Une maison de maître à vendre dans le Gers évoque d'abord des coteaux : des collines de blé, de tournesol et de vigne où se dressent des demeures de brique rose et de pierre blonde flanquées d'un pigeonnier, bâties pour les négociants en armagnac, les notaires et les propriétaires terriens de Condom, d'Auch et de Lectoure. Cette rubrique s'élargit à toutes les belles demeures du département, gentilhommières, maisons bourgeoises de bourg, villas contemporaines et propriétés d'architecte, dès lors que la surface passe 300 m² ou que le prix frôle le million d'euros, hors châteaux, manoirs et monuments historiques. Consultez ici les maisons de maître et belles demeures à vendre publiées par des particuliers, des agences et des notaires.
Cette page rassemble les repères de prix réels des grandes demeures gersoises, le profil des biens en vente, les matériaux des coteaux, les secteurs recherchés autour de l'armagnac et de la métropole toulousaine, ainsi que les vigilances liées aux sols argileux et aux vignobles. Le guide d'achat des propriétés de prestige vous aide à ordonner vos démarches jusqu'à l'acte.
Les maisons de maître forment le cœur du segment suivi par notre observatoire : maisons de plus de 300 m² habitables sur 0,05 à 10 ha, vendues à plus de 1 000 €/m², relevées dans la base DVF de l'administration fiscale. Ces repères encadrent le marché des grandes demeures sans le décrire entièrement : une petite maison bourgeoise de bourg ou un château vendu avec 30 ha de parc en sortent.
Dans le Gers, 101 ventes ont été enregistrées de 2021 à 2025, pour un prix médian de 580 000 €, une fourchette plancher/plafond (P10–P90) de 375 500 € à 902 500 € et un prix médian de 1 485 €/m² habitable, pour 371 m² habitables et 23 359 m² de terrain en moyenne. À l'échelle de la région Occitanie, la médiane 2025 s'établit à 662 500 € (126 ventes), contre 822 000 € en France en 2025 (981 ventes).
| Périmètre | Ventes | Prix médian | Plancher – plafond (P10–P90) | €/m² habitable (médian) |
|---|---|---|---|---|
| Gers (2021-2025) | 101 | 580 000 € | 375 500 € – 902 500 € | 1 485 |
| Occitanie (2025) | 126 | 662 500 € | 430 000 € – 1 477 000 € | 1 804 |
| France (2025) | 981 | 822 000 € | 428 000 € – 3 100 000 € | 2 308 |
Le détail par strate (littoral, rural touristique, rural ordinaire) et l'évolution sur cinq ans figurent dans notre observatoire du prix des biens de prestige en France. Avant de formuler une offre, chiffrez les frais d'acquisition et votre capacité d'emprunt avec nos outils et calculatrices financières.
Source : DVF (DGFiP), transactions du 01/01/2021 au 31/12/2025, traitement ma-propriete.fr ; prix arrondis à la centaine d'euros.
Au 28 septembre 2026, la rubrique compte 8 annonces dans le Gers pour un prix demandé médian de 804 000 € (moyenne 1 060 125 €) ; 80 % des biens sont proposés entre 595 000 € et 2 895 000 €, pour une surface habitable médiane de 395 m² sur 1,6 hectare de terrain, soit 2 098 € par m² habitable. Ces prix sont ceux des annonces, avant négociation ; ils se comparent aux prix de vente réels de la section précédente, qui leur sont en général inférieurs.
| Prix demandé | Annonces | Part |
|---|---|---|
| 500 000 à 800 000 € | 4 | 50 % |
| 800 000 € à 1,2 M€ | 2 | 25 % |
| 1,2 à 2 M€ | 1 | 12 % |
| 2 à 5 M€ | 1 | 12 % |
Statistiques calculées sur les annonces publiées dans la rubrique au 28 septembre 2026 ; elles évoluent chaque jour avec les mises en vente et les retraits.
Le Gers construit avec ce que le sol lui donne : brique foraine dans l'est, calcaire dans le Lectourois et la Ténarèze, terre crue et colombages de torchis dans les fermes anciennes, le tout sous des toits de tuiles canal aux débords soignés. Les maisons de maître alignent une façade régulière, un porche, des fenêtres à persiennes et un escalier à rampe de fer forgé ; celles des négociants en armagnac conservent un chai attenant, parfois une distillerie.
Le pigeonnier, souvent en tour ou sur arcades, fait figure d'emblème des propriétés. Autour, on trouve parc, communs, grange, maison de gardien, piscine et pool-house. Autour de L'Isle-Jourdain, à l'ouest de Toulouse, et vers Gimont se multiplient les grandes villas contemporaines et les propriétés d'architecte, aux volumes ouverts sur la campagne. Les chais et les hangars agricoles voisins peuvent être rachetés séparément ou convertis en salle de réception, à condition que le règlement d'urbanisme l'autorise.
La Lomagne, autour de Lectoure, de Fleurance et de Saint-Clar, propose des demeures en brique et en pierre, avec vue sur les collines. Le Bas-Armagnac et la Ténarèze, autour d'Eauze, de Nogaro, de Condom et de Vic-Fezensac, réunissent maisons de négociants, domaines viticoles et demeures de bourg ; l'Astarac, autour de Mirande et de Marciac, offre des prix plus mesurés. Auch, préfecture, mêle hôtels bourgeois de centre-ville et maisons sur les coteaux qui dominent le Gers. Les bastides de Fourcès, de Mauvezin ou de Montréal-du-Gers rappellent le passé de villes neuves du Moyen Âge, et leurs abords sont recherchés pour leurs demeures à arcades.
Le département n'a pas de gare TGV : on rejoint Toulouse-Matabiau par la route ou par le TER depuis Auch, avant de prendre le TGV, et la N124 relie Auch à Toulouse. L'aéroport de Toulouse-Blagnac reste à portée d'une matinée, ce qui explique l'intérêt des acheteurs qui travaillent encore dans la métropole. La N21, qui traverse le département par Auch et Mirande, complète un réseau routier suffisant pour un usage de résidence principale.
Les sols argileux et marneux des coteaux gersois provoquent de nombreux sinistres liés au retrait-gonflement : les fissures des murs porteurs, des dallages et des piscines sont à examiner avec un bureau d'études. Les terres crues et les colombages des demeures anciennes redoutent l'humidité et les infiltrations de toiture, et les sécheresses répétées accentuent les mouvements du bâti. Les fissures récurrentes, les enduits qui cloquent et les dallages désaffleurés sont les premiers indices, et une étude de sol récente reste l'argument le plus solide en négociation.
La propriété vendue avec des vignes d'armagnac, de floc ou de Saint-Mont pose la question du droit de préemption de la SAFER, des baux ruraux et de l'appartenance des parcelles à une appellation. L'assainissement autonome, très répandu hors des bourgs, doit être conforme ; le contrôle communal est exigé à la vente. Pour une villa récente, demandez les garanties, les autorisations de piscine et le détail des charges d'entretien du parc. Enfin, l'accueil de chambres d'hôtes, fréquent dans le département, suppose une déclaration en mairie et des normes de sécurité incendie.
Retrouvez les maisons de maître et belles demeures gersoises diffusées par des particuliers, des agences spécialisées et des notaires. Choisissez votre budget, la surface, le terrain, la présence de vignes ou d'un pigeonnier, puis programmez une alerte e-mail. Pour comparer avec les départements voisins, parcourez les maisons de maître et belles demeures à vendre en Occitanie.
