Simulateur d'investissement
en location de vacances

Nuitées, taux d'occupation, conciergerie, fiscalité micro-BIC / LMNP / LMP / IS, revente :
la rentabilité réelle de votre gîte ou meublé de tourisme — gratuitement et en temps réel

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Un gîte, une maison de campagne louée l'été, un meublé de tourisme : combien rapporte vraiment une location de vacances ? Notre simulateur de rentabilité de location saisonnière calcule en temps réel vos recettes par nuitée et taux d'occupation, déduit les commissions de plateforme et la conciergerie, les charges, la CFE, puis applique le régime fiscal de votre choix — micro-BIC, LMNP ou LMP au réel avec amortissements, ou détention en société à l'IS. Vous obtenez le cash-flow année par année, le rendement brut, net et net d'impôt, et même le résultat d'une revente avec calcul de la plus-value. Gratuit, sans inscription, résultats imprimables.

Rentabilité d'une location de vacances : brut, net… et net d'impôt

La rentabilité d'une location saisonnière se lit à trois niveaux. Le rendement brut rapporte les recettes annuelles — prix moyen de la nuitée multiplié par le nombre de nuits louées — au coût total d'acquisition (prix, frais de notaire, travaux, mobilier). Le rendement net déduit les commissions de plateforme, la conciergerie et l'ensemble des charges : énergie, assurance, taxe foncière, entretien, ménage, CFE. Le rendement net d'impôt, le seul qui compte vraiment, intègre enfin la fiscalité de votre régime — et c'est là que tout se joue, car entre un micro-BIC non classé et un régime réel avec amortissements, l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros par an.

Une location de vacances bien placée et bien gérée dégage souvent un rendement brut de 6 à 10 %, sensiblement supérieur à la location nue à l'année — en contrepartie d'une gestion plus active et de recettes plus variables. Notre simulateur calcule les trois rendements, le cash-flow mensuel et le TRI (taux de rendement interne) de votre projet, année par année.

Taux d'occupation et prix à la nuitée : les deux moteurs de vos recettes

Tout part de deux paramètres : le prix moyen à la nuitée et le taux d'occupation. En France, un meublé de tourisme se loue en moyenne 100 à 150 nuits par an, soit un taux d'occupation de 30 à 40 % ; les biens très bien placés ou très bien commercialisés dépassent 60 %. À la campagne, la saisonnalité est marquée : l'été et les vacances scolaires concentrent l'essentiel des réservations, et le prix de la nuitée varie fortement entre haute et basse saison — saisissez une moyenne pondérée. Pour fiabiliser vos hypothèses, étudiez les annonces comparables de votre secteur sur les plateformes et interrogez l'office de tourisme sur la fréquentation locale.

Restez prudent : mieux vaut valider un projet à 110 nuits qui s'avère en louer 140, que l'inverse. Notre simulateur affiche le taux d'occupation correspondant à vos nuits louées pour garder un point de repère.

En direct, via une plateforme ou avec une conciergerie ?

Louer via une plateforme (Airbnb, Booking, Abritel, Gîtes de France…) apporte de la visibilité et des réservations, contre une commission qui, côté propriétaire, représente le plus souvent 3 à 20 % des loyers selon la plateforme et le mode de facturation. Louer en direct — site propre, réseaux sociaux, fidélisation — supprime ces commissions mais demande du temps et un effort de commercialisation. Beaucoup de loueurs combinent les deux et font glisser progressivement leurs réservations vers le direct.

La conciergerie, elle, prend en charge accueil, ménage, linge et gestion des annonces, contre 15 à 30 % des loyers. C'est la solution des propriétaires éloignés de leur bien — fréquente pour les résidences secondaires à la campagne. Le simulateur isole chaque poste pour mesurer son impact exact sur votre cash-flow : cochez, décochez, comparez.

Micro-BIC, LMNP, LMP : quelle fiscalité pour votre meublé de tourisme en 2026 ?

Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux grandes options. Le micro-BIC, simplissime, applique un abattement forfaitaire sur vos recettes : depuis la loi Le Meur, il est limité à 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement pour un meublé de tourisme non classé, contre 77 700 € et 50 % pour un meublé classé (étoiles) ou une chambre d'hôtes. Le classement, obtenu après visite d'un organisme agréé, est devenu un levier fiscal majeur pour les loueurs saisonniers.

Le régime réel déduit les charges effectives — commissions, conciergerie, assurance, énergie, taxe foncière, CFE, intérêts d'emprunt — et surtout l'amortissement du bien. Vous êtes LMNP (loueur en meublé non professionnel) tant que vos recettes meublées restent sous 23 000 € ou sous les autres revenus d'activité du foyer ; au-delà des deux seuils, vous basculez en LMP, avec cotisations sociales sur le bénéfice mais aussi des avantages propres (déficits imputables, exonération possible de la plus-value). Attention : en location saisonnière, le seuil de 23 000 € de recettes déclenche à lui seul l'obligation d'affiliation sociale. Notre simulateur chiffre les quatre options avec vos données : changez simplement le régime pour comparer.

Quatrième voie : détenir le bien via une société à l'IS (SCI à l'IS, SARL, SAS). L'impôt est alors payé par la société — 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà — les amortissements sont intégralement déductibles, y compris en déficit reportable, et votre tranche marginale d'imposition personnelle est sans effet tant que vous ne vous distribuez pas de dividendes (soumis à la flat tax de 30 %). Revers de la médaille à la revente : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable — prix diminué des amortissements pratiqués — sans aucun abattement de durée de détention. L'arbitrage IR/IS dépend donc fortement de votre horizon : le simulateur le chiffre précisément.

L'amortissement, l'arme fiscale du régime réel

Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bâti (2 à 3,5 % par an selon les composants), des travaux et du mobilier : c'est l'amortissement comptable. Combiné aux intérêts d'emprunt et aux charges, il ramène très souvent le résultat imposable à zéro pendant dix à quinze ans — vos loyers ne supportent alors ni impôt ni prélèvements sociaux. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction inutilisée est reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs.

Notre simulateur calcule automatiquement un amortissement réaliste : bâti et frais d'acquisition sur 30 ans, travaux sur 20 ans, mobilier sur 7 ans, le terrain — estimé à 20 % du prix — n'étant jamais amortissable. En calcul détaillé, ventilez vous-même la valeur du terrain, du bâti, des travaux et des meubles, ou saisissez directement l'amortissement annuel établi par votre expert-comptable. Le tableau année par année montre l'effet du mécanisme sur votre impôt.

CFE, taxe d'habitation, taxe de séjour : les taxes locales du loueur saisonnier

La location meublée est une activité professionnelle au sens de la cotisation foncière des entreprises (CFE) : elle est due dans la plupart des communes, sur une base minimum souvent comprise entre 200 et 800 € par an. Des exonérations existent — notamment pour les meublés compris dans l'habitation personnelle du loueur, sur délibération de la commune, ou dans certaines zones rurales : interrogez votre service des impôts des entreprises. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due si vous conservez la jouissance du logement une partie de l'année — et elle peut être majorée en zone tendue. La taxe de séjour, enfin, est payée par vos voyageurs et simplement collectée pour la commune (les plateformes la reversent généralement elles-mêmes) : elle n'ampute pas votre rentabilité. Le simulateur intègre CFE et taxe d'habitation en mode détaillé.

Revente et plus-value : ce que change la réintégration des amortissements

Votre enrichissement final dépend aussi de la revente. En LMNP comme en micro-BIC, la plus-value relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs qui exonèrent l'impôt après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans, plus une surtaxe de 2 à 6 % sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 €. Nouveauté majeure : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul — ils minorent le prix d'acquisition et gonflent d'autant la plus-value imposable (le mobilier n'est pas concerné). L'avantage fiscal de l'amortissement reste réel, mais il se rembourse en partie à la revente : notre simulateur en tient compte, ce que peu d'outils font.

En LMP, la plus-value est professionnelle — mais après cinq ans d'activité et sous 90 000 € de recettes annuelles, elle peut être totalement exonérée (article 151 septies du CGI) : un atout décisif du statut, que la simulation signale automatiquement lorsque vous y êtes éligible.

Un simulateur pensé pour le tourisme rural : gîtes, chambres d'hôtes, maisons de campagne

Ce simulateur a été conçu pour les projets que nous connaissons le mieux : le gîte rural, la maison de campagne louée l'été, la longère avec activité touristique, le corps de ferme transformé en chambres d'hôtes. À la campagne, le ticket d'entrée est plus accessible qu'en station ou sur le littoral, la concurrence moins dense, et la demande pour le tourisme vert progresse régulièrement — mais la saison est plus courte et la commercialisation plus exigeante : d'où l'importance de simuler avec des hypothèses prudentes.

Pour bâtir le projet complet, combinez cet outil avec nos autres calculatrices financières : le calculateur de frais de notaire pour affiner les frais d'acquisition, le calculateur d'échéances de prêt pour vos mensualités, et le plan de financement pour les projets mixtes. Et décrivez-nous votre recherche via Mon projet rural : nous vous mettons gratuitement en relation avec des professionnels de l'immobilier rural.

Questions fréquentes

Le simulateur est-il gratuit ?
Oui, comme tous les outils et calculatrices de ma-propriete.fr : sans inscription, sans limite et sans transmission de vos données, qui restent dans votre navigateur.

Quel taux d'occupation retenir pour une location de vacances à la campagne ?
Entre 100 et 150 nuits par an pour un gîte rural correctement commercialisé, davantage près d'un site touristique majeur. Commencez prudent (30 à 35 % d'occupation) et affinez avec les données réelles de votre secteur.

Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?
Souvent, oui. Le classement (1 à 5 étoiles) porte l'abattement micro-BIC de 30 à 50 % et le plafond de 15 000 à 77 700 €, rassure les voyageurs et ouvre l'accès à certains labels. Son coût (quelques centaines d'euros) est généralement amorti dès la première année.

Micro-BIC ou régime réel : comment trancher ?
Si vos charges réelles (commissions, conciergerie, intérêts, amortissements…) dépassent l'abattement forfaitaire — c'est presque toujours le cas lors d'un achat à crédit — le réel l'emporte. Faites le test en deux clics : le simulateur recalcule tout instantanément quand vous changez de régime.

Comment imprimer ma simulation ?
Cliquez sur « Imprimer les résultats » : un document reprenant vos hypothèses, les résultats et le tableau année par année s'ouvre, prêt à imprimer ou à enregistrer en PDF — pratique pour votre banquier ou votre expert-comptable.

Les résultats m'engagent-ils, ou engagent-ils ma-propriete.fr ?
Non. Les résultats sont purement indicatifs, sans valeur contractuelle, et ne sauraient engager la responsabilité de ma-propriete.fr. La fiscalité du meublé évolue fréquemment : faites valider votre projet par un expert-comptable ou un conseiller fiscal.

Les résultats fournis par ce simulateur sont donnés à titre indicatif, sur la base des hypothèses saisies et des règles fiscales et sociales connues en juin 2026 (loi Le Meur, loi de finances 2025), susceptibles d'évoluer. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, juridique ou comptable, et ne sauraient engager la responsabilité de ma-propriete.fr. Faites valider votre projet par un professionnel.

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