Vous avez un projet de construction ou d’agrandissement sur une zone agricole ? Vous venez d'acheter un ancien corps de ferme que vous souhaitez rénover et agrandir ? Cet article vous permettra de savoir si vous pouvez construire ou rénover une maison sur un terrain agricole.
Ce document vous permet de connaître le classement du terrain sur lequel vous envisagez votre construction.
Si la commune n'a pas élaboré un PLU, ou un Plan d'Occupation des Sols (POS), c’est le règlement national d’urbanisme qui s’applique.
Si votre terrain est classé en Zone Agricole, les constructions y sont très réglementées. Les articles L 111-1-2 et L 151-11 du code de l’urbanisme autorisent en zone agricole :
La "Zone A » désigne un secteur communal "protégé en raison de son potentiel agronomique, biologique ou économique de terres agricoles". Elle est donc réservée à une utilisation agricole ou pastorale.
La "Zone U" désigne les zones urbaines et comprennent les secteurs déjà urbanisées et les secteurs ou les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
Les bâtiments agricoles (ou dans le prolongement de l'activité agricole) sont donc autorisés sur un parcelle de foncier située en zone agricole. Par contre, un permis de construire pour une maison ne sera autorisé que si elle est "nécessaire à l'exploitation agricole".
Le site geoportail de l'urbanisme permet de visualiser sur une carte les différentes zones et ainsi d'avoir un premier niveau d'information sur ce qui est autorisé ou interdit sur un territoire.
Il vous faudra ensuite, quelque soit la zone, obtenir un permis de construire pour votre projet.
Une des solutions pour pouvoir construire votre résidence sur un terrain agricole est de changer le classement du terrain dans le PLU pour le rendre constructible. La mairie de votre commune peut en effet modifier la catégorie d'une parcelle lors d'une révision du PLU.
Pour obtenir ce déclassement, vous devez déposer une demande au service d'urbanisme de votre commune en joignant le maximum d'informations et d'arguments. La taille de la parcelle, la proximité d'autres habitations, l'accès aux réseaux électriques, d'eau et d'assainissement sont des éléments qui seront pris en compte dans votre dossier.
Toutefois, cette procédure sera longue car le PLU n'est pas révisé tous les ans et son autorisation sera très incertaine en raison notamment de la Loi Zéro Artificialisation Nette.
L'artificialisation des terres est la transformation d'un terrain agricole, naturel ou forestier par des actions d'aménagement, pouvant entrainer son imperméabilisation totale ou partielle. Ce processus d'urbanisation est le plus souvent définitif.
La "Loi Climat et Résilience" du 22 août 2021 s'est donnée pour objectif de diviser par deux le rythme d'artificialisation des terres entre 2021 et 2031 (par rapport à la décennie précédente) et d'atteindre en 2050 zéro artificialisation nette en 2050.
Face aux difficultés d'application par les collectivités locales de cette loi, une nouvelle loi du 20 juillet 2023 a été adoptée "visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l'artificialisation des sols et à renforcer l'accompagnement des élus locaux".
Les communes peuvent ainsi urbaniser une surface maximale de 125 000 hectares d'ici 2031.
La gestion régionale pouvant se traduire par une impossibilité de créer de nouvelles constructions en zones rurales, une "garantie rurale" d'un hectare a été institué au profit de toutes les communes couvertes par un PLU.
Les communes disposent donc d'une marge de manœuvre très limitée leur permettant de procéder à un déclassement de parcelles de foncier agricole.
Par principe, les constructions de bâtiments en zone agricole sont donc strictement réservées aux agriculteurs.
Vous pouvez donc avoir intérêt à prendre un statut d'exploitant agricole pour pouvoir construire votre résidence principale. Mais comme nous l'avons vu précédemment, la construction d'une maison est une exception et ne sera autorisée que si elle est indispensable à l'activité.
Aussi, vous devrez démontrer la nécessité d’une présence rapprochée et permanente. La taille et la nature de la production seront prises en compte par les services instructeurs. La simple présence de matériel dans un hangar de stockage ne sera sans doute pas suffisante pour prouver cette nécessité. Par ailleurs, la construction envisagée ne devra pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.
Vous avez acheté une maison située en zone agricole et vous souhaitez l'agrandir.
Il est tout à fait possible de construire une annexe ou une extension de bâtiment situé en zone A si, selon la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, "ces extensions ou annexes ne compromettent pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site".
Les constructions non attenantes à une habitation, mais situées sur la même parcelle et dont l’usage et le fonctionnement sont liés à celle-ci (par exemple un garage, un abri de jardin, une piscine…) sont ainsi considérées comme des annexes. Les surélévations ou l’agrandissement d’une construction existante sont considérées comme des extensions.
Ces travaux sont donc autorisés mais doivent rester minimes. En effet, seules les agrandissements "mesurés", c'est à dire ne dépassant pas 30% de la surface de plancher existante (voire moins selon le Plan Local d'Urbanisme), seront autorisées.
Il vous faudra donc encore une fois connaître les règles spécifiques de votre commune.
Transformer un bâtiment agricole (un hangar, une étable, une écurie, une grange, ...) en maison d'habitation nécessite un changement de destination au niveau de l'urbanisme. Ce sera donc la même procédure que pour la création d'une maison neuve.
Vous devrez donc avoir un statut statut d'exploitant agricole et prouver la nécessité d'habiter à proximité immédiate de votre site d'exploitation. Le changement de destination ne doit compromettre ni l’exploitation agricole ni la qualité paysagère du site.
De plus, vous devez obtenir un avis favorable de la Commission Départementale de la Préservation des Espaces Naturels Agricole et Forestiers (CDPENAF) ce qui peut rallonger sensiblement la durée des démarches administratives.
Vous devez donc être agriculteur pour avoir le droit de construire une maison sur un terrain situé en zone A mais à condition de veiller aux réglementations et de protéger les espaces agricoles. Par contre, rien ne s'oppose à un achat d'une maison située en zone agricole par un particulier. Vous pourrez même agrandir votre résidence mais uniquement de manière mesurée.
Vous trouvez sur ma-propriete.fr de nombreuses maisons d'habitation situées en zone rurale dans la catégorie des maisons de campagne ou des fermes, granges, mas (qui comprendront le plus souvent des biens nécessitant des travaux de rénovation mais offrant des potentiels de développement important).
