Calculateur de
capacité d'emprunt

Combien pouvez-vous emprunter, et à quel prix acheter ?
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Avant de visiter une ferme, une maison de campagne ou un domaine viticole, une question s'impose : combien puis-je emprunter ? Notre calculateur de capacité d'emprunt y répond instantanément. À partir de vos revenus, de vos charges et des conditions du crédit, il détermine votre mensualité maximale (dans la limite des 35 % d'endettement recommandés par le HCSF), le montant que vous pouvez emprunter et surtout votre capacité d'achat — le prix maximal du bien, apport et frais de notaire compris. Conçu pour les projets ruraux, il sait aussi intégrer les revenus d'un gîte ou d'une location saisonnière. Vos résultats sont imprimables.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Votre capacité d'emprunt est le montant qu'une banque accepte de vous prêter. Elle se déduit en deux temps. On calcule d'abord votre mensualité maximale : c'est la part de vos revenus que vous pouvez consacrer au remboursement d'un crédit, dans la limite du taux d'endettement autorisé, assurance comprise. On convertit ensuite cette mensualité en capital, selon le taux d'intérêt et la durée du prêt :

Mensualité max = (Revenus nets × 35 %) − Charges de crédit
puis Capacité d'emprunt = Mensualité max convertie en capital (selon taux et durée)

Par exemple, avec 4 000 € de revenus nets mensuels et aucun crédit en cours, la mensualité maximale s'établit à 1 400 € (35 % de 4 000 €). Sur 20 ans à 3,30 %, assurance comprise, cela correspond à une capacité d'emprunt d'environ 234 000 €. Notre calculateur réalise ce calcul en temps réel et l'affine avec l'assurance, l'apport et les frais de notaire.

Capacité d'emprunt et capacité d'achat : quelle différence ?

Ces deux notions sont souvent confondues. La capacité d'emprunt est le montant du prêt ; la capacité d'achat est le prix maximal du bien que vous pouvez viser. Pour passer de l'une à l'autre, on ajoute votre apport personnel et l'on retranche les frais de notaire :

Capacité d'achat = Capacité d'emprunt + Apport − Frais de notaire

C'est la capacité d'achat qui détermine réellement les biens que vous pouvez visiter. Notre outil affiche les deux montants, et estime automatiquement les frais de notaire selon que le bien est ancien (environ 8 %) ou neuf (environ 3 %).

Le taux d'endettement de 35 % et la règle du HCSF

Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l'octroi des crédits immobiliers. Le taux d'endettement — le rapport entre vos charges de crédit (assurance comprise) et vos revenus nets — ne peut, sauf dérogation, dépasser 35 %, pour une durée maximale de 25 ans (27 ans dans le neuf ou en cas de travaux importants). Les banques disposent d'une marge de flexibilité limitée (20 % de leur production trimestrielle) réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants.

Au-delà de ce ratio, votre banque examine votre reste à vivre — ce qu'il vous reste chaque mois une fois la mensualité payée — et le saut de charge entre votre loyer actuel et votre future mensualité. Notre calculateur estime ces deux indicateurs, que vous pouvez ajuster dans les options.

Quels revenus et quelles charges sont pris en compte ?

Côté revenus, la banque retient vos salaires nets avant impôt, les revenus stables (pensions, rentes) et une part de vos revenus locatifs. Ces derniers sont généralement pondérés à 70 % pour tenir compte des vacances locatives et des charges : c'est le cas des loyers d'un logement, mais aussi des recettes d'un gîte, d'une chambre d'hôtes ou d'un meublé de tourisme, et des fermages perçus sur des terres louées par bail rural. Les primes exceptionnelles sont rarement retenues.

Côté charges, on additionne les mensualités de crédits en cours que vous conserverez (crédit auto, prêt à la consommation, autre bien immobilier), les pensions versées et, le cas échéant, un loyer que vous continueriez de payer. Ce sont ces charges que l'outil déduit pour calculer votre mensualité disponible.

Capacité d'emprunt et projet rural : gîtes, fermages et prêts agricoles

Financer une propriété rurale obéit à des logiques que les calculettes classiques ignorent. Si votre projet comporte un gîte ou une activité touristique, ses revenus prévisionnels peuvent renforcer votre capacité d'emprunt : saisissez-les dans le champ « revenus locatifs », l'outil applique la pondération bancaire. Si vous percevez des fermages, ils constituent également un revenu retenu en partie.

En revanche, l'acquisition d'une exploitation agricole à titre professionnel ne s'analyse pas au taux d'endettement des particuliers, mais à partir de la capacité de remboursement dégagée par l'excédent brut d'exploitation (EBE). Pour ces projets, utilisez plutôt notre calculateur de plan de financement, qui raisonne actif par actif et vérifie le ratio annuités / EBE. Une fois votre montant connu, affinez vos mensualités avec le calculateur d'échéances de prêt, qui gère les échéances trimestrielles ou annuelles des prêts agricoles.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?

Plusieurs leviers permettent d'élargir votre budget :

• solder un crédit à la consommation avant votre demande : chaque mensualité supprimée libère de la capacité ;
• augmenter votre apport : il réduit le montant à emprunter et rassure la banque ; conservez toutefois une épargne de sécurité ;
• allonger la durée du prêt : la mensualité baisse et la capacité augmente, mais le coût total du crédit progresse (comparez les durées dans notre outil) ;
• faire jouer la concurrence sur le taux et l'assurance : un meilleur taux ou une délégation d'assurance augmente le capital empruntable à mensualité égale ;
• valoriser des revenus locatifs (gîte, meublé) qui s'ajoutent, pondérés, à vos revenus.

Questions fréquentes

Le calculateur est-il gratuit ?
Oui, comme tous les outils et calculatrices de ma-propriete.fr : sans inscription, sans limite et sans transmission de vos données, qui restent dans votre navigateur.

Le résultat est-il garanti par une banque ?
Non. Il s'agit d'une estimation. Votre capacité d'emprunt réelle dépend de l'analyse complète de votre dossier : nature et stabilité de vos revenus, reste à vivre, apport, garanties. Seule votre banque peut vous remettre une offre de prêt.

Puis-je intégrer les revenus de mon futur gîte ?
Oui. Saisissez-les dans « revenus locatifs » : l'outil les pondère (70 % par défaut), comme le fait une banque. Attention : pour un projet récent, les établissements sont prudents et peuvent en retenir moins.

Comment imprimer mes résultats ?
Cliquez sur « Imprimer les résultats » : un document reprenant vos hypothèses, votre capacité d'emprunt, votre capacité d'achat et la comparaison des durées s'ouvre, prêt à imprimer ou à enregistrer en PDF.

Les résultats engagent-ils ma-propriete.fr ?
Non. Ils sont purement indicatifs, sans valeur contractuelle, et ne sauraient engager la responsabilité de ma-propriete.fr. Ils vous aident à préparer votre projet et votre rendez-vous bancaire.

Les résultats fournis par ce calculateur sont donnés à titre indicatif et ne constituent ni une offre de crédit, ni un conseil financier, fiscal ou juridique. Ils ne sauraient engager la responsabilité de ma-propriete.fr. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

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