Face au Léman ou au-dessus du lac d'Annecy, une maison de maître à vendre en Haute-Savoie associe la sobriété de la pierre calcaire, des balcons en bois ouvragé et de la toiture à grands pans à une vue que les voyageurs du XIXe siècle cherchaient déjà. Les stations thermales d'Évian et de Thonon, les rives d'Annecy et les vallées du Mont-Blanc ont vu naître des demeures de villégiature, désormais rejointes par des chalets de grande taille et des villas d'architecte. Cette rubrique rassemble donc l'ensemble des belles demeures haut-savoyardes, dès lors que la surface dépasse 300 m² ou que le prix approche le million d'euros, hors châteaux, manoirs et monuments historiques. Découvrez les maisons de maître et belles demeures à vendre déposées par particuliers, agences et notaires.
Au programme de cette page : repères de prix réels pour les grandes demeures du département, profil des biens en vente, typologie du bâti entre lacs et montagne, secteurs à privilégier et vérifications propres à un territoire soumis à la loi Montagne et aux risques naturels. Notre guide d'achat des propriétés de prestige complète ces informations pour l'ensemble de la démarche. Chaque annonce précise les pièces, l'exposition et les dépendances afin d'orienter votre sélection.
Les maisons de maître forment le cœur du segment suivi par notre observatoire : maisons de plus de 300 m² habitables sur 0,05 à 10 ha, vendues à plus de 1 000 €/m², relevées dans la base DVF de l'administration fiscale. Ces repères encadrent le marché des grandes demeures sans le décrire entièrement : une petite maison bourgeoise de bourg ou un château vendu avec 30 ha de parc en sortent.
En Haute-Savoie, 148 ventes ont été enregistrées de 2021 à 2025, pour un prix médian de 2 387 000 €, une fourchette plancher/plafond (P10–P90) de 838 600 € à 4 982 000 € et un prix médian de 6 285 €/m² habitable, pour 386 m² habitables et 4 072 m² de terrain en moyenne. À l'échelle de la région Auvergne-Rhône-Alpes, la médiane 2025 s'établit à 860 000 €* (87 ventes), contre 822 000 € en France en 2025 (981 ventes).
| Périmètre | Ventes | Prix médian | Plancher – plafond (P10–P90) | €/m² habitable (médian) |
|---|---|---|---|---|
| Haute-Savoie (2021-2025) | 148 | 2 387 000 € | 838 600 € – 4 982 000 € | 6 285 |
| Auvergne-Rhône-Alpes (2025) | 87 | 860 000 €* | 492 700 € – 2 670 000 € | 2 542 |
| France (2025) | 981 | 822 000 € | 428 000 € – 3 100 000 € | 2 308 |
Le détail par strate (littoral, rural touristique, rural ordinaire) et l'évolution sur cinq ans figurent dans notre observatoire du prix des biens de prestige en France. Avant de formuler une offre, chiffrez les frais d'acquisition et votre capacité d'emprunt avec nos outils et calculatrices financières.
Source : DVF (DGFiP), transactions du 01/01/2021 au 31/12/2025, traitement ma-propriete.fr ; prix arrondis à la centaine d'euros. * Moins de 100 ventes : indicateur à lire avec prudence.
Au 28 septembre 2026, la rubrique compte 5 annonces en Haute-Savoie pour un prix demandé médian de 3 007 200 € (moyenne 6 487 040 €) ; 80 % des biens sont proposés entre 1 698 000 € et 19 000 000 €, pour une surface habitable médiane de 321 m² sur 0,9 hectare de terrain, soit 11 905 € par m² habitable. Ces prix sont ceux des annonces, avant négociation ; ils se comparent aux prix de vente réels de la section précédente, qui leur sont en général inférieurs.
| Prix demandé | Annonces | Part |
|---|---|---|
| 1,2 à 2 M€ | 1 | 20 % |
| 2 à 5 M€ | 2 | 40 % |
| plus de 5 M€ | 2 | 40 % |
Statistiques calculées sur les annonces publiées dans la rubrique au 28 septembre 2026 ; elles évoluent chaque jour avec les mises en vente et les retraits.
Autour d'Évian, de Thonon-les-Bains et d'Annecy, les villas Belle Époque déploient briques, pierre et bois découpé, tourelles et vérandas, sur des parcs descendant vers l'eau. Dans les vallées, le grand chalet en bois sur soubassement de pierre, aux avant-toits profonds et aux balcons filants, est le pendant montagnard de la maison de maître ; à Megève, à Chamonix ou à Combloux, il combine bardage ancien, charpente apparente et grandes baies. Les villas récentes de Veyrier-du-Lac ou de Talloires sont signées par des architectes qui jouent du verre, du béton et du bois. Beaucoup ont été agrandies au fil des décennies, si bien qu'un noyau Belle Époque porte souvent une aile ou une véranda plus tardive.
Les annexes sont souvent des garages en sous-sol, un chalet d'amis, un sauna, un mazot rénové, une piscine chauffée ou une terrasse panoramique. Les vieilles demeures conservent boiseries de sapin, poêles en faïence et planchers larges. Les combles aménagés, les grandes salles à manger à poêle et les caves à vin creusées dans la roche complètent souvent l'ensemble, tandis que les maisons plus anciennes de bourgs comme Thônes ou Samoëns conservent des balcons ouvragés et des greniers spacieux.
Le pourtour du lac d'Annecy, de Sévrier à Menthon-Saint-Bernard, se situe parmi les adresses les plus chères, tout comme la rive du Léman, d'Évian à Yvoire. Le Genevois, vers Annemasse, Saint-Julien-en-Genevois et Cruseilles, subit la pression des actifs travaillant en Suisse. Chamonix, Saint-Gervais, Megève et Combloux forment le pôle du massif du Mont-Blanc, alors que La Clusaz et le Grand-Bornand, dans les Aravis, prolongent l'offre. La vallée de l'Arve, Bonneville et le plateau des Bornes proposent des maisons de bourg à des niveaux plus accessibles.
La gare d'Annecy est desservie par le TGV, l'aéroport de Genève est proche et les autoroutes A40 et A41 quadrillent le département ; en vallée, l'accès dépend du trafic de l'Arve et des tunnels. Entre ces pôles, le Chablais, le Faucigny et le Val d'Arly ménagent des adresses plus discrètes, souvent recherchées par ceux qui veulent le lac sans la foule et la montagne sans les pistes.
La loi Montagne encadre l'urbanisation en altitude, tandis que la loi Littoral s'applique aux rives des grands lacs d'Annecy et du Léman : extensions, annexes et abris de jardin y sont strictement limités et la reconstruction d'un bâtiment ancien reste soumise au plan local d'urbanisme. Les plans de prévention couvrent avalanches, crues torrentielles, chutes de pierres et glissements ; l'état des risques annexé à la promesse doit être lu avec soin, surtout sur les pentes de la Clusaz ou de Chamonix.
Certaines communes touristiques ont instauré des règles sur les résidences secondaires et les meublés touristiques, qui pèsent sur l'usage futur du bien. Sur un chalet ancien, vérifiez l'état de la charpente, des bardages, de l'isolation et des cheminées ; sur un bien récent, la conformité des terrassements, des enrochements et de la piscine. Faites aussi relever les servitudes de passage, de vue et de réseaux, nombreuses sur les pentes lotis en parcelles, et demandez au notaire l'état des droits de préemption communaux.
Les annonces de belles demeures haut-savoyardes, chalets de grande taille compris, sont publiées sur ma-propriete.fr par des particuliers, des agences et des notaires. Filtrez par budget, surface, terrain et dépendances, puis activez l'alerte e-mail pour ne manquer aucune mise en vente. Pour comparer avec les autres départements alpins et rhodaniens, visitez les maisons de maître et belles demeures à vendre en Auvergne-Rhône-Alpes. Ces recherches conviennent à une résidence principale comme à une maison de vacances.
