiaire avec un engagement de conservation de 5 ans, ou jusqu'à 20 000 000 € avec un engagement de 18 ans, puis 50 % au-delà. Ces seuils s'appliquent aux transmissions intervenues à compter du 15 février 2025 et ne concernent pas l'IFI.

Au bout de combien de temps l'investissement devient-il rentable ?
Il faut d'abord que la revalorisation absorbe les frais d'acquisition : environ quatre à cinq ans avec 8 % de frais et 1,8 % de revalorisation annuelle. Le calculateur affiche ce « point mort des frais » en clair.

Comment imprimer ma simulation ?
Cliquez sur « Imprimer les résultats » : un document reprenant vos hypothèses, les résultats, le détail de la sortie et le tableau année par année s'ouvre, prêt à imprimer ou à enregistrer en PDF — pratique pour votre banquier, votre notaire ou votre expert-comptable.

Les résultats m'engagent-ils, ou engagent-ils ma-propriete.fr ?
Non. Les résultats sont purement indicatifs, sans valeur contractuelle, et ne sauraient engager la responsabilité de ma-propriete.fr. La fiscalité du foncier rural a été profondément remaniée en 2025 et continue d'évoluer : faites valider votre projet par un notaire, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Les résultats fournis par ce calculateur sont donnés à titre indicatif, sur la base des hypothèses saisies et des règles fiscales et de marché connues en août 2026 (loi de finances pour 2025, loi de finances pour 2026, arrêté du 11 août 2026 sur l'indice national des fermages, statistiques FNSafer / Terres d'Europe-Scafr de l'exercice 2025), susceptibles d'évoluer. Le prix des terres, le fermage et la taxe foncière varient fortement d'un département et d'une parcelle à l'autre. Ces résultats ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, juridique ou comptable, et ne sauraient engager la responsabilité de ma-propriete.fr. Faites valider votre projet par un professionnel.

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