Chaque année en France, 519 000 logements changent de mains par héritage. Selon une étude de l'INSEE publiée en octobre 2026, 29 % de ces logements sont vendus par les héritiers dans les trois ans qui suivent la succession. Vendre une maison héritée est donc une situation courante, mais rarement simple : plusieurs héritiers à mettre d'accord, une succession à régler chez le notaire, une fiscalité spécifique et, à la campagne, des règles propres aux terres, aux bois et aux bâtiments agricoles.
Le profil type de l'héritier explique en partie cette tendance à vendre : il a 54 ans en moyenne, et 63 % des héritiers et donataires sont déjà propriétaires de leur logement avant la transmission. Le bien reçu ne répond donc pas à un besoin de se loger. Quand il s'agit d'une maison de campagne, d'une ancienne ferme ou de quelques hectares de bois situés loin du domicile des héritiers, la question de la vente se pose très vite.
Ce guide détaille les étapes à suivre, les blocages à anticiper (en particulier en indivision) et les points de vigilance propres aux propriétés rurales.
Sommaire
1. Ce que l'INSEE révèle sur le devenir des maisons héritées
2. Vendre une maison héritée : les étapes de la succession
3. Vendre un bien en indivision : unanimité, majorité et loi de 2026
4. Estimer le bien hérité : la valeur de succession conditionne tout
5. Plus-value sur un bien hérité : comment elle se calcule
6. Terres, bois, bâtiments agricoles : les spécificités d'une propriété rurale héritée
7. Bien vacant et héritiers éloignés : le coût de l'attente
8. Vendre, garder ou louer : la grille de décision
9. Questions fréquentes
L'étude Insee Analyses n° 125 exploite pour la première fois les fichiers fonciers de façon exhaustive pour suivre les transmissions de logements entre 2018 et 2023. Elle recense en moyenne 702 000 logements transmis chaque année : 519 000 par héritage et 183 000 par donation. Le défunt a en moyenne 78 ans, l'héritier 54 ans.
L'INSEE a aussi observé ce que deviennent les logements hérités en 2018, trois ans plus tard :
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Usage du logement au 1er janvier 2022
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Logements hérités
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Logements donnés
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Vendu par les héritiers ou donataires
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29,4 %
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5,2 %
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Occupé par un propriétaire antérieur (conjoint survivant, usufruitier)
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18,9 %
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17,7 %
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Loué en résidence principale
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15,6 %
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30,3 %
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Résidence principale d'un héritier ou donataire
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15,0 %
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19,6 %
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Résidence secondaire
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11,0 %
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14,4 %
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Vacant
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7,8 %
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9,5 %
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Devenir des logements trois ans après leur transmission (hors « transmis à nouveau » et « autre ») — Source : INSEE, Insee Analyses n° 125, octobre 2026
Deux enseignements ressortent. D'abord, l'héritage déclenche la vente bien plus que la donation : 29 % de revente contre 5 %. La donation est le plus souvent un outil de transmission préparée (souvent en nue-propriété, les parents gardant l'usufruit), l'héritage une situation subie. Ensuite, près d'un logement hérité sur cinq est soit vacant, soit utilisé en résidence secondaire : c'est souvent une étape d'attente avant une décision de vente.
Une limite doit être signalée : l'étude ne distingue pas les communes rurales des villes, et elle ne porte que sur les logements (pas sur les terres agricoles ni les forêts). Il est plausible que la part des biens vendus ou laissés vacants soit plus forte à la campagne, où les héritiers vivent rarement à proximité, mais les données publiées ne permettent pas de l'affirmer.
Dès lors que la succession comprend un bien immobilier, le passage chez le notaire est obligatoire. Il établit l'acte de notoriété (qui identifie les héritiers et leurs droits), puis l'attestation immobilière, qui constate le transfert de propriété au profit des héritiers et est publiée au service de la publicité foncière. Sans ce document, les héritiers ne peuvent pas prouver qu'ils sont propriétaires, et donc vendre.
La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois du décès lorsque le défunt est décédé en France métropolitaine, et dans l'année dans les autres cas (article 641 du Code général des impôts). Les droits sont dus à ce moment-là, que la maison soit vendue ou non. Lorsque les héritiers n'ont pas les liquidités nécessaires, le notaire peut demander un paiement fractionné ou différé auprès de l'administration fiscale, ou organiser le règlement des droits sur le prix de vente.
Oui. Il n'est pas nécessaire d'attendre le partage pour mettre le bien en vente. Une fois l'attestation immobilière établie, les héritiers peuvent signer un compromis puis l'acte de vente, à condition que tous les indivisaires soient d'accord. C'est ce dernier point qui, en pratique, fixe le calendrier.
Lorsqu'il y a plusieurs héritiers, ce qui est le cas dans la grande majorité des successions (2,8 héritiers en moyenne selon l'INSEE quand ils sont plusieurs), le bien est en indivision : chacun détient une quote-part du tout, sans droit exclusif sur une partie précise.
L'article 815-3 du Code civil distingue deux niveaux de décision :
Ce second point est essentiel pour les propriétés rurales : louer des terres à un agriculteur en bail rural exige l'accord de tous les indivisaires, au même titre que la vente.
Retour d'expérience : l'indivisaire qui ne répond pas
Au cours de mes années de transaction d'exploitations agricoles, j'ai rencontré de nombreuses indivisions bloquées, non par un refus déclaré, mais par le silence d'un ou plusieurs héritiers qui ne répondaient pas aux sollicitations des autres. Sans réponse, aucune décision n'était possible.
Le cas le plus fréquent concernait la reprise d'une exploitation dont une partie des terres appartenait à des propriétaires non exploitants, en indivision. Le repreneur devait avoir la certitude de pouvoir acheter ou louer ces terres. Plusieurs fois, il a fallu reporter la vente de l'exploitation de plusieurs mois, le temps d'obtenir cette certitude.
L'accord oral de quelques indivisaires ne suffisait jamais à sécuriser le futur fermier. Nous exigions systématiquement une promesse de bail ou une promesse de vente signée par tous les indivisaires. C'est la conséquence directe de la règle de l'unanimité : un seul indivisaire absent suffit à rendre le bail ou la vente impossible.
Bernard Charlotin, fondateur de ma-propriete.fr, expert en évaluation immobilière
Depuis 2009, l'article 815-5-1 du Code civil permet de contourner le blocage. Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre. Le notaire la signifie aux autres dans le mois. Si ceux-ci s'opposent ou ne se manifestent pas dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
Deux limites : la vente se fait alors par licitation (vente aux enchères), ce qui ne garantit pas le meilleur prix, et la procédure est exclue lorsque la propriété est démembrée (usufruit et nue-propriété), situation fréquente après le décès du premier parent.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision apporte deux nouveautés utiles aux héritiers :
Avant toute procédure, trois solutions amiables existent : le rachat des parts des autres héritiers par l'un d'eux, la vente de sa seule quote-part (les cohéritiers disposent alors d'un droit de préemption), ou le partage amiable, qui attribue le bien à un héritier contre une soulte. En dernier recours, chaque indivisaire peut demander le partage judiciaire, puisque nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision.
La valeur déclarée dans la succession sert deux fois. Elle est la base de calcul des droits de succession, et elle devient le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value lors de la revente (article 150 VB du Code général des impôts).
Sous-évaluer le bien réduit les droits de succession, mais alourdit la plus-value future et expose à un redressement si la vente intervient peu après à un prix nettement supérieur. L'administration dispose alors d'une référence incontestable : le prix de vente lui-même. Surévaluer produit l'effet inverse. Lorsque la vente est envisagée à court terme, l'intérêt des héritiers est d'abord de retenir une valeur vénale réaliste.
Pour une propriété rurale, l'exercice est plus complexe qu'en ville : la maison, les dépendances, les terres agricoles (libres ou louées) et les bois se valorisent selon des méthodes et des marchés différents. Les références de prix publiées par notre observatoire des prix de l'immobilier rural et notre observatoire du prix des terres agricoles en France donnent un premier ordre de grandeur. Pour un ensemble composite ou de valeur importante, une étude de valorisation foncière ou une expertise par un expert en évaluation immobilière sécurise à la fois la déclaration de succession et le prix de mise en vente.
Sauf si l'un des héritiers y a établi sa résidence principale, la maison héritée relève du régime des plus-values immobilières des particuliers :
Exemple chiffré
Une longère est déclarée 180 000 € dans la succession ; les frais d'acte et droits afférents s'élèvent à 4 000 €. Les héritiers la vendent 210 000 € deux ans plus tard. La plus-value imposable est de 26 000 € (210 000 − 184 000), sans abattement pour durée de détention. L'impôt sur le revenu (19 %) atteint 4 940 €, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux.
Si la longère avait été sous-évaluée à 150 000 €, la plus-value serait de 56 000 € et l'impôt sur le revenu de 10 640 €. L'économie réalisée sur les droits de succession est en grande partie reprise à la revente, avec en prime un risque de redressement.
Si les terres héritées sont louées par bail rural, le fermier en place bénéficie d'un droit de préemption dès lors qu'il exerce la profession agricole depuis au moins trois ans et exploite lui-même les terres (article L. 412-5 du Code rural et de la pêche maritime). Le notaire doit lui notifier le prix et les conditions de la vente. Le bail en cours se transmet aux héritiers et s'impose à l'acquéreur : des terres louées se vendent donc nettement moins cher que des terres libres.
La vente de terres agricoles, de bâtiments d'exploitation et parfois de bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation est soumise au droit de préemption de la SAFER (article L. 143-1 du même code). Le notaire notifie le projet de vente, et la SAFER dispose de deux mois pour se prononcer. Ce délai est à intégrer dans le calendrier dès la signature du compromis. Le droit de préemption du fermier en place prime sur celui de la SAFER.
Pour la vente d'une propriété classée en bois et forêts de moins de 4 hectares, les propriétaires des parcelles boisées contiguës disposent d'un droit de préférence (article L. 331-19 du Code forestier). Le vendeur doit leur notifier le prix et les conditions de la vente, et ils ont deux mois pour se porter acquéreurs. La règle s'applique aussi à la cession de droits indivis sur ces bois.
Vendre trop vite peut coûter cher
Certains biens ruraux bénéficient d'exonérations partielles de droits de succession, sous condition de conservation ou d'engagement :
Avant de signer un compromis, vérifiez dans la déclaration de succession si l'un de ces régimes a été appliqué.
Selon l'INSEE, 8 % des logements hérités sont encore vacants trois ans après la succession. Pour une maison de campagne, l'inoccupation a un coût rarement anticipé : assurance du bien inoccupé, taxe foncière, entretien du terrain, chauffage minimal pour éviter l'humidité, et surtout dégradation progressive du bâti. Une maison ancienne inoccupée deux ou trois hivers perd de la valeur, ce qui réduit d'autant le prix de vente final.
L'éloignement des héritiers complique aussi les visites et le suivi. Nous avons détaillé les solutions pour vendre une propriété rurale à distance. Il faut enfin intégrer le fait que les délais de vente sont plus longs en zone rurale qu'en ville : attendre que la succession soit réglée pour préparer la mise en vente allonge encore la période de vacance.
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Critère
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Vendre
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Garder en résidence secondaire
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Louer
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Accord entre héritiers
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Unanimité, ou procédure judiciaire
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Règles d'usage à fixer (convention d'indivision)
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Deux tiers (habitation), unanimité (bail rural)
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Trésorerie nécessaire
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Aucune, libère du capital
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Élevée (charges sans revenu)
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Travaux de mise aux normes possibles
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Gestion au quotidien
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Aucune après la vente
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Entretien partagé, source de tensions
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Importante, ou déléguée à un gestionnaire
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Solution adaptée si
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Héritiers éloignés ou en désaccord
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Attachement familial et usage réel
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Bien en bon état, demande locative locale
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Les trois options face à une maison de campagne héritée — Source : ma-propriete.fr
Garder le bien n'est pas une absence de décision : c'est un choix qui engage tous les indivisaires sur la durée. Lorsque l'un d'eux souhaite conserver la maison, le rachat de ses parts aux autres est souvent plus sain qu'une indivision prolongée. Si la propriété comprend du bâti, des terres et des bois, une vente par lots peut aussi permettre de conserver la partie à laquelle la famille tient le plus.
Il peut la retarder, mais plus la bloquer indéfiniment. Les indivisaires réunissant deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente par le tribunal (article 815-5-1 du Code civil), et depuis la loi du 7 avril 2026, le président du tribunal peut autoriser un indivisaire à vendre seul en cas d'urgence. Comptez toutefois plusieurs mois de procédure.
Les droits sont exigibles avec la déclaration de succession, dans les six mois du décès, indépendamment de la vente. Le notaire peut toutefois organiser leur règlement sur le prix de vente, ou solliciter un paiement différé ou fractionné.
Si le prix de vente est proche de la valeur déclarée dans la succession, la plus-value est faible, voire nulle. Elle devient significative quand le bien a été sous-évalué dans la déclaration, ou quand la vente intervient plusieurs années après une forte hausse des prix.
Il faut additionner le temps du notaire (établissement de l'attestation immobilière, souvent plusieurs mois), le délai de vente lui-même, plus long en zone rurale, et le délai entre compromis et acte authentique, allongé de deux mois en cas de purge du droit de préemption de la SAFER. Un an au total est un ordre de grandeur courant lorsque les héritiers sont d'accord.
Vendre une maison héritée est la situation la plus fréquente après un décès : près d'un logement hérité sur trois est vendu dans les trois ans. À la campagne, l'opération cumule trois difficultés : l'accord de tous les indivisaires, une estimation délicate de biens composites, et des droits de préemption ou de préférence (fermier, SAFER, voisins forestiers) qui allongent les délais. Anticiper ces points dès l'ouverture de la succession, plutôt qu'au moment de la mise en vente, évite de laisser le bien se dégrader et la situation familiale se tendre.
Lorsque les héritiers sont prêts, vous pouvez publier votre annonce de vente auprès d'acquéreurs qui recherchent spécifiquement des propriétés rurales.
