Le prix des biens de prestige en France
Statistiques officielles
2020-2025

Le marché des biens de prestige entre 2020 et 2025

Explorez les statistiques DVF de l'immobilier de prestige en France au niveau national, par région, par département et par strate géographique, du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2025.

Un observatoire exclusif fondé sur les données officielles

Vous trouverez sur cette page les statistiques les plus complètes disponibles en France sur le marché des propriétés de prestige : châteaux, manoirs, villas et grandes demeures rurales. Ces données sont issues des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le fichier officiel de l'administration fiscale française recensant l'ensemble des ventes immobilières enregistrées chez le notaire.

Contrairement aux statistiques habituellement publiées sur les portails d'annonces, qui reflètent les prix demandés et non les prix réellement payés, nos données portent sur les prix de transaction effectifs tels qu'ils figurent dans les actes notariés.

Sur la période juillet 2020 à décembre 2025, ce sont 7 068 transactions qui ont été analysées après nettoyage des données aberrantes, pour un volume financier total de 8,72 milliards d'euros.

Les 5 chiffres clés du marché prestige en 2025

Le marché des biens de prestige entre 2020 et 2025 : un cycle complet

La période couverte par nos données (juillet 2020 – décembre 2025) est particulièrement riche en enseignements, car elle englobe un cycle économique presque complet : le rebond post-COVID, le pic historique de 2021-2022, la correction des volumes en 2023-2024, et la reprise qualitative de 2025.

Le boom de 2021 : une année record

L'année 2021 a été la plus active de la période avec 1 866 transactions pour un volume de 2,15 milliards d'euros. La crise sanitaire a eu un effet d'accélérateur sur la demande de grands espaces, de nature et d'authenticité. Des acquéreurs qui différaient leur projet ont franchi le pas, souvent au détriment de la négociation : les prix ont progressé de 11 % en une seule année.

2022-2023 : la hausse des prix se poursuit malgré la correction des volumes

Dès 2022, le nombre de transactions commence à reculer, passant de 1 866 à 1 545 ventes (–17 %). Ce recul s'accentue en 2023 avec 1 041 transactions. Pourtant, les prix continuent leur progression : le prix moyen atteint son premier sommet à 3 577 €/m² en 2023.

Ce paradoxe s'explique par la structure de la clientèle du marché prestige. Ces acquéreurs disposent généralement d'importants fonds propres et restent peu dépendants des taux d'intérêt bancaires. Quand le marché se resserre, ce sont les biens les moins qualitatifs qui disparaissent en premier : les prix moyens résistent, voire progressent.

2024 : une légère correction, puis le retour

2024 est l'année de la correction la plus marquée : 883 transactions seulement (–15 % vs 2023) et une modeste baisse du prix moyen à 3 353 €/m² (–6 %). Le recul de la confiance des ménages aisés et l'attentisme face aux incertitudes économiques expliquent cette pause.

2025 : double reprise en volume et en prix

2025 marque une reprise nette sur les deux dimensions. Le nombre de transactions remonte à 981 ventes (+11 % vs 2024), et le prix moyen atteint un nouveau record à 3 587 €/m², légèrement au-dessus du précédent pic de 2023. La médiane nationale progresse également à 2 308 €/m², son plus haut niveau sur la période. Le volume financier annuel s'établit à 1,30 milliard d'euros.

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Notre Observatoire du Prix des biens de prestige — Édition 2026 détaille l'ensemble des statistiques nationales, régionales et départementales issues des données DVF. Il comprend des analyses nationales et régionales, par strates ainsi que des perspectives de marché.
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Évolution des prix : +27 % sur 5 ans, avec une reprise confirmée en 2025

Sur l'ensemble de la période, la progression des prix est réelle mais inégale selon les indicateurs. Il est important de distinguer prix moyen et prix médian, car ces deux mesures racontent des histoires différentes.

Le prix moyen est sensible aux transactions exceptionnelles : une villa de plusieurs millions sur la Côte d'Azur fait monter la moyenne. Le prix médian, qui partage le marché exactement en deux, est plus représentatif du bien « ordinaire » dans ce segment prestige.

Note : les données 2020 portent sur le seul second semestre (juillet–décembre) et ne sont pas directement comparables aux années pleines.

L'écart systématique entre prix moyen et prix médian, de l'ordre de 35 à 65 % selon les années, traduit la forte hétérogénéité du marché. Il existe un segment ultra-premium (Côte d'Azur, Île-de-France, Corse) qui tire les moyennes vers le haut, tandis que l'essentiel du marché se situe bien en dessous.

Géographie : des marchés très contrastés selon les régions

Le marché de l'immobilier de prestige n'est pas uniforme sur le territoire français. Les écarts de prix entre régions sont considérables (de 1 à 5), et reflètent des réalités très différentes en termes de demande, de rareté foncière et de profils d'acquéreurs.

La domination de la PACA : 37 % du volume national

La région Provence-Alpes-Côte d'Azur représente à elle seule 1 168 transactions et 3,22 milliards d'euros sur la période, soit 36,9 % du volume financier national. Les Alpes-Maritimes et le Var concentrent les biens les plus valorisés : le prix médian en PACA atteint 6 448 €/m², soit trois fois la médiane nationale.

La Corse, bien que très peu représentée en volume (35 transactions), affiche le prix médian le plus élevé de France avec 8 183 €/m² confirmant la rareté extrême du foncier sur l'île.

Île-de-France et Auvergne-Rhône-Alpes : les deux autres piliers

L'Île-de-France représente 12,2 % du volume national (689 transactions, 1,06 milliard d'euros) avec un prix médian de 3 225 €/m². La forte densité de population et la rareté des grandes propriétés avec terrain expliquent ce niveau de prix.

Auvergne-Rhône-Alpes (10,3 % du volume) présente une forte disparité interne : les propriétés alpines (Haute-Savoie, Savoie) tirent les prix vers le haut à 2 377 €/m² de médiane, loin des niveaux des zones rurales du Massif Central.

Les régions accessibles : de vraies opportunités

À l'opposé du spectre, les régions Bourgogne-Franche-Comté (1 435 €/m² de médiane) et Grand Est (1 463 €/m²) offrent les niveaux de prix les plus abordables pour accéder au segment prestige. Ces marchés présentent souvent un ratio surface/prix très favorable : de grandes propriétés avec d'importants terrains pour des budgets raisonnables.

Les 4 strates géographiques : comprendre les sous-marchés du prestige

Au-delà de la vision régionale, nos données permettent d'aller plus loin en distinguant 4 grandes strates géographiques aux profils très différents. Cette classification croise deux dimensions : l'appartenance à la zone littorale (au sens de la loi Littoral) et le caractère touristique de la commune (part des résidences secondaires supérieure à 30 %).

1 — Littoral touristique : le segment ultra-premium

Communes soumises à la loi Littoral avec une forte proportion de résidences secondaires. C'est le segment le plus valorisé : Côte d'Azur, littoral corse, Bassin d'Arcachon, presqu'île de Quiberon... La loi Littoral interdit toute nouvelle construction en bord de mer, ce qui confère aux biens existants une rareté absolue.

Avec 618 transactions seulement, cette strate génère pourtant 1,73 milliard d'euros — soit 19,8 % du volume national pour 8,7 % des ventes seulement. Le prix moyen de 7 556 €/m² représente 2,8 fois la moyenne nationale, et le prix médian de transaction atteint 2 577 500 €. Les terrains sont les plus petits (5 896 m² en moyenne) car la rareté foncière prime sur l'étendue.

2 — Littoral résidentiel : le segment intermédiaire en expansion

Communes littorales à vocation davantage résidentielle que touristique : Bretagne, Vendée, Charente-Maritime... Ce segment conjugue qualité de vie balnéaire et accessibilité relative avec un prix moyen de 4 492 €/m² (médiane à 3 398 €/m²) et un prix médian de transaction de 1 237 000 €. Les terrains (8 143 m² en moyenne) y sont nettement plus étendus qu'en littoral touristique.

3 — Rural touristique : les grands domaines

Zones rurales à forte attractivité touristique : Périgord, Luberon, Alpilles, Pays Cathare, vallée de la Dordogne... Ce segment se distingue par la taille des propriétés (15 043 m² de terrain médian) et une forte dispersion des prix : le prix médian (945 000 €) est très inférieur au prix moyen (1,63 M€), trahissant la coexistence de bastides accessibles et de propriétés d'exception.

4 — Rural ordinaire : le socle du marché prestige

Cette strate constitue l'épine dorsale du marché avec 5 664 transactions (80 % du total) et 5,70 milliards d'euros de volume. C'est le marché de la grande propriété de campagne : manoirs, maisons de maître, corps de ferme de caractère... à des prix accessibles (médiane à 705 000 € et 1 938 €/m²). Les terrains (13 113 m² en moyenne) y sont généreux.

Surfaces et morphologie : le bien de prestige type

Au-delà des prix, les données DVF permettent de dessiner un portrait morphologique du bien de prestige en France. Ce portrait est remarquablement stable sur 5 ans.

Surface habitable : une stabilité surprenante

La surface habitable moyenne oscille entre 365 et 370 m² sur toute la période, sans tendance claire. Cette stabilité suggère que le segment prestige a une définition morphologique bien établie : ce sont les prix et les localisations qui évoluent, pas la taille des biens. La définition que nous avons retenue (maisons de plus de 300 m² habitables) capture un segment homogène.

Surface de terrain : le grand différenciateur géographique

La surface de terrain moyenne est de 12 297 m² (environ 1,23 ha) sur la période. Mais c'est ici que les écarts régionaux sont les plus marqués :

• Centre-Val de Loire et Normandie : terrains dépassant 16 000 m² en moyenne (plus de 1,5 ha)
• Nouvelle-Aquitaine : 16 639 m² (grands domaines gascons et périgourdins)
• Île-de-France : 7 494 m² seulement (contrainte foncière)
• Corse : 5 618 m² (rareté absolue)

Le ratio terrain/surface habitable varie de 20x à 50x selon les régions, illustrant des conceptions très différentes de la « propriété de prestige ».

Prix du terrain : un marqueur géographique fort

Le prix médian du m² de terrain varie de moins de 50 €/m² dans les zones rurales profondes (Lot, Creuse) à plus de 1 800 €/m² dans les secteurs les plus urbanisés d'Île-de-France. Cette hétérogénéité reflète l'importance de la localisation dans la formation du prix d'un bien de prestige.

Ce que ces statistiques ne mesurent pas

Ces données sont précieuses et fiables, mais elles ont des limites qu'il faut connaître pour les utiliser correctement.

La localisation n'est qu'un facteur parmi d'autres. Un château en Normandie affiché à 1 500 €/m² peut se vendre à 800 € ou à 3 000 € selon son état, son histoire, ses équipements, sa vue, son accessibilité. Les statistiques donnent des ordres de grandeur, pas des estimations individuelles.

Les facteurs non quantifiables pèsent lourd. L'état d'entretien, les travaux à prévoir, la qualité architecturale, les classements au titre des monuments historiques, la présence d'annexes (gîtes, piscine, dépendances), ou encore la qualité de l'environnement paysager influencent fortement le prix, sans que ces informations apparaissent dans les actes notariés.

Les transactions confidentielles sont sous-représentées. Dans l'immobilier de prestige, une part significative des transactions se réalise hors marché (off-market). Ces ventes, réalisées de gré à gré sans publicité, n'en figurent pas moins dans les actes notariés et sont donc bien présentes dans nos données DVF. En revanche, certaines structures de vente complexes (SCI, démembrement) peuvent modifier la valeur déclarée.

Les statistiques sur petits effectifs sont fragiles. Pour les départements ou strates avec moins de 10 transactions par période, les valeurs moyennes et médianes sont très sensibles à une ou deux ventes atypiques. Il convient d'interpréter ces données avec précaution.

En résumé : nos statistiques constituent une référence de marché fiable pour situer un bien dans son contexte géographique et temporel. Elles ne remplacent pas une expertise immobilière réalisée par un professionnel qui connaît le terrain.

Vos questions sur le prix de l'immobilier de prestige en France

Quel est le prix moyen d'un bien de prestige en France en 2025 ?

Sur l'ensemble du territoire français (hors Paris et DOM-TOM), le prix moyen d'une transaction de bien de prestige (maison de plus de 300 m² avec terrain) s'établit à 1,32 million d'euros en 2025, pour un prix médian de 822 000 €. Au m², le prix moyen est de 3 587 €/m² et la médiane de 2 308 €/m².

Quel est le prix moyen d'un château en France ?

Il n'existe pas de définition juridique du château — le terme englobe des réalités très diverses. D'après nos données DVF, les biens correspondant à la définition que nous retenons (maison > 300 m², terrain 500 m²–10 ha) se vendent à des prix médians allant de 500 000 € dans les régions les moins chères (Bourgogne, Grand Est) à plus de 2 400 000 € en PACA. Le prix médian national toutes régions confondues est de 822 000 € en 2025.

Dans quelle région acheter une propriété de prestige pour un budget limité ?

Les régions les plus accessibles du segment prestige sont la Bourgogne-Franche-Comté (médiane 1 435 €/m², prix médian 513 700 €), le Grand Est (1 463 €/m², 535 500 €) et le Centre-Val de Loire (1 630 €/m², 580 000 €). Ces marchés offrent souvent des propriétés spacieuses avec de grands terrains pour des budgets compris entre 400 000 € et 800 000 €.

Les prix de l'immobilier de prestige ont-ils baissé en 2024-2025 ?

2024 a effectivement marqué une légère correction : le prix moyen a reculé de 6 % par rapport au pic de 2023 (de 3 577 € à 3 353 €/m²). Mais la correction n'a pas été généralisée. Dès 2025, les prix ont retrouvé et dépassé leur niveau record : 3 587 €/m² de moyenne, 2 308 €/m² de médiane. Le marché prestige s'est révélé bien plus résistant que le marché immobilier classique.

Combien coûte une propriété en bord de mer dans le segment prestige ?

Le littoral touristique (communes soumises à la loi Littoral avec forte proportion de résidences secondaires) est le segment le plus valorisé. Le prix moyen y atteint 7 556 €/m² et le prix médian de transaction est de 1 400 000 €. Sur la Côte d'Azur spécifiquement, les prix médians dépassent souvent 3 M€ pour des propriétés de prestige.

Quelle est la surface typique d'une propriété de prestige en France ?

Sur toute la période 2020-2025, la surface habitable moyenne des biens de prestige est de 369 m², avec une remarquable stabilité d'une année sur l'autre. Le terrain moyen est de 12 297 m² (environ 1,23 ha), mais varie fortement selon les régions : de 5 600 m² en Corse à 18 800 m² en Centre-Val de Loire.

Comment sont calculées vos statistiques sur les biens de prestige ?

Nos données proviennent des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), open data publié par la Direction Générale des Finances Publiques. Nous avons retenu les maisons de plus de 300 m² habitables avec un terrain compris entre 500 m² et 10 ha, en excluant Paris et les DOM-TOM. Les transactions à des prix aberrants (moins de 1 000 €/m² ou plus de 20 000 €/m²) ont été exclues, ainsi que les 5 % de valeurs extrêmes par département. Ce traitement porte sur 7 068 transactions entre juillet 2020 et décembre 2025.

Propriétés de prestige à vendre et ressources utiles

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• Guide complet d'achat d'une propriété de prestige
• Les meilleures régions pour acheter une propriété de prestige
• Estimation et expertise d'un bien de prestige : les critères clés
• Fiscalité de l'immobilier de luxe
• Acheter un château : comment réussir votre projet

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Source et méthodologie des données

Les Demandes de Valeurs Foncières (DVF)

Les données sont issues des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), open data publié par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Ce fichier recense l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux (ventes) en France métropolitaine, telles qu'elles ont été enregistrées dans les actes notariés. Il constitue la source la plus exhaustive et la plus fiable sur les prix de transaction réels en immobilier.

Les données couvrent la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2025. La note 2020 porte uniquement sur le second semestre et n'est donc pas comparable aux années civiles complètes.

Critères de sélection des biens

Nous avons appliqué les filtres suivants pour isoler le segment « prestige rural » :

• Type de bien : maisons uniquement (appartements exclus)
• Surface habitable : strictement supérieure à 300 m²
• Surface de terrain : entre 500 m² et 10 hectares (exclusion des biens à vocation professionnelle)
• Prix au m² habitable : entre 1 000 € et 20 000 €/m² (élimination des valeurs aberrantes)
• Exclusion géographique : département de Paris (75) et DOM-TOM exclus
• Filtre statistique : suppression des 5 % de valeurs les plus hautes et les plus basses par département

Après application de ces filtres, 7 068 transactions ont été retenues pour analyse.

Les 4 strates géographiques

Chaque transaction a été classée dans l'une des 4 strates selon deux critères croisés :

• L'appartenance à la zone de la loi Littoral (référentiel DGALN/SIDAUH)
• La part des résidences secondaires dans la commune (seuil de 30 %, source INSEE Recensement 2022)

Cette classification permet d'analyser les dynamiques spécifiques des marchés littoraux, touristiques et ruraux ordinaires au sein du segment prestige.

Indicateurs présentés

Le prix médian est l'indicateur de référence dans toutes nos analyses : il est moins sensible aux transactions exceptionnelles que le prix moyen et représente mieux le « marché courant ». L'écart entre prix moyen et prix médian (souvent 35 à 65 %) reflète la présence de transactions ultra-premium dans les moyennes.

Ces statistiques sont produites à des fins d'information sur le marché. Elles ne constituent pas une estimation immobilière. Les données DVF sont mises à disposition par la DGFiP sous licence Ouverte / Open Licence v2.0.