Un manoir à vendre dans les Alpes-Maritimes désigne, dans l'usage local, une bastide de pays de Grasse ou une maison de maître de l'arrière-pays niçois plutôt qu'un logis à colombages : le mot reste rare sur ce territoire méditerranéen et il convient de le préciser sans détour. Ces grandes demeures se répartissent entre le littoral, très urbanisé, et un arrière-pays de vallées encaissées où l'olivier domine encore le paysage. Construites en pierre calcaire, couvertes de tuiles romanes, elles conservent souvent des restanques et un jardin en terrasses. Parcourez les manoirs à vendre publiés par les particuliers, agences et notaires du département.
Cette page réunit des repères de prix réels pour ces demeures azuréennes, les secteurs où elles subsistent en nombre, ce qui distingue leur architecture et les vérifications propres à un bâti de relief soumis à un climat contrasté. Pour préparer l'achat d'une demeure de caractère dans son ensemble, consultez notre guide d'achat des propriétés de prestige.
Les bases DVF n'identifient pas les manoirs en tant que tels : les repères ci-dessous portent sur les ventes de maisons de plus de 300 m² habitables sur 0,05 à 10 ha, à plus de 1 000 €/m², suivies par notre observatoire. Ils encadrent le marché des grandes demeures sans le décrire entièrement : un domaine de 30 ha de parc ou un monument historique vendu avec ses terres en sort.
Dans les Alpes-Maritimes, 395 ventes ont été enregistrées de 2021 à 2025, pour un prix médian de 3 050 000 €, une fourchette plancher/plafond (P10–P90) de 1 400 000 € à 5 880 000 € et un prix médian de 8 232 €/m² habitable, pour 385 m² habitables et 7 427 m² de terrain en moyenne. À l'échelle de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, la médiane 2025 s'établit à 2 520 000 € (151 ventes), contre 822 000 € en France en 2025 (981 ventes).
| Périmètre | Ventes | Prix médian | Plancher – plafond (P10–P90) | €/m² habitable (médian) |
|---|---|---|---|---|
| Alpes-Maritimes (2021-2025) | 395 | 3 050 000 € | 1 400 000 € – 5 880 000 € | 8 232 |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur (2025) | 151 | 2 520 000 € | 1 002 000 € – 5 800 000 € | 6 914 |
| France (2025) | 981 | 822 000 € | 428 000 € – 3 100 000 € | 2 308 |
Le détail par strate (littoral, rural touristique, rural ordinaire) et l'évolution sur cinq ans figurent dans notre observatoire du prix des biens de prestige en France. Avant de formuler une offre, chiffrez les frais d'acquisition et votre capacité d'emprunt avec nos outils et calculatrices financières.
Source : DVF (DGFiP), transactions du 01/01/2021 au 31/12/2025, traitement ma-propriete.fr ; prix arrondis à la centaine d'euros.
La bastide du pays de Grasse, qui tient lieu de manoir dans ce département, se bâtit en pierre calcaire locale, avec des façades enduites de tons ocre ou rosés, des volets pleins peints et une toiture de tuiles romanes à faible pente. Les demeures les plus anciennes présentent un plan compact autour d'un escalier central, des voûtes en rez-de-chaussée destinées au stockage de l'huile d'olive, et des ouvertures étroites tournées vers l'intérieur pour se protéger du vent. Dans l'arrière-pays niçois, quelques maisons fortes conservent une tour d'angle ou un mur bahut hérité des périodes troublées.
Les restanques plantées d'oliviers centenaires entourent presque toujours ces propriétés, avec un bassin de pierre, un moulin à huile parfois encore en état et des bergeries transformées en dépendances habitables. Beaucoup de domaines ont conservé une activité oléicole jusqu'au milieu du XXe siècle, laissant des communs robustes mais sommaires à l'intérieur. Les restaurations récentes privilégient les enduits à la chaux, les menuiseries en bois local et la reprise des murs de soutènement en pierre sèche.
Le pays de Grasse, autour de Mouans-Sartoux, Valbonne et Opio, concentre une part importante des grandes demeures du département, dans un paysage de collines à parfumerie. Le moyen pays niçois, de Vence à Saint-Jeannet et Gattières, propose des bastides avec vue sur la baie, tandis que l'arrière-pays plus reculé, dans les vallées du Loup, de la Vésubie et de la Tinée, offre des maisons de notable plus isolées, aux portes du parc national du Mercantour. Sur la Côte d'Azur elle-même, la rareté du foncier limite fortement l'offre de grandes propriétés rurales.
Les gares de Nice, Cannes et Antibes sont desservies par le TGV depuis Paris, et l'aéroport de Nice-Côte d'Azur assure une liaison internationale directe ; l'autoroute A8 relie l'ensemble du littoral. Les secteurs les plus recherchés restent ceux du pays de Grasse et du moyen pays niçois, quand les vallées du Mercantour et l'arrière-pays de la Tinée demeurent plus accessibles pour une bastide de surface comparable.
Une partie du littoral et de l'arrière-pays proche est soumise à la loi Littoral et à un plan de prévention des risques mouvement de terrain, en raison de pentes fortes et de sols parfois instables ; dans les vallées du Mercantour, le risque d'inondation par crue torrentielle doit être vérifié avant tout achat. Aux abords des bastides classées ou inscrites du pays de Grasse, les travaux extérieurs requièrent l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, et le débroussaillement obligatoire s'applique dans les zones exposées au feu de forêt.
Sur le plan technique, faites contrôler les murs de restanques, dont l'entretien conditionne la stabilité du terrain, l'assainissement non collectif fréquent en dehors des villages, et l'état des canalisations d'irrigation qui alimentaient autrefois les vergers d'agrumes. L'accès par une route de montagne étroite ou un chemin en indivision doit être confirmé, de même que le statut exact d'un droit d'eau ancien attaché à la propriété.
Les annonces de manoirs et bastides des Alpes-Maritimes sont déposées par des particuliers, des agences spécialisées dans les demeures de caractère et des notaires du littoral et de l'arrière-pays ; filtrez-les par prix, surface habitable, terrain et dépendances, et activez une alerte e-mail pour suivre les nouveautés. Pour comparer avec le Var, les Bouches-du-Rhône ou les Alpes-de-Haute-Provence, parcourez les manoirs à vendre en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
