Vous cherchez une maison de campagne à vendre dans le Val-de-Marne (94) ? Département urbain de la petite couronne parisienne, il ne conserve qu'une frange rurale très réduite, au sud-est, vers Villecresnes et la forêt Notre-Dame ; ailleurs, de Vitry-sur-Seine à Saint-Maur-des-Fossés, l'habitat collectif et pavillonnaire occupe la quasi-totalité du territoire. Cette page rassemble néanmoins les annonces de maisons de campagne à vendre disponibles dans le Val-de-Marne et à proximité, publiées sur ma-propriete.fr par des particuliers, des agences et des notaires.
Nous vous présentons ici les repères de prix à l'échelle de l'Île-de-France, la petite poche rurale du sud-est du département et les territoires voisins où trouver une véritable maison de campagne avec terrain. Notre guide complet de l'achat d'une maison de campagne détaille les critères à connaître, du diagnostic du bâti ancien au financement.
Ce département ne compte pratiquement aucune commune rurale au sens de l'INSEE : les statistiques ci-dessous portent sur l'ensemble des maisons de campagne d'Île-de-France, où se situent les biens les plus proches de ce département.
Combien coûte une maison de campagne en Île-de-France ? D'après les données DVF (ventes notariées) analysées par l'observatoire ma-propriete.fr, le prix médian d'une maison de campagne en Île-de-France s'établit à 280 000 € en 2025, pour un prix moyen de 295 207 € et un prix médian de 2 603 €/m² habitable (3 611 ventes de maisons en communes rurales sur l'année). 10 % des maisons se sont vendues sous 171 000 € (prix plancher, 1er décile) et 10 % au-dessus de 435 000 € (prix plafond, 9e décile). La maison de campagne type offre 116 m² habitables sur un terrain moyen de 1 590 m², soit environ 0,2 ha.
La région se situe nettement au-dessus de la médiane nationale (189 200 €). Depuis le second semestre 2020, le prix médian régional est passé de 274 325 € à 280 000 €, soit +2,1 % ; sur un an (2024-2025), l'évolution est de +3,6 %.
| Indicateur 2025 | Île-de-France | France |
|---|---|---|
| Prix médian | 280 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 295 207 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 171 000 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 435 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 2 603 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 116 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 1 590 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 3 611 | 150 313 |
Les écarts entre départements sont marqués : la médiane va de 250 600 € en Seine-et-Marne (77) à 346 650 € dans les Yvelines (78). Le tableau ci-dessous compare les prix 2025 et leur évolution depuis 2020.
| Département | Prix médian 2025 | Prix moyen 2025 | Prix médian au m² | Évolution 2020-2025 | Ventes 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Seine-et-Marne (77) | 250 600 € | 259 889 € | 2 368 €/m² | +2,3 % | 2 149 |
| Yvelines (78) | 346 650 € | 378 718 € | 2 966 €/m² | -1,0 % | 763 |
| Essonne (91) | 284 600 € | 297 767 € | 2 741 €/m² | +3,5 % | 433 |
| Val-d'Oise (95) | 333 000 € | 336 830 € | 2 993 €/m² | +0,5 % | 266 |
Une moyenne régionale masque aussi de forts écarts entre communes. Une fermette à rénover, une longère restaurée avec ses dépendances, un corps de ferme sur plusieurs hectares ou une maison de maître avec parc ne se négocient pas au même prix, et la commune pèse autant que le bâti : littoral, zone touristique, campagne périurbaine proche d'un bassin d'emploi ou rural profond. Le tableau ci-dessous détaille le prix médian des maisons de campagne en Île-de-France par type de commune (cumul des ventes de mi-2020 à 2025) et son évolution entre 2021 et 2025.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 250 000 € | 2 369 €/m² | -1,3 % | 135 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 289 000 € | 2 645 €/m² | -5,6 % | 22 270 |
Ces repères vous aident à situer une annonce, à estimer un bien avant de le mettre en vente ou à cadrer votre budget, que vous cherchiez une résidence secondaire, une résidence principale pour changer de vie ou un bien à transformer en gîte rural. Pour aller plus loin, consultez notre observatoire du prix des maisons de campagne en France (analyse nationale, régionale et départementale, rapport annuel téléchargeable) et anticipez le coût complet de votre acquisition avec notre calculateur de frais de notaire.
Le Val-de-Marne est très majoritairement urbain, entre boucle de la Marne à Saint-Maur-des-Fossés et grands ensembles de Créteil ou de Vitry-sur-Seine. Il subsiste toutefois, au sud-est, vers Villecresnes, Mandres-les-Roses et Santeny, quelques maisons bourgeoises et anciennes fermes maraîchères en pierre meulière ou en pierre de taille, en lisière de la forêt Notre-Dame et du plateau briard, un secteur qui a longtemps nourri Paris en légumes avant l'urbanisation du reste du département. On y trouve encore des dépendances agricoles - granges, séchoirs - plus rarement un vrai verger planté. Ce passé maraîcher explique la présence, autour de Villecresnes, de puits et de bassins d'irrigation aujourd'hui reconvertis en éléments de jardin d'agrément.
Ailleurs dans le département, le terrain disponible se limite à des jardins de quelques centaines de mètres carrés autour des maisons de meulière du début du XXe siècle, à Saint-Maur-des-Fossés, Nogent-sur-Marne ou Champigny-sur-Marne, sans commune mesure avec une résidence secondaire ou une fermette au sens propre. Le DPE de ce bâti ancien reste souvent moyen, faute de travaux d'isolation compatibles avec les façades meulière d'origine. Ces maisons de meulière, souvent mitoyennes, se distinguent nettement des fermes isolées avec dépendances que l'on recherche habituellement sous l'appellation maison de campagne.
Pour un projet de changement de vie avec du terrain, la Seine-et-Marne, à l'est, offre dès la vallée de la Marne (Tournan-en-Brie, Coulommiers, Rozay-en-Brie) des fermes briardes en pierre et brique avec terrain et parfois un étang. Au sud, l'Essonne, vers le Gâtinais et la vallée de l'Yvette, conserve un habitat rural plus complet, entre plateaux céréaliers et vallées encaissées. Le Val-de-Marne ne compte aucune gare TGV : la desserte grande vitesse se fait via la gare de Paris-Lyon ou l'aéroport d'Orly, à une vingtaine de minutes selon les communes. Les acheteurs qui acceptent de s'éloigner un peu plus vers l'est ou le sud gagnent en général plusieurs fois la surface de terrain pour un budget comparable.
Dans le département même, les rares secteurs semi-ruraux du sud-est (Villecresnes, Marolles-en-Brie, Santeny) restent nettement plus chers que n'importe quelle maison de campagne en grande couronne, pour une surface de terrain incomparable avec celle d'une ferme briarde entière. Un diagnostic structurel de la toiture et des fondations reste particulièrement utile sur les fermes briardes restées longtemps inoccupées. Un simple appel à la mairie permet souvent de confirmer ces points avant une visite.
Une fois sorti du Val-de-Marne, les critères classiques reprennent tout leur poids : état du bâti ancien, qualité de la toiture et de l'isolation, DPE, situation dans un hameau calme, et surface du terrain disponible pour un jardin, un potager ou des dépendances. L'assainissement individuel, fréquent en Seine-et-Marne ou en Essonne rurale, doit être vérifié, tout comme le classement au PLU avant d'agrandir une grange ou un séchoir. Comparer deux ou trois départements voisins sur ces critères permet souvent d'avancer plus vite qu'une recherche annonce par annonce.
Vérifiez aussi le temps de trajet vers Paris par RER ou via la gare TGV de Paris-Lyon voisine, la desserte en fibre pour le télétravail, et l'exposition au retrait-gonflement des argiles, un risque courant sur les plateaux limoneux de la Brie. La proximité d'une gare TER ou Intercités, à défaut de TGV local, reste un critère décisif pour un usage en résidence secondaire régulière.
Sur ma-propriete.fr, l'offre de maisons de campagne dans le Val-de-Marne étant très limitée, élargissez directement votre recherche à toutes les maisons de campagne à vendre en Île-de-France, et filtrez par budget, surface habitable et surface de terrain pour cibler les départements voisins les plus adaptés.
