Vous cherchez une maison de campagne à vendre en Occitanie ? Des bastides du Gers aux fermes aveyronnaises en granit et aux maisons catalanes en galets roulés, la région couvre des paysages très variés entre Pyrénées, Massif central et Méditerranée. Cette page rassemble les annonces de maisons de campagne à vendre en Occitanie publiées sur ma-propriete.fr par des particuliers, des agences et des notaires.
Pour vous aider à décider, nous y présentons les prix réels des maisons de campagne occitanes par département (ventes notariées récentes), les secteurs à connaître, du Gers aux Pyrénées, et les critères qui font la valeur d'une maison à la campagne. Notre guide complet de l'achat d'une maison de campagne complète ces repères, du diagnostic du bâti ancien au financement.
Combien coûte une maison de campagne en Occitanie ? D'après les données DVF (ventes notariées) analysées par l'observatoire ma-propriete.fr, le prix médian d'une maison de campagne en Occitanie s'établit à 210 000 € en 2025, pour un prix moyen de 220 462 € et un prix médian de 1 987 €/m² habitable (14 163 ventes de maisons en communes rurales sur l'année). 10 % des maisons se sont vendues sous 107 500 € (prix plancher, 1er décile) et 10 % au-dessus de 347 000 € (prix plafond, 9e décile). La maison de campagne type offre 111 m² habitables sur un terrain moyen de 4 162 m², soit environ 0,4 ha.
La région se situe au-dessus de la médiane nationale (189 200 €). Depuis le second semestre 2020, le prix médian régional est passé de 189 000 € à 210 000 €, soit +11,1 % ; sur un an (2024-2025), l'évolution est de +1,4 %.
| Indicateur 2025 | Occitanie | France |
|---|---|---|
| Prix médian | 210 000 € | 189 200 € |
| Prix moyen | 220 462 € | 207 100 € |
| Prix plancher (1er décile) | 107 500 € | 90 000 € |
| Prix plafond (9e décile) | 347 000 € | 340 000 € |
| Prix médian au m² habitable | 1 987 €/m² | 1 830 €/m² |
| Surface habitable moyenne | 111 m² | 108 m² |
| Terrain moyen | 4 162 m² | 3 181 m² |
| Nombre de ventes 2025 | 14 163 | 150 313 |
Les écarts entre départements sont marqués : la médiane va de 160 000 € en Ariège (09) à 295 000 € dans les Pyrénées-Orientales (66). Le tableau ci-dessous compare les prix 2025 et leur évolution depuis 2020.
| Département | Prix médian 2025 | Prix moyen 2025 | Prix médian au m² | Évolution 2020-2025 | Ventes 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ariège (09) | 160 000 € | 167 339 € | 1 650 €/m² | +5,3 % | 663 |
| Aude (11) | 210 000 € | 213 564 € | 1 973 €/m² | +12,6 % | 1 112 |
| Aveyron (12) | 162 300 € | 169 155 € | 1 606 €/m² | +16,0 % | 1 149 |
| Gard (30) | 265 000 € | 279 110 € | 2 584 €/m² | +10,4 % | 1 532 |
| Haute-Garonne (31) | 242 000 € | 246 017 € | 2 219 €/m² | +5,2 % | 2 104 |
| Gers (32) | 176 800 € | 190 399 € | 1 672 €/m² | +8,0 % | 1 272 |
| Hérault (34) | 294 425 € | 304 890 € | 2 726 €/m² | +10,2 % | 1 144 |
| Lot (46) | 168 508 € | 179 607 € | 1 685 €/m² | +12,3 % | 1 295 |
| Lozère (48) | 166 850 € | 174 916 € | 1 726 €/m² | +25,5 % | 326 |
| Hautes-Pyrénées (65) | 187 000 € | 194 927 € | 1 750 €/m² | +20,6 % | 897 |
| Pyrénées-Orientales (66) | 295 000 € | 309 953 € | 2 732 €/m² | +18,0 % | 464 |
| Tarn (81) | 193 000 € | 194 538 € | 1 799 €/m² | +10,3 % | 1 018 |
| Tarn-et-Garonne (82) | 200 000 € | 199 749 € | 1 857 €/m² | +11,1 % | 1 187 |
Une moyenne régionale masque aussi de forts écarts entre communes. Une fermette à rénover, une longère restaurée avec ses dépendances, un corps de ferme sur plusieurs hectares ou une maison de maître avec parc ne se négocient pas au même prix, et la commune pèse autant que le bâti : littoral, zone touristique, campagne périurbaine proche d'un bassin d'emploi ou rural profond. Le tableau ci-dessous détaille le prix médian des maisons de campagne en Occitanie par type de commune (cumul des ventes de mi-2020 à 2025) et son évolution entre 2021 et 2025.
| Type de commune | Prix médian 2020-2025 | Prix médian au m² | Évolution 2021-2025 | Ventes 2020-2025 |
|---|---|---|---|---|
| Littoral touristique | 267 000 € | 2 579 €/m² | -7,0 % | 693 |
| Littoral résidentiel | 277 750 € | 2 686 €/m² | +12,0 % | 326 |
| Intérieur touristique (arrière-pays, montagne) | 169 000 € | 1 742 €/m² | +8,2 % | 11 987 |
| Rural périurbain (aire d'attraction d'une ville) | 234 951 € | 2 163 €/m² | +2,2 % | 42 813 |
| Rural hors influence urbaine | 179 000 € | 1 688 €/m² | +4,8 % | 31 306 |
Ces repères vous aident à situer une annonce, à estimer un bien avant de le mettre en vente ou à cadrer votre budget, que vous cherchiez une résidence secondaire, une résidence principale pour changer de vie ou un bien à transformer en gîte rural. Pour aller plus loin, consultez notre observatoire du prix des maisons de campagne en France (analyse nationale, régionale et départementale, rapport annuel téléchargeable) et anticipez le coût complet de votre acquisition avec notre calculateur de frais de notaire.
Dans le Gers, autour d'Auch, de Lectoure et de Condom, et dans le Tarn-et-Garonne, vers Montauban et Moissac, la maison de campagne se rattache souvent à la bastide, village fortifié médiéval bâti en brique foraine rose ou en pierre, avec ses couverts et sa place centrale. Dans le Lot, la maison en pierre blonde des causses de Gramat et de Cahors, aux volumes trapus et aux toits de tuile brune à faible pente, domine la vallée du Lot ; en Aveyron, autour de Rodez et de l'Aubrac, la ferme en granit et en schiste du Rouergue est plus austère, souvent à rénover, avec des toitures de lauze dans le Lévézou. Dans les Hautes-Pyrénées, la maison bigourdane, près de Lourdes et de Bagnères-de-Bigorre, associe colombage et galets de la Neste ou du gave de Pau. Vers Perpignan et Céret (Pyrénées-Orientales), la maison catalane en galets roulés, chaînages de brique et tuile canal marque le paysage de la plaine du Roussillon.
Le terrain qui accompagne ces maisons varie du jardin méditerranéen avec oliviers, figuiers et vigne en plaine du Roussillon ou de l'Hérault, aux vastes propriétés de plusieurs hectares avec bois de causse, chênaie truffière du Quercy ou pâturage d'estive en Aveyron et en Lozère, souvent avec des dépendances agricoles à restaurer, comme le pigeonnier gersois ou la grange à foin de l'Aubrac. Dans le Gers et le Tarn-et-Garonne, un verger de pruniers ou de noyers accompagne fréquemment la maison, tandis qu'en Lozère les parcelles s'étendent parfois sur plusieurs dizaines d'hectares de causse ou de forêt.
Autour de Toulouse (Haute-Garonne), le long de la Garonne, et de Montpellier (Hérault), la maison de campagne bénéficie d'un bassin d'emploi dynamique, ce qui en fait des secteurs recherchés, notamment vers Auch ou Castres pour le premier, et vers Pézenas ou Sète pour le second. Le littoral du Gard, de l'Hérault et des Pyrénées-Orientales, entre Nîmes, Montpellier, Béziers et Perpignan, attire une forte demande de résidence secondaire, avec des mas viticoles prisés en arrière du cordon dunaire. Dans les Pyrénées, autour de Foix (Ariège), Tarbes et Lourdes (Hautes-Pyrénées), on trouve un cadre de montagne avec des vues dégagées sur les sommets et un vrai calme, entre vallées glaciaires et gaves torrentueux.
La Lozère, l'Ariège et l'intérieur de l'Aveyron, autour de Villefranche-de-Rouergue ou de Millau, figurent parmi les départements les plus accessibles de la région pour une maison en pierre avec grand terrain, très recherchés pour un projet de changement de vie ou de gîte. Les Cévennes gardoises et le haut Languedoc, plus reculés et escarpés, offrent des prix comparables pour des propriétés isolées en pleine nature, appréciées des amateurs de calme et de randonnée.
La proximité du littoral méditerranéen et des gares TGV de Montpellier ou de Nîmes influence fortement les prix, tout comme l'accès aux métropoles de Toulouse et Montpellier ; plus à l'intérieur, vers Rodez ou Mende, la desserte se fait surtout en TER ou en voiture. L'état du bâti reste un critère central : une ferme en pierre du Lot ou de l'Aveyron non isolée, avec un DPE défavorable, demande souvent une reprise de toiture et d'isolation avant de devenir une résidence principale confortable. Dans les massifs granitiques de l'Aveyron et de la Lozère, le risque radon mérite d'être vérifié, tandis que le retrait-gonflement des argiles concerne davantage les plaines du Gers et du Lauragais.
Vérifiez l'assainissement, la présence d'un puits ou d'une source en zone de causse, la desserte en fibre pour le télétravail, le risque d'incendie de forêt en garrigue et en Cévennes, et les règles du PLU si vous envisagez de transformer une grange ou un pigeonnier en habitation.
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