Un manoir à vendre dans les Bouches-du-Rhône porte rarement ce nom sur le terrain : le vocabulaire provençal préfère bastide, mas de maître ou maison forte, et il faut le dire honnêtement plutôt que forcer un mot importé du nord de la France. Le marché regroupe néanmoins sous cette appellation les grandes demeures rurales à étage, flanquées de communs, que l'on rencontre du pays d'Aix aux Alpilles et jusqu'aux abords de l'Étang de Berre. Bâties en pierre calcaire ou en galets enduits d'ocre, coiffées de tuiles rondes, elles gardent souvent un pigeonnier, un puits maçonné et une allée de platanes menant au portail. Parcourez les manoirs à vendre publiés par les particuliers, les agences et les notaires du département.
Cette page rassemble des repères de prix réels pour ces grandes bastides provençales, les secteurs où elles se concentrent, ce qui distingue leur bâti et les vérifications propres à une demeure de garrigue exposée au vent et au risque d'incendie. Pour préparer l'achat d'une demeure de caractère dans son ensemble, consultez notre guide d'achat des propriétés de prestige, utile avant toute visite dans le pays d'Aix.
Les bases DVF n'identifient pas les manoirs en tant que tels : les repères ci-dessous portent sur les ventes de maisons de plus de 300 m² habitables sur 0,05 à 10 ha, à plus de 1 000 €/m², suivies par notre observatoire. Ils encadrent le marché des grandes demeures sans le décrire entièrement : un domaine de 30 ha de parc ou un monument historique vendu avec ses terres en sort.
Dans les Bouches-du-Rhône, 184 ventes ont été enregistrées de 2021 à 2025, pour un prix médian de 2 254 500 €, une fourchette plancher/plafond (P10–P90) de 1 097 500 € à 4 000 000 € et un prix médian de 6 077 €/m² habitable, pour 381 m² habitables et 14 001 m² de terrain en moyenne. À l'échelle de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, la médiane 2025 s'établit à 2 520 000 € (151 ventes), contre 822 000 € en France en 2025 (981 ventes).
| Périmètre | Ventes | Prix médian | Plancher – plafond (P10–P90) | €/m² habitable (médian) |
|---|---|---|---|---|
| Bouches-du-Rhône (2021-2025) | 184 | 2 254 500 € | 1 097 500 € – 4 000 000 € | 6 077 |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur (2025) | 151 | 2 520 000 € | 1 002 000 € – 5 800 000 € | 6 914 |
| France (2025) | 981 | 822 000 € | 428 000 € – 3 100 000 € | 2 308 |
Le détail par strate (littoral, rural touristique, rural ordinaire) et l'évolution sur cinq ans figurent dans notre observatoire du prix des biens de prestige en France. Avant de formuler une offre, chiffrez les frais d'acquisition et votre capacité d'emprunt avec nos outils et calculatrices financières.
Source : DVF (DGFiP), transactions du 01/01/2021 au 31/12/2025, traitement ma-propriete.fr ; prix arrondis à la centaine d'euros.
La bastide provençale qui tient lieu de manoir local se reconnaît à sa façade symétrique, ses volets persiennés, sa toiture à faible pente couverte de tuiles rondes et ses murs de pierre calcaire des Alpilles ou de moellons enduits à la chaux teintée d'ocre. Le plan est souvent carré, avec un escalier central desservant un étage noble, des pièces voûtées en rez-de-chaussée destinées autrefois au pressoir ou à la cave, et des ouvertures protégées du mistral par des contrevents pleins. Quelques demeures plus anciennes, proches de Salon-de-Provence ou des Alpilles, conservent des éléments de maison forte : tour d'angle, mur bahut, portail à vantaux cloutés.
Les dépendances forment un ensemble presque toujours plus vaste que le logis : pigeonnier carré ou rond, bassin de pierre, four à pain, chartreuse à raisins, bergerie et hangars agricoles autour d'une cour fermée. Beaucoup de ces propriétés ont vécu de l'olivier, de la vigne ou de l'élevage ovin jusqu'au XXe siècle, ce qui explique des dépendances robustes mais parfois sommaires à l'intérieur. Les restaurations récentes privilégient les enduits à la chaux, les menuiseries en chêne peintes et une isolation compatible avec des murs très épais.
Le pays d'Aix, autour d'Aix-en-Provence, Lambesc et Rognes, concentre une part importante des grandes demeures du département, dans un paysage de collines à vigne et à olivier. Les Alpilles, de Saint-Rémy-de-Provence à Eygalières, Maussane-les-Alpilles et Mouriès, forment le secteur le plus recherché, avec des mas anciens restaurés au pied du massif classé. Vers l'ouest, la Crau et la Camargue proposent des mas d'élevage plus isolés, entre rizières et étangs, tandis que le pourtour de l'Étang de Berre et le pays salonais offrent des propriétés plus accessibles, à mi-chemin entre Aix et Marseille.
Les gares TGV d'Aix-en-Provence et de Marseille-Saint-Charles relient le département à Paris en un peu plus de trois heures, et l'aéroport de Marseille-Provence complète l'offre pour une clientèle venue de plus loin ; les autoroutes A7, A8 et A54 desservent l'ensemble du territoire. Les secteurs les plus recherchés restent ceux des Alpilles et du pays d'Aix, quand la Crau, la Camargue et l'arrière-pays salonais demeurent plus abordables pour une bastide de surface comparable.
Une grande partie du territoire des Bouches-du-Rhône, notamment les Alpilles et les massifs boisés autour d'Aix, est classée en zone à risque d'incendie : le plan de prévention des risques incendie de forêt impose un débroussaillement obligatoire autour des bâtiments et peut contraindre les projets d'extension. Dans le périmètre classé des Alpilles et aux abords des monuments historiques du pays d'Aix, les travaux extérieurs requièrent l'accord de l'architecte des Bâtiments de France ; en zone agricole, le changement de destination des granges et bergeries reste très encadré par le plan local d'urbanisme.
Sur le plan technique, faites vérifier l'assainissement non collectif, fréquent hors des bourgs, l'état des toitures de tuiles rondes après les épisodes de mistral, et la ressource en eau, car certains mas dépendent encore d'un forage ou d'un canal d'irrigation dont les droits doivent être vérifiés. Le risque de retrait-gonflement des argiles concerne une partie de la plaine, et l'accès par un chemin rural ou une servitude de passage mérite d'être confirmé avant toute offre.
Les annonces de manoirs et bastides des Bouches-du-Rhône proviennent de particuliers, d'agences spécialisées dans les demeures de caractère et de notaires provençaux ; filtrez-les par prix, surface habitable, terrain et dépendances, et activez une alerte e-mail pour suivre les nouveautés. Pour comparer avec le Var, les Alpes-Maritimes ou le Vaucluse, parcourez les manoirs à vendre en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
