Acheter une propriété viticole est une démarche longue. Pour cela, nous vous présentons les 8 différentes étapes de ce processus qui vous engage sur de nombreuses années.
Pour avoir des informations complémentaires vous pouvez retrouver notre livre blanc sur le sujet.
Il est tout d’abord nécessaire de bien définir son projet viticole.
Dans quel vignoble souhaitez-vous vous installer ? Quelle surface de vigne ? Quel mode de commercialisation ? … Ces questions sont primordiales car elles impacteront toutes les étapes suivantes de votre projet.
En effet, le prix des vignes est différent selon les vignobles et les appellations, ce qui a un impact direct sur le budget. Certains vignobles proposent de nombreuses propriétés à l’achat alors que les opportunités sont très rates dans d’autres vignobles. Le mode de commercialisation choisi aura un impact également sur la rentabilité de votre entreprise mais également sur la main d’œuvre nécessaire. La vente directe nécessite beaucoup de temps alors que la vente du jus de raison à une coopérative ou un négociant vous permettra de vous consacrer au travail de la vigne.
Ce projet sera plus solide s’il est bâti sur une expérience concrète. La formation, l’expérience seront des gages de crédibilité qui vous seront sans doute nécessaire dans la suite de votre parcours.
A partir de votre projet, vous pourrez définir un premier budget. Il ne sera pas définitif mais vous permettra de cibler votre recherche.
Le budget dépendra de nombreux critères : votre autofinancement, la rentabilité de la production choisie, les investissements nécessaires (tant pour l’achat que pour les investissements ultérieurs) et bien entendu de vos objectifs de rémunération.
Cette étape nécessitera sans doute l’assistance de professionnels. Vous pourrez vous tourner vers un cabinet comptable, un banquier, les conseillers installations de la chambre d’agriculture, …
Les premiers contacts pris avec des vendeurs vous aideront également dans cette démarche.
Projet et budget défini, vous pourrez enfin commencer une recherche active. Vous pourrez alors préciser vos critères de recherche en les priorisant : avec ou sans maison, achat ou location des vignes, capacité, âge et fonctionnalité du chai et des autres bâtiments, ...
Il est en effet nécessaire de savoir quels critères sont fixes et ceux qui peuvent être adaptés. La propriété viticole parfaite est rare et a souvent un défaut principal, son prix de vente. Il faudra donc peut-être arbitrer entre vos critères de choix.
La recherche peut se faire bien entendu sur ma-propriete-viticole.fr dont c’est la vocation première de permettre l’installation ou la réinstallation de vignerons. Vous pouvez également consulter le répertoire départ installation de votre département, contacter la SAFER ou une agence immobilière spécialisée.
Eviter si possible de réaliser de trop nombreuses visites. Réalisez plutôt une forte sélection avant visite et priorisez vos visites sur celles-ci. Par expérience, il devient très difficile de choisir une propriété après avoir réalisé de très nombreuses visites : chaque domaine aura ses qualités et ses défauts, vous risquez alors de recherche la propriété qui cumulera toutes les qualités sans aucun défaut alors qu’elle n’existe sans doute pas.
Ce sera à vous, lorsque vous serez installé, de faire de votre domaine le lieu idéal que vous aviez en tête.
Enfin, lorsque vous avez trouvé le lieu qui semble correspondre à votre projet, étudiez-la en détail avant de rentrer dans une négociation. Outre les diagnostics obligatoires, le vendeur doit vous fournir toutes les informations dont vous avez besoin. Elles sont nécessaires pour finaliser votre budget et vous permettre de discuter avec le vendeur. Faut-il acheter des vignes à des propriétaires tiers ? la poursuite des contrats de travail des salariés ? Y a-t-il des investissements obligatoires à réaliser sur les bâtiments, sur le matériel ou pour les normes environnementales ?
A noter qu’il vous faudra encore patienter habituellement entre 4 et 8 mois avant de démarrer votre nouvelle activité viticole.
Vous avez trouvé votre future exploitation viticole, vous avez toutes les informations nécessaires, le projet est compatible avec votre budget. Il est temps de rentrer dans la phase de discussion.
Que pouvez-vous négocier ? Si le prix de vente est central dans la négociation, de nombreux autres éléments peuvent rentrer dans la discussion :
Le prix de vente global et de chaque élément
La liste des éléments inclus dans le prix
Reprise totale ou partielle des stocks
La date de vente et de disposition des biens
L’accompagnement du vendeur
La réalisation d’un contrat de parrainage sur le domaine
Les modalités de paiement du prix
La mise en place d’un crédit vendeur
Le montant d’une éventuelle location
…
Pour réussir votre négociation, vous devez faire preuve de patience et d’empathie. Il est en effet essentiel de comprendre les objectifs, les motivations de votre cédant et les éventuels points non négociables. Vous éviterez ainsi de commettre un impair qui pourrait mettre fin aux discussions.
La phase de négociation est très importante et c’est dans cette étape que le recours à un intermédiaire professionnel est sans doute le plus utile. La connaissance des enjeux pour chaque personne, l’expérience des négociations, la distance nécessaire permettent très souvent aux agents immobiliers et aux notaires de finaliser des opérations qui semblaient mal engagées.
Une fois l’accord trouvé il est nécessaire de le finaliser dans un contrat écrit : le compromis de vente (aussi appelé promesse de vente ou avant-contrat). Il est nécessaire de faire appel à un professionnel pour le rédiger. Il devra en effet reprendre le détail des accords entre les parties (ce qui permettra de clôturer officiellement la négociation) et donner une force légale à cet accord.
La rédaction de ce contrat prendra de quelques jours à quelques semaines selon la complexité du dossier et l’avancement des démarches de chaque partie (notamment le financement).
Il a en réalité une importance plus forte que l’acte définitif d’achat car c’est ce contrat qui constate l’engagement irrévocable de chaque partie et donc votre engagement d’achat.
Si vous êtes passé par une agence immobilière ou un notaire, vous devrez sans doute prévoir le paiement d’un dépôt de garantie à cette étape.
Vous aurez généralement besoin d’un financement bancaire. A noter qu’il existe aujourd’hui de nombreuses autres possibilités à travers le financement participatif ou des solutions de financement du foncier et des vignes. Nous vous en présentons quelques-unes dans la section Financement de notre blog.
Vous devrez donc réunir l’ensemble des financements nécessaires à la réalisation de votre achat. Votre banque vous demandera le plus souvent de réaliser une étude économique prévisionnelle avant de donner un accord écrit. Cette phase peut donc encore prendre plusieurs semaines.
Nous vous conseillons de finaliser votre financement au cours de vos phases de négociation et donc avant la signature du compromis de vente. Un accord de votre banque sera un argument fort dans vos discussions et vous permettra de gagner un temps précieux pour la suite des opérations. N’oubliez pas qu’il est difficile pour le vendeur de s’engager (et donc aller au bout de la négociation) s’il a un doute sur la faisabilité financière de votre projet.
Lors de votre négociation bancaire, pensez à intégrer tous les éléments qui composent le dossier : les taux d’intérêts, la durée des prêts, les garanties bancaires, les assurances décès, les frais de dossiers, …
Il est très rare que l’avant contrat ne comporte aucune condition suspensive. Ces conditions sont principalement portées dans l’acte afin de vous protéger. Vous vous engagez donc à acheter l’exploitation décrite sous réserve :
D’obtenir une autorisation d’exploiter au titre du Contrôle des Structures (compter le plus souvent 4 mois de délai administratif pour cette démarche)
Purger le délai de préemption de la SAFER
D’obtenir des baux ou des ventes de foncier de la part de propriétaires tiers
D’obtenir les aides à l’installation en qualité de jeunes agriculteurs
D’obtenir un permis de construire
…
La liste des ces conditions n’est pas exhaustive et relèvera d’une négociation avec le vendeur.
Ce n’est donc qu’une fois ces conditions levées que votre engagement d’achat sera devenu définitif et que vous pourrez finaliser votre acquisition.
Vous êtes maintenant prêts à signer vos actes d’achat.
Les ventes d’immeubles (maison, chais, vignes, …) font l’objet d’un acte authentique chez le notaire. Les frais d’actes notariés sont généralement compris entre 7 et 8% dont un peu plus de 5% sont des taxes revenant au Trésor Public.
Les ventes de meubles (matériel, stocks de vins, …) pourront soit être inclus dans les actes du notaire soit faire l’objet d’actes séparés sous seing privé (c’est-à-dire sans l’intervention d’un notaire). Les actes de vente d’actions ou de parts sociales de sociétés peuvent également être rédigés avec ou sans l’intervention d’un notaire.
La signature de ces actes s’accompagnera bien entendu des paiements convenus et ensuite de la remise des clés.
Vous êtes arrivés à la fin de ce parcours d’acquisition qui a pris plusieurs mois. Il vous restera sans doute un certain nombre de formalités liées à votre reprise (notamment auprès des douanes) à réaliser dans les premiers jours et premières semaines.
C’est avant tout le début de votre projet viticole qui vous portera pour de nombreuses années.
