Vous cherchez une maison de campagne à vendre dans les Alpes-Maritimes (06) ? Entre l'arrière-pays niçois, la vallée de la Vésubie et le pays de la Roya, le département cache, loin du littoral, un bâti rural provençal et montagnard : bastide en pierre sous tuile canal, maison de village perché, ferme à rénover dans un vallon isolé. Cette page rassemble les annonces de maisons de campagne à vendre dans les Alpes-Maritimes publiées sur ma-propriete.fr par des particuliers, des agences et des notaires.
Pour vous aider à décider, nous y présentons les prix réels des maisons de campagne azuréennes (ventes notariées 2020-2025), les secteurs à connaître, de Grasse à Sospel, et les critères qui font la valeur d'une maison à la campagne. Notre guide complet de l'achat d'une maison de campagne complète ces repères, du diagnostic du bâti ancien au financement.
Combien coûte une maison de campagne dans les Alpes-Maritimes (06) ? D'après les données DVF (ventes notariées) analysées par l'observatoire ma-propriete.fr, le prix médian d'une maison de campagne dans les Alpes-Maritimes (06) s'établit à 352 770 € en 2025, pour un prix moyen de 362 860 € et un prix médian de 3 537 €/m² habitable (360 ventes de maisons en communes rurales sur l'année). L'éventail des prix est large : 10 % des maisons se sont vendues sous 179 500 € (prix plancher, 1er décile) et 10 % au-dessus de 559 050 € (prix plafond, 9e décile). La maison de campagne type offre ici 104 m² habitables sur un terrain moyen de 3 212 m², soit environ 0,3 ha.
Ce marché se situe au niveau de la médiane régionale (Provence-Alpes-Côte d'Azur : 360 000 €) et nettement au-dessus de la médiane nationale (189 200 €). Depuis le second semestre 2020, le prix médian est passé de 329 000 € à 352 770 €, soit +7,2 % ; sur un an (2024-2025), l'évolution est de +0,8 %.
| Indicateur 2025 | Alpes-Maritimes | Provence-Alpes-Côte d'Azur | France |
|---|---|---|---|
| Prix médian | 352 770 € | 360 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 362 860 € | 401 500 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 179 500 € | 215 000 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 559 050 € | 650 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 3 537 €/m² | 3 469 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 104 m² | 112 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 3 212 m² | 3 324 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 360 | 4 532 | 150 313 |
Une moyenne départementale masque de forts écarts. Une fermette à rénover, une longère restaurée avec ses dépendances, un corps de ferme sur plusieurs hectares ou une maison de maître avec parc ne se négocient pas au même prix, et la commune pèse autant que le bâti : littoral, zone touristique, campagne périurbaine proche d'un bassin d'emploi ou rural profond. Le tableau ci-dessous détaille le prix médian des maisons de campagne dans les Alpes-Maritimes (06) par type de commune (cumul des ventes de mi-2020 à 2025) et son évolution entre 2021 et 2025.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 260 000 € | 2 875 €/m² | -1,3 % | 947 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 379 750 € | 3 711 €/m² | +10,8 % | 876 |
| Rural hors influence urbaine | 439 782 € | 3 938 €/m² | +3,5 % | 389 |
Ces repères vous aident à situer une annonce, à estimer un bien avant de le mettre en vente ou à cadrer votre budget d'achat de résidence secondaire ou de résidence principale. Pour aller plus loin, consultez notre observatoire du prix des maisons de campagne en France (analyse nationale, régionale et départementale, rapport annuel téléchargeable) et anticipez le coût complet de votre acquisition avec notre calculateur de frais de notaire.
Dans l'arrière-pays proche du littoral, autour de Grasse ou de Vence, la maison de campagne prend la forme d'une bastide en pierre calcaire, sous toiture de tuile canal, souvent avec des ouvertures voûtées et un jardin en terrasses. Plus haut, vers la Vésubie ou la Tinée, l'architecture se rapproche du village perché alpin, avec des maisons mitoyennes en pierre et des toits plus pentus adaptés à la neige. Autour de Saint-Paul-de-Vence et Tourrettes-sur-Loup, les bastides du XVIIIe siècle voisinent avec des mas plus simples, souvent agrandis au fil des générations. Dans le haut pays, vers Peille ou Coaraze, les villages perchés en pierre calcaire s'organisent en ruelles étroites autour d'une église, un urbanisme défensif hérité du Moyen Âge.
Le terrain, souvent en restanques, accueille un verger d'oliviers ou d'agrumes en basse altitude, et des dépendances en pierre (cabanon, bergerie) plus haut. La vue dégagée sur les collines ou les gorges est un critère recherché, tout comme le calme d'un hameau à l'écart de la Côte d'Azur. Les restanques, très présentes sur les pentes du moyen pays, accueillent souvent un olivier centenaire, valorisé lors de la vente. Une dépendance en pierre sèche mal jointoyée peut nécessiter une reprise complète de la toiture avant tout usage en gîte ou en atelier.
Près du littoral, autour de Grasse, Vence et Saint-Paul-de-Vence, les maisons de campagne restent très recherchées et affichent les prix les plus élevés du département, portées par la proximité de Nice, desservie par une gare TGV. Le moyen pays, vers Coaraze, Bar-sur-Loup ou Gourdon, combine encore un accès raisonnable au littoral et un cadre plus rural. Antibes et Cagnes-sur-Mer, plus proches du littoral, débordent parfois sur un marché de maisons de campagne péri-urbaines très demandées. Le pays de Vence, autour de Tourrettes-sur-Loup et Saint-Jeannet, combine calme rural et proximité relative de Nice.
Le haut pays, autour de Sospel, de la vallée de la Roya (Breil-sur-Roya, Tende) et de la Vésubie (Saint-Martin-Vésubie), offre les prix les plus abordables du département pour une maison en pierre avec terrain, en échange d'un éloignement plus marqué de la côte. Vers l'est, la vallée de la Roya, à la frontière italienne autour de Tende et Breil-sur-Roya, a subi les dégâts de la tempête Alex en 2020, ce qui a accéléré certaines rénovations et modéré durablement les prix du secteur.
La distance au littoral et à Nice reste le premier facteur de prix, largement au-dessus de l'état du bâti lui-même. Vérifiez néanmoins la stabilité des murs de restanques, l'humidité des maisons de village mitoyennes, souvent peu ventilées, et la toiture en tuile canal, sensible aux intempéries méditerranéennes. Le risque de mouvement de terrain, réel sur les pentes du moyen et du haut pays, doit être vérifié via l'état des risques, tout comme le risque d'inondation soudaine dans les vallons encaissés, illustré par la tempête Alex de 2020 en vallée de la Roya.
Contrôlez l'assainissement individuel, courant dans le haut pays, le risque de mouvement de terrain sur certains versants, la desserte en fibre pour le télétravail, et le zonage PLU en zone agricole ou naturelle protégée, qui limite fortement les extensions dans l'arrière-pays. Vérifiez enfin le DPE, souvent pénalisé sur les maisons de village en pierre mitoyennes mal isolées, et l'accès hivernal aux hameaux du haut pays, parfois enneigés autour de la Vésubie ou de la Tinée.
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