Vous recherchez une maison de campagne à vendre en Haute-Savoie (74) ? Entre les rives du lac Léman, le Genevois, la vallée de l'Arve et le massif des Bornes-Aravis, le département offre un habitat rural varié : chalet savoyard en bois et pierre, ferme du Chablais, maison de maître autour d'Annecy, ancien corps de ferme du Faucigny à rénover. Cette page rassemble les annonces de maisons de campagne à vendre en Haute-Savoie publiées sur ma-propriete.fr par des particuliers, des agences et des notaires.
Nous y présentons les prix réels des maisons de campagne haut-savoyardes, les secteurs à connaître autour d'Annecy, de Thonon-les-Bains et de la vallée de l'Arve, et les critères qui font la valeur d'un bien entre lac et montagne. Notre guide complet de l'achat d'une maison de campagne complète ces repères, du diagnostic du bâti ancien au financement.
Combien coûte une maison de campagne en Haute-Savoie (74) ? D'après les données DVF (ventes notariées) analysées par l'observatoire ma-propriete.fr, le prix médian d'une maison de campagne en Haute-Savoie (74) s'établit à 493 340 € en 2025, pour un prix moyen de 515 721 € et un prix médian de 4 377 €/m² habitable (1 095 ventes de maisons en communes rurales sur l'année). L'éventail des prix est large : 10 % des maisons se sont vendues sous 298 500 € (prix plancher, 1er décile) et 10 % au-dessus de 762 577 € (prix plafond, 9e décile). La maison de campagne type offre ici 120 m² habitables sur un terrain moyen de 2 028 m², soit environ 0,2 ha.
Ce marché se situe nettement au-dessus de la médiane régionale (Auvergne-Rhône-Alpes : 230 000 €) et nettement au-dessus de la médiane nationale (189 200 €). Depuis le second semestre 2020, le prix médian est passé de 427 400 € à 493 340 €, soit +15,4 % ; sur un an (2024-2025), l'évolution est de +3,9 %.
| Indicateur 2025 | Haute-Savoie | Auvergne-Rhône-Alpes | France |
|---|---|---|---|
| Prix médian | 493 340 € | 230 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 515 721 € | 246 927 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 298 500 € | 98 000 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 762 577 € | 410 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 4 377 €/m² | 2 200 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 120 m² | 109 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 2 028 m² | 3 243 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 1 095 | 16 528 | 150 313 |
Une moyenne départementale masque de forts écarts. Une fermette à rénover, une longère restaurée avec ses dépendances, un corps de ferme sur plusieurs hectares ou une maison de maître avec parc ne se négocient pas au même prix, et la commune pèse autant que le bâti : littoral, zone touristique, campagne périurbaine proche d'un bassin d'emploi ou rural profond. Le tableau ci-dessous détaille le prix médian des maisons de campagne en Haute-Savoie (74) par type de commune (cumul des ventes de mi-2020 à 2025) et son évolution entre 2021 et 2025.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Littoral touristique * | 610 000 € | 4 950 €/m² | -22,3 % | 61 |
| Littoral résidentiel | 578 000 € | 4 683 €/m² | +13,2 % | 363 |
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 470 000 € | 4 535 €/m² | +8,8 % | 1 522 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 456 120 € | 4 114 €/m² | +11,3 % | 4 698 |
| Rural hors influence urbaine | 389 800 € | 3 681 €/m² | +14,0 % | 153 |
* Effectif compris entre 30 et 99 ventes : valeur indicative.
Note : en Haute-Savoie (74), les communes classées « littoral » n'ont pas d'accès à la mer. Il s'agit de communes riveraines de lacs de plus de 1 000 hectares (ou, dans l'Eure, de l'estuaire de la Seine) soumises à la loi Littoral de 1986, qui s'applique aussi à ces plans d'eau intérieurs et estuaires.
Ces repères vous aident à situer une annonce, à estimer un bien avant de le mettre en vente ou à cadrer votre budget d'achat de résidence secondaire ou de résidence principale. Pour aller plus loin, consultez notre observatoire du prix des maisons de campagne en France (analyse nationale, régionale et départementale, rapport annuel téléchargeable) et anticipez le coût complet de votre acquisition avec notre calculateur de frais de notaire.
Comme en Savoie voisine, le chalet haut-savoyard associe soubassement en pierre, étage en madriers de bois et large toiture débordante, parfois encore en tavaillons. La ferme du Chablais, autour de Douvaine ou de Bons-en-Chablais, et celle du Faucigny, vers Bonneville, regroupent souvent grange, étable et logis sous un même faîtage, avec des façades enduites et des volets colorés typiques. Autour d'Annecy, les maisons de maître bourgeoises du XIXe siècle, en pierre de taille, témoignent de l'essor de la ville avant même son développement touristique récent ; dans le Genevois frontalier, ces mêmes maisons de maître côtoient désormais des villas plus récentes. Ces bâtiments traditionnels sont aujourd'hui recherchés aussi bien pour une rénovation fidèle au style local que pour une extension contemporaine, sous réserve du règlement d'urbanisme de la commune.
Le terrain compte parmi les critères les plus recherchés : jardin avec vue dégagée sur le lac ou les massifs, verger, pré attenant, parfois un accès direct à un bois de sapins ou de hêtres. Les dépendances — grange, remise, ancien fenil — se prêtent à une conversion en gîte, très demandée dans ce département touristique, ou en logement pour une famille recomposée à la frontière suisse. Un chalet ou une ferme isolée dispose le plus souvent d'un assainissement individuel, à faire contrôler avant toute offre d'achat.
Le pourtour du lac Léman, de Thonon-les-Bains à Évian-les-Bains, et le Genevois frontalier, autour d'Annemasse et de Saint-Julien-en-Genevois, concentrent les prix les plus élevés du département, portés par la proximité de Genève et une clientèle internationale. Le bassin d'Annecy et les rives de son lac suivent la même tendance. La vallée de l'Arve, de Cluses à Sallanches, et le massif des Bornes-Aravis (La Clusaz, Thônes, Le Grand-Bornand) combinent bassin d'emploi industriel, lié notamment au décolletage, et accès rapide aux stations de moyenne montagne. Les hameaux d'altitude du Chablais ou des Aravis, moins accessibles l'hiver, attirent une clientèle en quête d'authenticité plutôt que de confort urbain.
Le Chablais intérieur, à l'écart immédiat du lac, autour de Bons-en-Chablais ou de Boëge, et le sud du Faucigny, vers Bonneville ou Marignier, offrent des maisons en pierre avec terrain sensiblement plus abordables que les secteurs frontaliers ou lacustres, tout en restant à une distance raisonnable des bassins d'emploi. Ces secteurs plus ruraux conviennent bien à un projet de résidence secondaire ou de gîte, à l'écart de l'agitation frontalière et touristique.
La proximité du lac Léman, de Genève ou d'Annecy, ainsi que la vue sur les massifs, sont les premiers déterminants du prix. L'état du bâti ancien — toiture, charpente, isolation — pèse également : de nombreux chalets et fermes traditionnels affichent un DPE défavorable et nécessitent des travaux avant de pouvoir servir de résidence principale confortable en hiver. Le risque de radon, plus présent dans les massifs cristallins du Chablais et des Aravis, est également à surveiller. La toiture et l'isolation des combles restent les postes de travaux les plus coûteux sur ce type de bâti ancien.
Vérifiez l'assainissement (souvent individuel hors des bourgs), l'accès en hiver, la desserte en fibre pour le télétravail — de plus en plus recherché par une clientèle frontalière travaillant à Genève — et les règles d'urbanisme de montagne avant d'envisager d'agrandir ou de transformer une grange en logement indépendant. Un chemin d'accès non entretenu par la commune en hiver peut représenter une charge d'entretien à anticiper.
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