Un manoir à vendre en Occitanie recouvre des réalités très différentes selon les pays : le terme reste rare au sud de la Garonne, où le marché parle plutôt de bastides, de maisons de maître ou de gentilhommières, alors qu'il désigne, dans le Lot, l'Aveyron et le Tarn, des logis nobles proches de la tradition quercynoise. De la chaîne pyrénéenne aux Cévennes, la région conserve un bâti de pierre très varié, souvent entouré de ses terres agricoles. L'offre va du logis restauré avec dépendances au bien à rénover entièrement. Parcourez les manoirs à vendre publiés par les particuliers, les agences et les notaires d'Occitanie.
Cette page donne les repères de prix réels des grandes demeures occitanes, les secteurs les mieux pourvus, ce que le vocabulaire local désigne réellement par « manoir » et les vérifications propres à un bien ancien en climat méditerranéen, pyrénéen ou continental selon les départements. Pour préparer l'achat d'une demeure de caractère dans son ensemble, consultez notre guide d'achat des propriétés de prestige.
Les bases DVF n'identifient pas les manoirs en tant que tels : les repères ci-dessous portent sur les ventes de maisons de plus de 300 m² habitables sur 0,05 à 10 ha, à plus de 1 000 €/m², suivies par notre observatoire. Ils encadrent le marché des grandes demeures sans le décrire entièrement : un domaine de 30 ha de parc ou un monument historique vendu avec ses terres en sort.
En Occitanie, 126 ventes ont été enregistrées en 2025, pour un prix médian de 662 500 €, une fourchette plancher/plafond (P10–P90) de 430 000 € à 1 477 000 € et un prix médian de 1 804 €/m² habitable (373 m² habitables et 14 893 m² de terrain en moyenne). Sur cinq ans (2021-2025), la médiane régionale ressort à 640 000 € pour 723 ventes. En France, la médiane 2025 s'établit à 822 000 € pour 981 ventes, avec un plafond (P90) à 3 100 000 €.
| Périmètre | Ventes | Prix médian | Plancher – plafond (P10–P90) | €/m² habitable (médian) |
|---|---|---|---|---|
| Occitanie (2025) | 126 | 662 500 € | 430 000 € – 1 477 000 € | 1 804 |
| Occitanie (2021-2025) | 723 | 640 000 € | 410 000 € – 1 208 500 € | 1 735 |
| France (2025) | 981 | 822 000 € | 428 000 € – 3 100 000 € | 2 308 |
Le détail par strate (littoral, rural touristique, rural ordinaire) et l'évolution sur cinq ans figurent dans notre observatoire du prix des biens de prestige en France. Avant de formuler une offre, chiffrez les frais d'acquisition et votre capacité d'emprunt avec nos outils et calculatrices financières.
Source : DVF (DGFiP), transactions du 01/01/2021 au 31/12/2025, traitement ma-propriete.fr ; prix arrondis à la centaine d'euros.
Dans le Lot, l'Aveyron et le Tarn-et-Garonne, le logis ancien de tradition quercynoise se reconnaît à sa pierre calcaire blonde, ses toitures de lauze ou de tuile, ses tours rondes et ses pigeonniers isolés dans les causses. Plus au sud, dans le Gers, la Haute-Garonne, l'Ariège et les Hautes-Pyrénées, le marché parle davantage de gentilhommière ou de maison de maître gasconne, avec des façades de brique foraine et des colombages ponctuels. Sur le pourtour méditerranéen, dans l'Aude, les Pyrénées-Orientales, l'Hérault et le Gard, dominent les bastides et les mas de pierre sèche, aux toitures de tuile canal et aux volumes plus bas.
Les dépendances restent essentielles à la valeur du bien : pigeonnier, chai ou magnanerie selon les vallées, four à pain, puits et granges de pierre. De nombreux logis ont conservé leur fonction agricole jusqu'au XXe siècle, avec des toitures et des charpentes parfois à reprendre mais des sols et des cheminées d'origine bien conservés. Les chantiers récents privilégient les enduits à la chaux, les tomettes et les menuiseries en chêne adaptées au climat local.
Les Hautes-Pyrénées, autour de Tarbes et Lourdes, et le Gers, autour d'Auch et Condom, offrent des logis ruraux à des conditions accessibles. La Haute-Garonne, dans la campagne toulousaine, et l'Ariège, entre Pamiers et Foix, complètent cet ensemble occidental. Sur le littoral et l'arrière-pays méditerranéens, l'Aude autour de Carcassonne, les Pyrénées-Orientales autour de Perpignan, l'Hérault entre Montpellier et Béziers, et le Gard autour de Nîmes et Uzès concentrent une demande plus soutenue, tandis que la Lozère, la plus rurale, reste la plus abordable.
À l'est, l'Aveyron autour de Rodez et Villefranche-de-Rouergue, le Tarn autour d'Albi et Gaillac, le Tarn-et-Garonne autour de Montauban, et le Lot autour de Cahors et Figeac forment le cœur du logis quercynois. Toulouse-Matabiau, Montpellier, Carcassonne, Perpignan et Nîmes sont desservies par le TGV ; les Hautes-Pyrénées, le Gers, l'Ariège, la Lozère, l'Aveyron, le Tarn, le Tarn-et-Garonne et le Lot restent accessibles par liaisons Intercités ou TER.
Vérifiez d'abord le vocabulaire employé dans l'annonce : un bien qualifié de « manoir » dans le Gers ou l'Aude peut correspondre, selon les usages locaux, à une bastide ou une maison de maître sans lien avec la typologie normande ou bretonne. Une partie des logis du Lot, de l'Aveyron et du Tarn est inscrite aux monuments historiques ou aux abords d'un site protégé, ce qui soumet les travaux extérieurs à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France ; en zone viticole du Gard et de l'Hérault, contrôlez les servitudes d'accès aux parcelles.
Sur le plan technique, faites vérifier la résistance des sols argileux au retrait-gonflement, fréquent en climat méditerranéen sec, ainsi que l'assainissement non collectif dans les secteurs les plus isolés des Pyrénées et de la Lozère. En zone inondable des vallées cévenoles et du Gard, informez-vous du risque de ruissellement et confirmez le statut, communal ou privé, des chemins ruraux desservant le bien avant la signature.
Les annonces de manoirs en Occitanie sont déposées par des particuliers, des agences spécialisées dans les demeures de caractère et des notaires ; filtrez-les par prix, surface habitable, terrain et dépendances, et activez une alerte e-mail pour suivre les nouveautés. Découvrez l'ensemble de l'offre régionale avec l'immobilier de prestige à vendre en Occitanie.
