Un domaine touristique à vendre dans les Pyrénées-Atlantiques profite de deux clientèles complémentaires : celle de l'océan, sur la côte basque de Biarritz à Hendaye, et celle de la montagne, des vallées d'Aspe et d'Ossau à la forêt d'Iraty. Entre les deux, le Pays basque intérieur et le Béarn attirent par leurs villages, leurs fêtes, la pelote, les vins d'Irouléguy et de Jurançon, les stations thermales et les chemins de Saint-Jacques qui convergent vers Saint-Jean-Pied-de-Port. La proximité de l'Espagne et les stations de ski béarnaises étirent la saison bien au-delà de l'été.
L'immobilier touristique local va de la maison labourdine ou de la ferme béarnaise divisée en logements de vacances jusqu'aux maisons de maître, châteaux et propriétés de caractère à fort potentiel d'accueil, en passant par les hôtels de la côte et des vallées, les auberges de village, les campings et les villages de chalets. Cette page s'adresse aux investisseurs, aux familles qui veulent acheter une affaire touristique pour s'installer au Pays basque ou en Béarn, et aux exploitants qui préparent la cession de leur établissement.
Au 25 septembre 2026, 4 propriétés touristiques dans les Pyrénées-Atlantiques sont publiées sur ma-propriete.fr (3 demeures, manoirs et châteaux, 1 gîte), avec des prix affichés de 645 000 € à 1 940 000 €.
En 2025, une maison de campagne s'est vendue 237 400 € en valeur médiane dans les Pyrénées-Atlantiques (prix moyen 254 839 €), soit 2 095 €/m² habitable pour 121 m² sur un terrain moyen de 3 853 m², d'après 1 557 ventes en communes rurales. Un dixième des maisons s'est vendu sous 132 000 € et un dixième au-dessus de 407 140 €. Depuis le second semestre 2020, le prix médian est passé de 200 750 € à 237 000 € (+18,1 %) ; sur un an, l'évolution est de +3,0 %. Repères : 170 000 € en Nouvelle-Aquitaine et 189 200 € en France.
| Indicateur 2025 | Pyrénées-Atlantiques | Nouvelle-Aquitaine | France |
|---|---|---|---|
| Prix médian | 237 400 € | 170 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 254 839 € | 188 636 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 132 000 € | 83 000 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 407 140 € | 315 785 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 2 095 €/m² | 1 657 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 121 m² | 110 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 3 853 m² | 4 005 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 1 557 | 26 126 | 150 313 |
Le type de commune pèse fortement : sur les ventes de mi-2020 à 2025, la médiane va de 195 000 € (intérieur touristique) à 430 000 € (littoral résidentiel *). Pour un hébergement touristique, les communes littorales et l'intérieur touristique servent de référence.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Littoral résidentiel * | 430 000 € | 4 027 €/m² | +21,9 % | 53 |
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 195 000 € | 1 867 €/m² | +15,8 % | 341 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 241 120 € | 2 095 €/m² | +8,4 % | 5 556 |
| Rural hors influence urbaine | 199 500 € | 1 769 €/m² | +8,4 % | 3 464 |
Pour les biens de prestige (maisons de plus de 300 m² habitables sur 0,05 à 10 ha), la référence du département est de 1 010 400 € en médiane sur 2021-2025, pour un prix moyen de 1 331 800 €, une fourchette P10–P90 de 471 900 € à 2 900 000 € et 2 778 €/m² habitable, sur 155 ventes. Ces demeures offrent en moyenne 374 m² habitables sur 12 255 m² de terrain. La médiane nationale 2025 est de 822 000 €.
| Périmètre | Ventes | Prix médian | Prix moyen | Plancher – plafond (P10–P90) | €/m² habitable |
|---|---|---|---|---|---|
| Pyrénées-Atlantiques (2021-2025) | 155 | 1 010 400 € | 1 331 800 € | 471 900 € – 2 900 000 € | 2 778 |
| Nouvelle-Aquitaine (2025) | 171 | 615 000 € | 805 900 € | 400 000 € – 1 480 000 € | 1 692 |
| Nouvelle-Aquitaine (2021-2025) | 1 105 | 629 400 € | 814 400 € | 395 000 € – 1 517 600 € | 1 704 |
| France (2025) | 981 | 822 000 € | 1 321 400 € | 428 000 € – 3 100 000 € | 2 308 |
Sources : annonces publiées sur ma-propriete.fr au 25 septembre 2026 (prix affichés, qui ne sont pas des prix de vente) ; observatoires ma-propriete.fr du prix des maisons de campagne dans les Pyrénées-Atlantiques et des biens de prestige dans les Pyrénées-Atlantiques, données DVF (ventes notariées, DGFiP), traitement ma-propriete.fr. * moins de 100 ventes : valeur indicative.
Une propriété touristique à vendre dans les Pyrénées-Atlantiques se paie cher, surtout près de l'océan. La maison de campagne s'y est vendue 237 400 € en médiane en 2025, nettement au-dessus de la référence régionale, et les grandes demeures du département atteignent 1 010 400 € en médiane sur 2021-2025, soit bien plus que la référence des grandes demeures de Nouvelle-Aquitaine. L'offre penche vers ce haut de gamme : demeures, maisons de maître et châteaux dominent, les ensembles de logements de vacances venant ensuite. Les communes littorales forment le marché le plus tendu ; l'intérieur touristique, de la Soule aux vallées béarnaises, reste plus accessible et convient mieux à la reprise d'une auberge ou d'un gîte d'étape.
Sur la côte, de Bayonne à Saint-Jean-de-Luz, l'hôtellerie vit d'une clientèle nombreuse et internationale, mais le foncier est rare et les murs chers : les ventes portent souvent sur des hôtels de centre-ville ou des villas converties en hôtels de charme, dont la valeur tient autant à l'emplacement qu'à l'exploitation. À l'intérieur, l'auberge de village basque, avec sa salle de restaurant et quelques chambres, reste une affaire familiale recherchée ; en Béarn, les hôtels des stations thermales et des vallées d'Aspe et d'Ossau travaillent avec randonneurs, pèlerins et skieurs. La ferme-auberge, qui sert les produits de l'exploitation (agneau, fromage de brebis Ossau-Iraty, piment d'Espelette), prolonge l'activité pastorale. Pour un établissement en activité, la vente porte sur les murs et le fonds, ou sur le fonds seul avec un bail : la valeur se fonde alors sur l'excédent brut d'exploitation, le classement et l'état des chambres. Les offres nationales sont réunies parmi les hôtels en vente en France et les auberges à reprendre.
Maisons basques à colombages et fermes béarnaises se prêtent à la division en plusieurs logements de vacances. Ces ensembles ont leur propre sélection : gîte à vendre dans les Pyrénées-Atlantiques. L'accueil chez l'habitant, petit-déjeuner compris, est présenté dans les maisons d’hôtes du Pays basque et du Béarn.
L'hôtellerie de plein air est bien implantée sur la côte basque et le long des gaves, et la reprise d'un camping revient souvent parmi les recherches sur le département ; campings classés et parcs résidentiels de loisirs sont présentés à l'échelle régionale : campings en vente en Nouvelle-Aquitaine. En montagne, villages de chalets et centres de vacances accueillent groupes et familles ; en forêt ou sur les coteaux, cabanes et lodges relèvent des hébergements insolites en vente. Une résidence de tourisme de la côte fonctionne en général par lots cédés à des investisseurs, avec un bail commercial consenti à un exploitant.
Châteaux, maisons de maître et grandes propriétés du Labourd accueillent mariages et séminaires : voyez les domaines de réception des Pyrénées-Atlantiques.
La vente d'un hôtel associe les murs, cédés devant notaire par compromis puis acte authentique, et le fonds de commerce, dont la cession obéit à ses propres formalités. Côté sécurité, l'hôtel relève des établissements recevant du public et la commission de sécurité doit avoir rendu un avis favorable ; contrôlez le classement de 1 à 5 étoiles, valable 5 ans, le permis d'exploitation et le transfert de la licence en mairie. Les meublés relèvent de la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, qui généralise leur enregistrement et renforce les pouvoirs des communes ; au Pays basque, un règlement de l'Agglomération soumet en outre, dans les communes de la côte et de son arrière-pays proche, la location saisonnière d'une résidence secondaire à une autorisation de changement d'usage assortie d'une compensation : vérifiez en mairie les obligations applicables. La côte relève de la loi Littoral, la montagne de la loi Montagne ; recul du trait de côte, crues de la Nive et des gaves et risque sismique, parmi les plus marqués de métropole en Béarn et en montagne, plus modéré sur la côte basque, figurent dans l'état des risques. Hors réseau, un contrôle SPANC s'impose ; pour aménager une grange, prévoyez une autorisation de changement de destination.
La côte assure la fréquentation la plus forte, y compris au printemps et à l'automne, mais le ticket d'entrée y est le plus élevé. Pau et les villes thermales offrent une clientèle d'affaires et de curistes ; les vallées et l'intérieur basque, une activité plus saisonnière, portée par la randonnée, le chemin de Saint-Jacques et le ski.
Les prix de nuitée de la côte compensent en partie le coût d'acquisition ; l'équation dépend du taux d'occupation hors été, des charges de personnel et des règles locales sur la location saisonnière. Demandez les bilans des trois derniers exercices et testez vos hypothèses avec le simulateur location de vacances.
Additionnez la valeur des murs, à comparer avec les ventes de grandes demeures du département, celle du fonds, fondée sur l'excédent brut d'exploitation, les frais d'acquisition et les travaux. À l'intérieur, une auberge de village demande un budget sans commune mesure avec un hôtel de la côte.
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