Un domaine touristique à vendre en Dordogne profite d'une clientèle qui se renouvelle d'une saison à l'autre : familles et canoéistes en été sur la Dordogne et la Vézère, amateurs de préhistoire attirés par les sites et grottes ornées de la vallée de la Vézère, inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO, visiteurs du Bergeracois pour les vendanges, puis gourmets des marchés aux truffes l'hiver. Le bassin de la Dordogne, reconnu réserve de biosphère, et la forte présence de résidents britanniques entretiennent une demande étrangère ancienne, qui fait vivre hôtellerie et locations saisonnières au-delà de l'été.
La palette des biens réunis sur cette page est large : maisons de maître entourées de logements de vacances, manoirs et chartreuses convertis en lieux d'accueil, propriétés équestres qui hébergent cavaliers et randonneurs, anciens hôtels-restaurants de bourg, chambres d'hôtes, jusqu'aux ensembles de loisirs adossés à un parcours de golf. Elle s'adresse aux investisseurs en immobilier touristique, aux repreneurs d'une affaire déjà rodée, aux porteurs d'un projet d'hébergement insolite et aux exploitants qui envisagent de transmettre leur établissement.
Au 25 septembre 2026, 32 propriétés touristiques en Dordogne sont publiées sur ma-propriete.fr : 20 gîtes, 6 propriétés équestres, 3 demeures, manoirs et châteaux, 2 hôtels et auberges, 1 maison d'hôtes. Leur prix affiché médian s'établit à 633 320 € ; la moitié se situe entre 543 750 € et 880 000 €, de 202 350 € à 1 760 000 €.
En 2025, une maison de campagne s'est vendue 162 300 € en valeur médiane en Dordogne (prix moyen 176 682 €), soit 1 650 €/m² habitable pour 108 m² sur un terrain moyen de 6 114 m², d'après 3 105 ventes en communes rurales. Un dixième des maisons s'est vendu sous 86 000 € et un dixième au-dessus de 285 720 €. Depuis le second semestre 2020, le prix médian est passé de 149 000 € à 162 000 € (+8,7 %) ; sur un an, l'évolution est de -0,3 %. Repères : 170 000 € en Nouvelle-Aquitaine et 189 200 € en France.
| Indicateur 2025 | Dordogne | Nouvelle-Aquitaine | France |
|---|---|---|---|
| Prix médian | 162 300 € | 170 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 176 682 € | 188 636 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 86 000 € | 83 000 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 285 720 € | 315 785 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 1 650 €/m² | 1 657 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 108 m² | 110 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 6 114 m² | 4 005 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 3 105 | 26 126 | 150 313 |
Le type de commune pèse fortement : sur les ventes de mi-2020 à 2025, la médiane va de 152 475 € (rural hors influence urbaine) à 185 000 € (intérieur touristique). Pour un hébergement touristique, les communes littorales et l'intérieur touristique servent de référence.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 185 000 € | 1 725 €/m² | -4,8 % | 2 647 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 171 025 € | 1 676 €/m² | +5,3 % | 5 898 |
| Rural hors influence urbaine | 152 475 € | 1 508 €/m² | +3,3 % | 11 358 |
Pour les biens de prestige (maisons de plus de 300 m² habitables sur 0,05 à 10 ha), la référence du département est de 618 600 € en médiane sur 2021-2025, pour un prix moyen de 665 700 €, une fourchette P10–P90 de 400 000 € à 988 800 € et 1 667 €/m² habitable, sur 135 ventes. Ces demeures offrent en moyenne 373 m² habitables sur 24 753 m² de terrain. La médiane nationale 2025 est de 822 000 €.
| Périmètre | Ventes | Prix médian | Prix moyen | Plancher – plafond (P10–P90) | €/m² habitable |
|---|---|---|---|---|---|
| Dordogne (2021-2025) | 135 | 618 600 € | 665 700 € | 400 000 € – 988 800 € | 1 667 |
| Nouvelle-Aquitaine (2025) | 171 | 615 000 € | 805 900 € | 400 000 € – 1 480 000 € | 1 692 |
| Nouvelle-Aquitaine (2021-2025) | 1 105 | 629 400 € | 814 400 € | 395 000 € – 1 517 600 € | 1 704 |
| France (2025) | 981 | 822 000 € | 1 321 400 € | 428 000 € – 3 100 000 € | 2 308 |
Sources : annonces publiées sur ma-propriete.fr au 25 septembre 2026 (prix affichés, qui ne sont pas des prix de vente) ; observatoires ma-propriete.fr du prix des maisons de campagne en Dordogne et des biens de prestige en Dordogne, données DVF (ventes notariées, DGFiP), traitement ma-propriete.fr. * moins de 100 ventes : valeur indicative.
Pour situer une propriété touristique à vendre en Dordogne, deux repères DVF encadrent le marché. En bas, la maison de campagne de l'intérieur touristique, vallées de la Dordogne et de la Vézère en tête, se négocie 185 000 € en médiane sur 2020-2025. En haut, les grandes demeures atteignent 618 600 € en médiane : c'est de ce segment que se rapprochent la plupart des biens proposés ici, car ils cumulent habitation, logements locatifs, piscine et plusieurs hectares. La répartition par type le confirme : les ensembles à gîtes dominent, suivis des domaines équestres et des demeures, tandis que les hôtels et auberges restent rares et se négocient au cas par cas, selon l'activité transmise.
L'hôtellerie périgourdine repose surtout sur des établissements indépendants de taille modeste : hôtels familiaux de bourg, anciennes maisons de maître devenues hôtels de charme dans les vallées, relais sur les routes entre Périgueux, Sarlat et Bergerac. La table y compte souvent autant que les chambres : un hôtel-restaurant tire une part importante de son chiffre de la cuisine du terroir (canard, truffe, cèpes, noix). La ferme-auberge, adossée à une exploitation, sert quant à elle les produits de la ferme. Avant l'achat, distinguez trois situations : les murs seuls d'un établissement fermé, à relancer ou à reconvertir ; les murs et le fonds d'une affaire en activité, avec clientèle, nom, personnel et licence ; le fonds seul, en location des murs. Le prix se discute alors sur l'excédent brut d'exploitation. Pour élargir la recherche à tout le territoire, parcourez les hôtels en vente partout en France et les auberges et hôtels-restaurants à reprendre.
Les propriétés qui associent une habitation à plusieurs logements de vacances, voire un complexe de locations avec piscine commune, forment le cœur de l'offre locale. Consultez chaque gîte à vendre en Dordogne pour comparer les ensembles en activité. L'accueil chez l'habitant, avec petit-déjeuner, a lui aussi sa page : maison d'hôtes à vendre en Dordogne.
Le camping à la ferme et l'aire naturelle, limitée à 30 emplacements ouverts six mois par an au plus, conviennent aux propriétés rurales dotées d'un grand terrain. Les campings classés, les parcs résidentiels de loisirs et les villages vacances, plus capitalistiques, sont regroupés à l'échelle régionale : voir les campings en vente en Nouvelle-Aquitaine. Les forêts de chênes et de châtaigniers du Périgord se prêtent aux cabanes perchées, yourtes et lodges ; la rubrique hébergements insolites en vente réunit ces projets. Résidence de tourisme et centre de vacances pour groupes relèvent d'autres montages : gestion déléguée, agréments.
Chartreuses et manoirs à granges accueillent volontiers mariages et séminaires : les lieux de réception en Dordogne ont leur propre page. Les centres de tourisme équestre, qui combinent écuries, carrière et hébergement, sont présentés parmi les gîtes équestres.
Une vente d'hôtel ou d'auberge se dédouble : les murs passent par le notaire, par compromis puis acte authentique, et le fonds de commerce (clientèle, enseigne, contrats, matériel) obéit à des formalités de cession propres. Un hôtel est un établissement recevant du public : demandez le dernier procès-verbal de la commission de sécurité. Le classement de 1 à 5 étoiles, attribué pour 5 ans, doit être à jour. Pour servir de l'alcool, il faut une licence et un permis d'exploitation ; en cas de reprise, faites vérifier le transfert de la licence en mairie. Les logements meublés annexes relèvent de la loi du 19 novembre 2024, appelée loi Le Meur, qui généralise leur enregistrement, renforce les pouvoirs des communes et introduit des exigences énergétiques progressives. Le téléservice national prévu pour cet enregistrement n'est pas encore opérationnel (ouverture prévue au 4e trimestre 2026) : vérifiez en mairie les règles applicables. Transformer un séchoir ou une grange agricole en hébergement suppose une autorisation d'urbanisme au titre du changement de destination. Enfin, lisez l'état des risques : crues de la Dordogne, de la Vézère et de l'Isle, feux de forêt dans la Double et le Landais, éboulements sous les falaises calcaires. Hors bourg, ajoutez le contrôle SPANC.
La vallée de la Dordogne autour de Sarlat et la vallée de la Vézère concentrent la clientèle internationale et les nuitées les plus régulières ; les prix de murs y sont aussi les plus élevés. Périgueux et Bergerac offrent une clientèle d'affaires et de passage plus étalée sur l'année. Au nord, un hôtel de bourg coûte moins cher, pour une saison plus courte.
Tout dépend du taux d'occupation, du prix moyen par nuitée, des charges (personnel, énergie, entretien de la piscine, commissions des plateformes) et de la longueur de la saison. Exigez les bilans et les réservations des trois derniers exercices, puis confrontez vos hypothèses au simulateur de rentabilité location de vacances.
Le budget additionne la valeur des murs, estimée à partir du marché local des grandes demeures, et celle du fonds, fondée sur l'excédent brut d'exploitation. Prévoyez aussi frais d'acquisition, mise aux normes ERP et trésorerie de basse saison.
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