Il peut être très intéressant de transformer des anciens bâtiments agricoles comme des granges, des écuries, des bergeries ou des mas en location de vacances ou même en habitation principale ou secondaire. Mais, avant de vous lancer, il est primordial de vérifier la faisabilité réglementaire et financière de votre projet.
Les locations touristiques sont en plein essor en France. Les gîtes ruraux, maison de vacances, chambres d’hôtes attirent de nombreux touristes.
La transformation d’anciens bâtiments à usage agricole présente un intérêt indéniable pour se lancer dans un projet d’accueil touristique. En effet, ces bâtiments de construction anciens ont souvent un cachet particulier et se prêtent bien à ce type de projet.
Leur situation en campagne ou en montagne sont également un critère important pour de nombreux vacanciers : calme, nature, paysage hors du commun, isolement, … Alors même que ces éléments pourraient rebuter des personnes en recherche d’une résidence principale qui vont souvent privilégier la proximité des villes et des services.
Le régime fiscal attaché aux locations touristiques (Bénéfice Industriel et Commerciaux) est également un point qui intéresse de nombreux investisseurs. En effet, le mode d’imposition des revenus peut être plus intéressant que celui des revenus foncier grâce notamment à l’amortissement des biens.
Vous pouvez globalement choisir entre 2 régimes fiscaux :
Micro BIC : Le revenu imposable est égal à 71% du montant des recettes de location. Ce régime ne tient donc pas compte du montant des charges réelles.
Le régime réel : Votre revenu est constitué de vos recettes de location diminué des charges réelles engagées en incluant un amortissement de votre bien et de son mobilier. Ce régime, qui nécessite la tenue d’une comptabilité, permet souvent d’avoir un revenu imposable de zéro euro.
Nous vous en disons plus dans notre article consacré à l’imposition des revenus des locations touristiques.
Une grange, une écurie, une bergerie, … ce sont des bâtiments à destination agricole à l’origine. Les transformer en habitation (pour la location ou le résidentiel) nécessite donc un changement de destination, et sans doute l’obtention d’un permis de construire.
L’administration distingue cinq types de destination de locaux : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d ‘intérêts collectifs et services publics, autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires. Le changement de destination sera donc la procédure administrative qui vous permettra de transformer un bâtiment à usage agricole et bâtiment d’habitation.
Les bâtiments agricoles sont généralement édifiés dans des zones A ou N (A pour Agricole, N pour Naturel). Les zones A et N sont des zones par principe inconstructibles. Seuls les agriculteurs peuvent y construire des bâtiments à usage professionnel ou, sous certaines conditions, des résidences principales.
Les règles d’urbanisme sont très variables d’une commune à l’autre selon que le terrain est soumis à la réglementation départementale, à un Plan d’Occupation des Sols (POS) ou à un Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Il est donc nécessaire de se rapprocher du service d’urbanisme de la mairie pour savoir ce qui est envisageable. Vous devrez alors déposer une déclaration préalable de travaux ou directement un permis de construire. Il sera sans doute plus difficile de transformer une bergerie isolée en habitation que pour une grange déjà accolée à un bâtiment d’habitation.
Il faut d’ailleurs noter que le PLU de votre commune peut, y compris en zone agricole, prévoir la possibilité d’un changement de destination pour des bâtiments présentant un intérêt architectural ou patrimonial, sous réserve que ce changement de ne pas compromettre l’exploitation agricole ou la qualité paysagère du site.
N’hésitez pas à vous appuyer sur cet intérêt architectural et sur la qualité de votre projet (plans et photos à l’appui) pour obtenir votre autorisation.
Lors de la signature de votre compromis de vente pour l’achat d’un ancien bâtiment agricole, pensez à inclure une clause suspensive liée à l’obtention des autorisation administratives nécessaires à votre projet. En cas de refus ultérieur, vous pourrez ainsi renoncer à votre acquisition sans être redevable de pénalités envers le vendeur.
L’obtention d’un permis de construire sera nécessaire dès lors que vous modifiez l’aspect extérieur, que vous touchez à la structure de votre construction ou que vous augmentez la surface ou le volume de votre bâtiment agricole.
Le permis de construire est donc une démarche complémentaire de celle du changement de destination. Si la surface créée est inférieure à 20 m², une simple déclaration de travaux sera peut-être envisageable.
Si la surface de plancher de votre projet est supérieure à 150 m², le recours à un architecte sera obligatoire comme pour toute habitation,
La viabilisation , c’est-à-dire le raccordement à l’électricité, à l’eau, au gaz et à l’assainissement sont également des points à prendre en compte dans votre projet.
En effet, la mairie peut également refuser votre projet si les frais de raccordement à l’eau et à l’électricité sont trop importants car trop éloignés. L’installation d’un assainissement autonome est également un point à prendre en compte car il représente un coût non négligeable.
Le coût d’une rénovation est toujours difficile à estimer car il dépend de chaque projet et des travaux que vous pouvez réaliser par vous-même.
Toutefois, au regard des normes de construction actuelles, il semble difficile de réaliser une rénovation de qualité sans un investissement moyen de l’ordre de 1 500 € par m².
En effet, si la structure de base du bâtiment est déjà existante, les travaux de gros œuvres (percement d’ouverture dans les murs, reprise de toiture, …) représentent vite des budgets importants et les professionnels du bâtiment anticipent généralement des difficultés particulières qu’ils ne rencontrent pas dans une structure neuve.
Et les travaux intérieurs (ouverture, isolation, électricité, plomberie, carrelage, …) sont aussi importants que pour du neuf.
Et enfin, il ne faut pas oublier les coûts de viabilisation dont nous avons déjà parlé.
Pour conclure,
Vous en savez maintenant déjà beaucoup sur les principaux points à étudier avant de vous lancer dans votre projet touristique.
La catégorie « Fermes, granges, mas » de notre site vous présente des biens anciennement à usage agricole qui peuvent se prêter à la réalisation de votre projet partout en France.
