Vous cherchez une maison de campagne à vendre en Seine-Saint-Denis (93) ? Département le plus urbanisé et le plus dense de la petite couronne parisienne après les Hauts-de-Seine, il ne compte pratiquement aucun secteur rural : de Saint-Denis à Montreuil en passant par Bobigny et Aulnay-sous-Bois, l'habitat collectif et le pavillonnaire dominent très largement le paysage. Cette page rassemble malgré tout les annonces de maisons de campagne à vendre disponibles en Seine-Saint-Denis et à proximité, publiées sur ma-propriete.fr par des particuliers, des agences et des notaires.
Nous vous donnons ici les repères de prix à l'échelle de l'Île-de-France, les quelques poches vertes du département (forêt de Bondy, parc de la Courneuve) et surtout les départements voisins où trouver une véritable maison de campagne avec terrain. Notre guide complet de l'achat d'une maison de campagne détaille les critères essentiels, du diagnostic du bâti ancien au financement.
Ce département ne compte pratiquement aucune commune rurale au sens de l'INSEE : les statistiques ci-dessous portent sur l'ensemble des maisons de campagne d'Île-de-France, où se situent les biens les plus proches de ce département.
Combien coûte une maison de campagne en Île-de-France ? D'après les données DVF (ventes notariées) analysées par l'observatoire ma-propriete.fr, le prix médian d'une maison de campagne en Île-de-France s'établit à 280 000 € en 2025, pour un prix moyen de 295 207 € et un prix médian de 2 603 €/m² habitable (3 611 ventes de maisons en communes rurales sur l'année). 10 % des maisons se sont vendues sous 171 000 € (prix plancher, 1er décile) et 10 % au-dessus de 435 000 € (prix plafond, 9e décile). La maison de campagne type offre 116 m² habitables sur un terrain moyen de 1 590 m², soit environ 0,2 ha.
La région se situe nettement au-dessus de la médiane nationale (189 200 €). Depuis le second semestre 2020, le prix médian régional est passé de 274 325 € à 280 000 €, soit +2,1 % ; sur un an (2024-2025), l'évolution est de +3,6 %.
| Indicateur 2025 | Île-de-France | France |
|---|---|---|
| Prix médian | 280 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 295 207 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 171 000 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 435 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 2 603 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 116 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 1 590 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 3 611 | 150 313 |
Les écarts entre départements sont marqués : la médiane va de 250 600 € en Seine-et-Marne (77) à 346 650 € dans les Yvelines (78). Le tableau ci-dessous compare les prix 2025 et leur évolution depuis 2020.
| Département | Prix médian 2025 | Prix moyen 2025 | Prix médian au m² | Évolution 2020-2025 | Ventes 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Seine-et-Marne (77) | 250 600 € | 259 889 € | 2 368 €/m² | +2,3 % | 2 149 |
| Yvelines (78) | 346 650 € | 378 718 € | 2 966 €/m² | -1,0 % | 763 |
| Essonne (91) | 284 600 € | 297 767 € | 2 741 €/m² | +3,5 % | 433 |
| Val-d'Oise (95) | 333 000 € | 336 830 € | 2 993 €/m² | +0,5 % | 266 |
Une moyenne régionale masque aussi de forts écarts entre communes. Une fermette à rénover, une longère restaurée avec ses dépendances, un corps de ferme sur plusieurs hectares ou une maison de maître avec parc ne se négocient pas au même prix, et la commune pèse autant que le bâti : littoral, zone touristique, campagne périurbaine proche d'un bassin d'emploi ou rural profond. Le tableau ci-dessous détaille le prix médian des maisons de campagne en Île-de-France par type de commune (cumul des ventes de mi-2020 à 2025) et son évolution entre 2021 et 2025.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 250 000 € | 2 369 €/m² | -1,3 % | 135 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 289 000 € | 2 645 €/m² | -5,6 % | 22 270 |
Ces repères vous aident à situer une annonce, à estimer un bien avant de le mettre en vente ou à cadrer votre budget, que vous cherchiez une résidence secondaire, une résidence principale pour changer de vie ou un bien à transformer en gîte rural. Pour aller plus loin, consultez notre observatoire du prix des maisons de campagne en France (analyse nationale, régionale et départementale, rapport annuel téléchargeable) et anticipez le coût complet de votre acquisition avec notre calculateur de frais de notaire.
La Seine-Saint-Denis est presque entièrement bâtie en habitat collectif et en pavillons de l'entre-deux-guerres, notamment en meulière, à Aulnay-sous-Bois, Drancy, Le Blanc-Mesnil ou Bondy. Comme dans le reste de la petite couronne, le sous-sol argilo-calcaire de la plaine de France n'a jamais porté de pays agricole structuré à l'échelle du département : on n'y trouve ni longère, ni maison de maître avec grand parc, ni ferme à réhabiliter, la pression foncière liée à Paris et au Grand Paris Express ayant effacé depuis longtemps ce type de bâti rural. Même les grands programmes d'habitat social construits autour de Bobigny et de La Courneuve dans les années 1960-1970 n'ont laissé aucune place à des maisons individuelles avec un terrain digne de ce nom.
Quelques villas bourgeoises subsistent au Raincy ou à Gagny, en lisière de la forêt de Bondy, construites en meulière ou en brique sous toiture d'ardoise à l'époque où la bourgeoisie parisienne y villégiaturait au tournant du XXe siècle. Elles conservent un jardin arboré, mais ni verger ni dépendances agricoles, sur des parcelles bien plus réduites qu'une véritable maison de campagne ; leur DPE est souvent pénalisé par des murs anciens peu isolés et des menuiseries d'origine.
Pour un projet de résidence secondaire ou de changement de vie avec du terrain, il faut regarder au-delà de la petite couronne. À l'est, la Seine-et-Marne, vers Meaux, le pays de l'Ourcq ou la vallée de la Marne, conserve des fermes briardes en pierre meulière et brique avec terrain, parfois un étang ou un pigeonnier. Au nord, le Val-d'Oise et le Pays de France offrent un habitat rural plus classique autour de villages comme Dammartin-en-Goële ou Othis, en pierre calcaire et colombages. La Seine-Saint-Denis n'a pas de gare TGV : on rejoint le réseau grande vitesse via la gare de Paris-Nord ou l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, à une trentaine de minutes selon les communes du département. Les acheteurs qui acceptent de s'éloigner un peu plus de Paris gagnent en général plusieurs fois la surface de terrain pour un budget comparable, dès qu'ils franchissent la limite du département.
À l'intérieur du département, les communes les plus proches d'espaces verts - Le Raincy, Gagny, Coubron, Vaujours - restent nettement plus chères que n'importe quelle maison de campagne en grande couronne, pour un terrain sans comparaison possible avec les corps de ferme briards ou picards.
Une fois sorti de la Seine-Saint-Denis, les critères habituels d'une maison de campagne redeviennent déterminants : état du bâti ancien, qualité de la toiture et de l'isolation, DPE, situation dans un hameau calme, et surface du terrain disponible pour un jardin ou des dépendances. L'assainissement individuel, courant dès qu'on quitte les bourgs de Seine-et-Marne ou du Val-d'Oise, doit être vérifié, de même que la conformité au PLU si une dépendance agricole est destinée à devenir un logement.
Vérifiez aussi le temps de trajet vers Paris par RER B ou D, ou via la gare TGV de Paris-Nord et l'aéroport de Roissy, la desserte en fibre pour le télétravail, et l'exposition au retrait-gonflement des argiles, fréquent sur les plateaux limoneux de la Brie et du Pays de France. Comparer deux ou trois départements voisins sur ces critères permet souvent d'aller plus vite qu'une recherche annonce par annonce.
Sur ma-propriete.fr, l'offre de maisons de campagne en Seine-Saint-Denis étant quasi inexistante, élargissez directement votre recherche à toutes les maisons de campagne à vendre en Île-de-France, et filtrez par budget, surface habitable et surface de terrain pour cibler les départements voisins les plus adaptés.
