Derrière la Côte d'Azur, un gîte à vendre dans les Alpes-Maritimes (06) se cherche le plus souvent dans l'arrière-pays, entre villages perchés, restanques d'oliviers et vallées alpines. Le département associe la notoriété de Nice, Cannes, Antibes et Menton à celle de Grasse et de ses parfums, de Vence et de Saint-Paul-de-Vence, tandis que le parc national du Mercantour, la vallée des Merveilles, les gorges du Loup et le parc naturel régional des Préalpes d'Azur attirent randonneurs et amateurs de nature. Les stations d'Auron, de Valberg et d'Isola ajoutent une saison d'hiver.
Les propriétés de cette rubrique réunissent le plus souvent deux maisons sur un même terrain, une villa principale accompagnée de studios indépendants, ou une demeure provençale avec vue et piscine dont une partie se loue à la semaine. La page s'adresse aux acheteurs d'une maison avec gîte à vendre dans les Alpes-Maritimes, à ceux qui veulent investir dans un gîte en activité et aux propriétaires qui envisagent la cession de leur bien. Une alerte e-mail vous signale chaque nouveauté.
Au 25 septembre 2026, 4 annonces de gîtes dans les Alpes-Maritimes sont publiées sur ma-propriete.fr, avec des prix affichés allant de 745 000 € à 2 340 000 €.
En 2025, une maison de campagne s'est vendue 352 770 € en valeur médiane dans les Alpes-Maritimes (prix moyen 362 860 €), soit 3 537 €/m² habitable pour 104 m² sur un terrain moyen de 3 212 m², d'après 360 ventes en communes rurales. Un dixième des maisons s'est vendu sous 179 500 € et un dixième au-dessus de 559 050 €. Depuis le second semestre 2020, le prix médian est passé de 329 000 € à 352 770 € (+7,2 %) ; sur un an, l'évolution est de +0,8 %. Repères : 360 000 € en Provence-Alpes-Côte d'Azur et 189 200 € en France.
| Indicateur 2025 | Alpes-Maritimes | Provence-Alpes-Côte d'Azur | France |
|---|---|---|---|
| Prix médian | 352 770 € | 360 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 362 860 € | 401 500 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 179 500 € | 215 000 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 559 050 € | 650 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 3 537 €/m² | 3 469 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 104 m² | 112 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 3 212 m² | 3 324 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 360 | 4 532 | 150 313 |
Le type de commune pèse fortement : sur les ventes de mi-2020 à 2025, la médiane va de 260 000 € (intérieur touristique) à 439 782 € (rural hors influence urbaine). Pour un hébergement touristique, les communes littorales et l'intérieur touristique servent de référence.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 260 000 € | 2 875 €/m² | -1,3 % | 947 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 379 750 € | 3 711 €/m² | +10,8 % | 876 |
| Rural hors influence urbaine | 439 782 € | 3 938 €/m² | +3,5 % | 389 |
Pour les biens de prestige (maisons de plus de 300 m² habitables sur 0,05 à 10 ha), la référence du département est de 3 050 000 € en médiane sur 2021-2025, pour un prix moyen de 3 347 000 €, une fourchette P10–P90 de 1 400 000 € à 5 880 000 € et 8 232 €/m² habitable, sur 395 ventes. Ces demeures offrent en moyenne 385 m² habitables sur 7 427 m² de terrain. La médiane nationale 2025 est de 822 000 €.
| Périmètre | Ventes | Prix médian | Prix moyen | Plancher – plafond (P10–P90) | €/m² habitable |
|---|---|---|---|---|---|
| Alpes-Maritimes (2021-2025) | 395 | 3 050 000 € | 3 347 000 € | 1 400 000 € – 5 880 000 € | 8 232 |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur (2025) | 151 | 2 520 000 € | 2 997 000 € | 1 002 000 € – 5 800 000 € | 6 914 |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur (2021-2025) | 1 050 | 2 475 500 € | 2 811 700 € | 994 400 € – 5 324 000 € | 6 623 |
| France (2025) | 981 | 822 000 € | 1 321 400 € | 428 000 € – 3 100 000 € | 2 308 |
Sources : annonces publiées sur ma-propriete.fr au 25 septembre 2026 (prix affichés, qui ne sont pas des prix de vente) ; observatoires ma-propriete.fr du prix des maisons de campagne dans les Alpes-Maritimes et des biens de prestige dans les Alpes-Maritimes, données DVF (ventes notariées, DGFiP), traitement ma-propriete.fr. * moins de 100 ventes : valeur indicative.
Le marché maralpin est très contrasté. Dans les communes de l'intérieur touristique (arrière-pays et montagne), la maison de campagne s'échange à 260 000 € en médiane sur 2020-2025, en léger recul (-1,3 %) entre 2021 et 2025. Dans les communes rurales proches du littoral, la médiane grimpe à 379 750 € pour le rural périurbain et à 439 782 € pour le rural hors influence urbaine. À l'autre extrémité, les grandes demeures atteignent 3 050 000 € en médiane, le niveau le plus élevé de la région, avec 8 232 € par mètre carré. Un gîte adossé à une villa de la Riviera relève donc du marché de prestige, quand une ferme de vallée se compare aux prix de l'arrière-pays.
Le moyen pays, de Grasse à Vence en passant par Valbonne, Mougins, Tourrettes-sur-Loup et les villages de l'Estéron, séduit une clientèle qui veut dormir au calme à distance raisonnable des plages ; les prix y restent élevés. Le haut pays, avec les vallées de la Roya, de la Vésubie et de la Tinée, s'ouvre sur le Mercantour : randonnée, alpinisme et ski y font vivre des gîtes et parfois un ensemble de gîtes plus modeste, à des prix bien inférieurs. Pour l'accès, l'aéroport Nice Côte d'Azur et ses liaisons internationales sont un atout majeur, complété par l'autoroute A8, la gare de Nice et les lignes ferroviaires de la Roya et des Chemins de fer de Provence.
Le bâti traditionnel est fait de maisons de village en pierre, de bergeries propices à un gîte rural et de bastides construites sur des restanques, ces terrasses soutenues par des murs de pierre sèche dont l'entretien pèse sur le budget. L'accès par des routes étroites et le stationnement des clients sont à vérifier. La loi Montagne couvre une grande partie de l'arrière-pays et limite les constructions nouvelles ; la loi Littoral encadre la bande côtière. Le risque d'incendie de forêt est élevé dans le moyen pays, avec une obligation de débroussaillement autour des constructions, et la tempête Alex d'octobre 2020 a rappelé la violence des crues dans la Roya et la Vésubie : lisez attentivement l'état des risques annexé au compromis. Chaque gîte est un meublé de tourisme déclaré. Depuis la loi du 19 novembre 2024, les communes disposent de pouvoirs accrus ; la même loi prévoit un numéro d'enregistrement obtenu via un téléservice national, qui n'est pas encore en place et doit ouvrir au 4e trimestre 2026. Les nouvelles règles de la location meublée touristique sont résumées sur notre blog.
Oui, mais plutôt dans le haut pays. En 2025, la maison de campagne s'est vendue 352 770 € en médiane dans le département et un dixième des ventes est resté sous 179 500 € ; ces biens abordables se trouvent surtout dans les vallées. Une propriété avec gîte et piscine dans le moyen pays dépasse nettement ces montants. Vérifiez votre enveloppe avec notre calculateur de capacité d'emprunt.
Studios ou gîtes proches de la côte bénéficient d'une clientèle presque toute l'année, grâce aux congrès, festivals et séjours d'affaires, mais le prix d'achat réduit mécaniquement le rendement. Avant de signer, confrontez le prix aux recettes déclarées des dernières saisons grâce à notre simulateur de rentabilité de location de vacances.
Les murs se vendent par compromis puis acte authentique chez le notaire. Si le vendeur transmet aussi le site, la clientèle et le nom commercial, cette partie peut relever d'un fonds distinct, avec ses propres formalités. Contrôlez l'enregistrement de chaque meublé, le contrôle du SPANC hors réseau collectif et les diagnostics. Pour le déroulé complet, lisez notre guide d'achat d'un gîte.
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