Sur le marché haut de gamme du Sud de la France, deux profils d'acquisition se font face depuis longtemps : la villa contemporaine avec piscine, souvent proche du littoral, et la propriété de caractère (mas provençal, bastide, maison de maître) implantée dans l'arrière-pays. Choisir entre une villa contemporaine ou une propriété de caractère ne relève pas seulement du goût. Les deux biens n'ont ni le même coût de détention, ni la même exposition à la réglementation énergétique, ni le même potentiel locatif, ni la même liquidité à la revente.
Les données DVF que nous avons analysées sur les biens de prestige vendus en France entre 2020 et 2025 donnent un premier repère : le prix médian atteint 6 863 €/m² sur le littoral touristique, contre 2 558 €/m² dans l'intérieur touristique. À budget égal, l'acquéreur achète donc deux à trois fois plus de surface en s'éloignant de la côte. Reste à savoir ce que cette surface coûtera ensuite à entretenir, à louer et à revendre.
La villa contemporaine est un produit d'usage : plain pied ou deux niveaux, grandes baies vitrées, piscine, pool house, domotique. Elle se valorise par sa localisation (vue mer, proximité des plages, accès à un aéroport international) et par l'état de ses équipements.
Le mas ou la bastide relève d'une logique patrimoniale plus proche de celle du château ou de la maison de maître : murs anciens en pierre, dépendances, terrain de plusieurs hectares, parfois oliveraie ou vignes. Sa valeur tient à l'authenticité du bâti, à l'environnement paysager et à la rareté. Elle se déprécie moins vite par obsolescence, mais elle exige un entretien plus lourd et plus spécialisé.
Dans une villa récente, les postes d'entretien sont prévisibles : piscine (filtration, traitement, liner ou revêtement), jardin paysager, climatisation, menuiseries. Le risque principal est l'obsolescence technique : une villa des années 2000 peut nécessiter une remise à niveau complète des équipements au bout de vingt ou vingt cinq ans pour rester au standard du marché.
Dans une propriété de caractère, les dépenses sont moins régulières mais plus lourdes : toitures en tuiles canal, reprise des enduits à la chaux, charpentes, restauration de dépendances, débroussaillement obligatoire en zone exposée aux incendies, entretien des restanques et des allées. Ces travaux supposent des artisans qualifiés en bâti ancien, dont les délais et les tarifs sont supérieurs à ceux du bâtiment courant.
Avant de comparer deux biens, il est donc utile de raisonner en budget annuel d'entretien rapporté au prix d'acquisition, et de demander au vendeur l'historique des travaux réalisés au cours des dix dernières années. Un mas dont la toiture et l'assainissement ont été refaits n'a pas la même valeur qu'un mas à reprendre, même si les annonces se ressemblent.
La performance énergétique est devenue un critère de valeur à part entière. Une villa construite après 2012 bénéficie en général d'une isolation conforme aux normes récentes et obtient plus facilement un DPE favorable. La bastide ancienne, en revanche, cumule souvent de grands volumes, des murs épais mais peu isolés, des menuiseries anciennes et un chauffage au fioul ou électrique.
L'inertie des murs en pierre offre un vrai confort d'été, ce que le DPE traduit mal. Mais la classe énergétique affichée pèse sur la négociation et, surtout, sur la capacité à louer. Isoler un bâti ancien sans altérer son caractère (enduits respirants, isolation des combles, remplacement du système de chauffage) est possible, mais le chiffrage doit être intégré dès l'offre d'achat.
La location saisonnière est souvent l'argument décisif dans le Sud, où la demande estivale reste forte. Mais la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a changé les paramètres de calcul. Comme le rappelle le site des Notaires de France consacré aux meublés de tourisme, les logements nouvellement proposés en meublé de tourisme dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage doivent présenter un DPE classé au minimum E. À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D, la résidence principale du loueur étant exemptée.
La fiscalité a également été resserrée. Depuis les revenus 2025, l'abattement du régime micro BIC est ramené à 30 % (plafond de 15 000 € de recettes) pour un meublé non classé, et à 50 % (plafond de 77 700 €) pour un meublé de tourisme classé. Pour une propriété de prestige dont les recettes dépassent ces plafonds, le régime réel devient la règle, ce qui impose une comptabilité et un calcul d'amortissement.
Conséquences pratiques : la villa récente avec piscine, facile à classer et à mettre aux normes, reste le produit le plus simple à louer à la semaine. Le mas ou la bastide dispose d'un avantage différent : ses dépendances permettent d'envisager des gîtes ou des chambres d'hôtes, donc une activité touristique structurée plutôt qu'une location ponctuelle de la maison principale. C'est un projet d'exploitation à part entière, pas un simple complément de revenus.
Pour l'acquéreur qui privilégie la villa contemporaine, la Côte d'Azur concentre l'offre la plus profonde, de Saint Tropez à Menton en passant par l'arrière-pays cannois et niçois. La consultation d'annonces spécialisées de villa à vendre sur la Côte d'Azur permet de calibrer rapidement les écarts de prix entre bord de mer, première colline et villages perchés.
Plusieurs points méritent une vérification systématique : l'exposition aux risques (incendie, mouvement de terrain, submersion) via l'état des risques, la conformité de la piscine et des extensions aux autorisations d'urbanisme, les règles locales en matière de meublés de tourisme si un projet locatif est envisagé, et la qualité réelle de la vue, qui peut être compromise par une construction voisine autorisée par le plan local d'urbanisme.
À la revente, la villa contemporaine bien située bénéficie d'une clientèle large, française et internationale, et d'une valorisation relativement lisible par comparaison. Sa limite est l'obsolescence : une villa dont les équipements et le style ont vieilli se négocie avec une décote marquée.
La propriété de caractère s'adresse à une clientèle plus étroite, ce qui allonge généralement les délais de vente. En contrepartie, un mas restauré avec goût, dans un environnement préservé, est un bien rare qui résiste mieux aux cycles de marché. Sa valeur dépend fortement de la qualité de la restauration : des travaux mal conduits (matériaux inadaptés, dénaturation du bâti) peuvent la dégrader durablement.
Aucun des deux profils n'est supérieur dans l'absolu. La villa contemporaine achète du confort, de la simplicité et de la liquidité ; la propriété de caractère achète de l'espace, de l'authenticité et une valeur patrimoniale plus stable, au prix d'une gestion plus exigeante. Le bon arbitrage part toujours de l'usage réel du bien et de la durée de détention envisagée.
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