Entre Seine et Marne, un gîte à vendre dans le Val-de-Marne s'adresse à une clientèle qui veut dormir au calme sans s'éloigner de Paris. Le département, urbain sur la quasi-totalité de son territoire, garde des respirations : les bords de Marne et leurs guinguettes à Nogent-sur-Marne, Joinville-le-Pont ou Champigny-sur-Marne, le château de Vincennes, la roseraie de L'Haÿ-les-Roses, le domaine de Grosbois et, au sud-est, les villages du plateau Briard. Le marché international de Rungis, l'aéroport d'Orly, les hôpitaux et les universités de Créteil entretiennent de leur côté une demande professionnelle régulière.
Les biens concernés prennent souvent la forme d'une villa de bord de Marne avec un logement indépendant, d'une maison en meulière dotée d'une dépendance aménagée ou, plus rarement, d'un corps de ferme briard. Cette page s'adresse à ceux qui veulent acheter une maison avec gîte à vendre dans le Val-de-Marne, reprendre un meublé de tourisme déjà exploité ou vendre le leur. Pour plus de choix, élargissez votre recherche aux gîtes à vendre en Île-de-France et créez une alerte e-mail sur le 94.
Aucune annonce de gîtes n'est publiée dans le Val-de-Marne sur ma-propriete.fr au 25 septembre 2026. À l'échelle de la région, en Île-de-France, 9 annonces affichent un prix médian de 1 200 000 €, de 285 000 € à 2 200 000 €.
Ce département ne compte pratiquement aucune commune rurale au sens de l'INSEE : les statistiques ci-dessous portent sur l'ensemble des maisons de campagne d'Île-de-France, où se situent les biens les plus proches de ce département.
En 2025, une maison de campagne s'est vendue 280 000 € en valeur médiane en Île-de-France (prix moyen 295 207 €), soit 2 603 €/m² habitable pour 116 m² sur un terrain moyen de 1 590 m², d'après 3 611 ventes en communes rurales. Un dixième des maisons s'est vendu sous 171 000 € et un dixième au-dessus de 435 000 €. Depuis le second semestre 2020, le prix médian est passé de 274 325 € à 280 000 € (+2,1 %) ; sur un an, l'évolution est de +3,6 %. La médiane nationale est de 189 200 €.
| Indicateur 2025 | Île-de-France | France |
|---|---|---|
| Prix médian | 280 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 295 207 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 171 000 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 435 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 2 603 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 116 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 1 590 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 3 611 | 150 313 |
Le type de commune pèse fortement : sur les ventes de mi-2020 à 2025, la médiane va de 250 000 € (intérieur touristique) à 289 000 € (rural périurbain). Pour un hébergement touristique, les communes littorales et l'intérieur touristique servent de référence.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 250 000 € | 2 369 €/m² | -1,3 % | 135 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 289 000 € | 2 645 €/m² | -5,6 % | 22 270 |
Pour les biens de prestige (maisons de plus de 300 m² habitables sur 0,05 à 10 ha), la référence régionale (Île-de-France) est de 1 263 100 € en médiane sur 2021-2025, pour un prix moyen de 1 602 600 €, une fourchette P10–P90 de 601 200 € à 2 988 300 € et 3 363 €/m² habitable, sur 592 ventes. La médiane nationale 2025 est de 822 000 €.
| Périmètre | Ventes | Prix médian | Prix moyen | Plancher – plafond (P10–P90) | €/m² habitable |
|---|---|---|---|---|---|
| Île-de-France (2025) | 90 | 1 445 000 €* | 1 916 500 € | 700 000 € – 3 496 500 € | 4 247 |
| Île-de-France (2021-2025) | 592 | 1 263 100 € | 1 602 600 € | 601 200 € – 2 988 300 € | 3 363 |
| France (2025) | 981 | 822 000 € | 1 321 400 € | 428 000 € – 3 100 000 € | 2 308 |
Sources : annonces publiées sur ma-propriete.fr au 25 septembre 2026 (prix affichés, qui ne sont pas des prix de vente) ; observatoires ma-propriete.fr du prix des maisons de campagne dans le Val-de-Marne et des biens de prestige dans le Val-de-Marne, données DVF (ventes notariées, DGFiP), traitement ma-propriete.fr. * moins de 100 ventes : valeur indicative.
Le Val-de-Marne ne comptant presque pas de commune rurale, le repère DVF est régional : 280 000 € en médiane pour une maison de campagne francilienne en 2025, soit 2 603 €/m² habitable. Les départements limitrophes à l'est et au sud encadrent ce niveau, avec 250 600 € en Seine-et-Marne et 284 600 € dans l'Essonne, en hausse respective de 2,3 % et 3,5 % depuis 2020. Une maison du plateau Briard ou des bords de Marne se négocie au-dessus, car elle relève du marché urbain. Une propriété réunissant maison principale et gîtes se rapproche plutôt des grandes demeures d'Île-de-France : entre 601 200 € et 2 988 300 € pour huit ventes sur dix sur 2021-2025.
Le nord-est, de Vincennes et Saint-Mandé à Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne et Bry-sur-Marne, associe villas anciennes, bois de Vincennes et promenades au fil de l'eau : c'est le secteur le plus prisé des visiteurs. La vallée de la Seine, d'Ivry-sur-Seine à Vitry-sur-Seine, Choisy-le-Roi et Villeneuve-Saint-Georges, est plus urbaine et vit de la proximité d'Orly et de Rungis. Le centre, autour de Créteil, de Saint-Maur-des-Fossés et de ses boucles de Marne, offre des quartiers pavillonnaires résidentiels. Le sud-est, de Boissy-Saint-Léger à Villecresnes, Mandres-les-Roses, Périgny et Santeny, conserve un caractère presque rural, avec la forêt Notre-Dame et des fermes. Les autoroutes A4, A6 et A86, la N19, les RER A, C et D, le métro et l'aéroport d'Orly assurent la desserte ; les gares TGV de Marne-la-Vallée et de Massy sont proches. L'arbitrage se fait entre les bords de Marne, recherchés mais chers, et le plateau Briard, plus spacieux mais moins bien desservi.
La confluence de la Seine et de la Marne, ainsi que la vallée de l'Yerres à Villeneuve-Saint-Georges, rend plusieurs communes vulnérables aux crues ; d'anciennes carrières souterraines existent au nord-ouest et le retrait-gonflement des argiles touche le plateau. L'état des risques joint au compromis signale aussi, près d'Orly, les contraintes du plan d'exposition au bruit. Côté bâti, les villas de villégiature en meulière demandent souvent une toiture et une isolation à reprendre ; transformer une grange du plateau Briard exige un permis et le respect du plan local d'urbanisme, comme l'explique notre guide pour aménager une grange en gîte. Enfin, en petite couronne, un meublé de tourisme qui n'est pas votre résidence principale nécessite en principe une autorisation de changement d'usage délivrée par la mairie, et chaque logement est déclaré via le téléservice national créé par la loi Le Meur du 19 novembre 2024 ; voir les nouvelles règles de la location meublée touristique.
Près d'Orly et de Rungis, la clientèle est surtout professionnelle et voyageuse, avec des séjours courts en semaine. Sur les bords de Marne et à Vincennes, les familles et les touristes visitant Paris dominent le week-end et l'été. Demandez au vendeur d'un gîte en activité la répartition de ses réservations, puis testez vos hypothèses avec notre simulateur de rentabilité de location de vacances.
Les maisons du département suivent des prix urbains, supérieurs aux repères ruraux ci-dessus : demandez à votre notaire les ventes récentes du quartier. Ajoutez les frais d'acquisition, l'aménagement et le mobilier. Notre calculateur de capacité d'emprunt permet de vérifier ce que votre banque pourra financer.
Un meublé déclaré, équipé et déjà réservé procure des recettes dès l'achat, à un prix plus élevé. Créer un logement dans une dépendance coûte moins à l'achat, mais suppose travaux, autorisations et constitution d'une clientèle. Notre article acheter ou créer un gîte compare les deux options, et notre guide d'achat d'un gîte détaille les étapes jusqu'à l'acte chez le notaire.
Vous pouvez aussi consulter les gîtes en Seine-et-Marne et dans l'Essonne, ou tous les gîtes à vendre en France. Vous souhaitez céder votre gîte dans le Val-de-Marne ? Déposez votre annonce.
