Le fermage correspond au loyer payé pour l’exploitation d’un bien agricole dans le cadre d’un bail rural. Dans cet article, nous expliquons clairement sa définition, ses règles de calcul, sa révision annuelle et les points de vigilance à connaître, y compris pour les vignes.
Le fermage est la somme versée par le preneur au bailleur en contrepartie de la mise à disposition de terres agricoles, de prairies, de bâtiments d’exploitation ou, dans certains cas, de vignes. Il s’agit donc du loyer d’une propriété agricole louée dans le cadre d’un contrat de bail rural.
Ce mécanisme concerne surtout :
Le fermage est encadré par des règles légales et préfectorales. Son montant ne se fixe pas librement comme dans une location classique, car il dépend d’un barème départemental.
Le montant du fermage est défini dans un cadre réglementaire précis. En pratique, il est encadré par des fourchettes minimales et maximales fixées au niveau départemental par arrêté préfectoral.
Plusieurs critères peuvent entrer en compte :
Le bailleur et le preneur se mettent d’accord dans cette fourchette, mais le loyer doit rester conforme au barème applicable.
Chaque département publie des références de fermage. Ces références servent de base pour déterminer le montant applicable à une terre agricole, une prairie, un bâtiment ou une vigne.
Le fermage ne suit pas toujours la même logique selon la nature du bien :
Le calcul du fermage repose en général sur une base de loyer initiale, à laquelle on applique ensuite l’évolution de l’indice national des fermages lors de la révision annuelle.
La logique est simple :
nouveau fermage = fermage de l’année précédente × indice de révision
Autrement dit, le loyer évolue chaque année en fonction de l’indice publié.
Si le fermage annuel d’une parcelle était de 1 000 € l’année précédente et que l’indice annuel prévoit une hausse de 0,42 %, le nouveau montant devient :
1 000 € × 1,0042 = 1 004,20 €
L’augmentation est donc de 4,20 € sur l’année.
Le fermage des vignes obéit à la même logique générale, mais les références de calcul peuvent être spécifiques selon les départements et la nature du vignoble.
Exemple :
Dans la pratique, il faut toujours vérifier l’arrêté préfectoral applicable aux parcelles viticoles concernées.
La révision annuelle permet d’actualiser le loyer agricole en fonction de l’indice national des fermages. Cet indice est publié chaque année et sert de référence à la plupart des baux ruraux.
La révision s’applique à la date prévue dans le contrat. Si le bail ne prévoit pas de modalité particulière, la mise à jour suit les règles légales et l’indice en vigueur.
Cette indexation permet d’éviter qu’un fermage reste figé trop longtemps alors que les conditions économiques évoluent.
L’indice national des fermages mesure l’évolution de la valeur locative des terres et bâtiments agricoles. Il sert de référence pour revaloriser le loyer d’une année sur l’autre.
Depuis 2009, il est calculé sur une base 100. Cela permet de suivre son évolution dans le temps de manière homogène.
L’indice publié chaque année s’applique aux baux ruraux à la date de révision prévue. En pratique, cela signifie que le fermage peut être ajusté une fois par an selon le contrat et la réglementation.
Voici un tableau synthétique pour visualiser l’évolution de l’indice national des fermages depuis 2009.
| Année | Indice national des fermages | Variation annuelle |
|---|---|---|
| 2009 | 100,00 | — |
| 2010 | 101,25 | +1,25 % |
| 2011 | 103,95 | +2,67 % |
| 2012 | 108,30 | +4,18 % |
| 2013 | 106,68 | -1,50 % |
| 2014 | 108,30 | +1,52 % |
| 2015 | 109,59 | +1,19 % |
| 2016 | 109,59 | 0,00 % |
| 2017 | 109,55 | -0,04 % |
| 2018 | 110,26 | +0,65 % |
| 2019 | 104,76 | -4,99 % |
| 2020 | 105,33 | +0,54 % |
| 2021 | 106,48 | +1,09 % |
| 2022 | 110,26 | +3,55 % |
| 2023 | 116,46 | +5,63 % |
| 2024 | 122,55 | +5,23 % |
| 2025 | 123,06 | +0,42 % |
Cet historique montre une période de stabilité relative suivie d’une nette progression des fermages sur les dernières années.
Le fermage est souvent lié à la question de la taxe foncière. Selon les usages et les clauses du bail, une partie de cette taxe peut être récupérée par le bailleur auprès du preneur.
La répartition exacte dépend :
Il est donc important de vérifier ce point dans le contrat de bail rural pour éviter tout litige.
Attention, les dégrèvements de taxes foncières dont peu bénéficier le propriétaire de terrains agricoles doivent bénéficier au preneur et doivent donc être déduits du montant du fermage à payer.
Un désaccord peut survenir sur plusieurs sujets :
En cas de conflit, le Tribunal paritaire des baux ruraux peut être saisi. C’est l’instance compétente pour traiter les litiges liés au bail rural et au fermage.
Le fermage est le loyer d’une exploitation agricole louée dans le cadre d’un bail rural. Son montant est encadré par des règles départementales, puis révisé chaque année selon l’indice national des fermages.
Pour bien comprendre un bail rural, il faut retenir trois points essentiels :
Le fermage est le loyer d’une terre agricole ou d’un bien rural loué dans le cadre d’un bail rural. Il est versé par le preneur au bailleur pour exploiter les terres, prairies, bâtiments ou vignes.
Le montant du fermage se calcule à partir d’un barème départemental et d’une révision annuelle fondée sur l’indice national des fermages. Le bail précise en général le mode d’actualisation du loyer agricole.
L’indice national des fermages 2025 est fixé à 123,06, soit une hausse de 0,42 % par rapport à 2024. Il sert de base à la révision annuelle des baux ruraux.
La révision annuelle du fermage permet d’actualiser le loyer agricole chaque année selon l’évolution de l’indice national des fermages. Elle s’applique à la date prévue dans le bail rural.
Le prix du fermage est encadré par les règles locales et les arrêtés préfectoraux. Le bailleur et le preneur doivent respecter les limites minimales et maximales applicables au bien loué.
Oui, le fermage des vignes existe et répond à des règles spécifiques selon les départements et la nature du vignoble. Le calcul du fermage des vignes peut donc différer de celui d’une terre agricole classique.
Le bail rural est le contrat de location agricole, tandis que le fermage est le loyer payé dans le cadre de ce contrat. Le bail rural encadre donc les droits et obligations du bailleur et du preneur.
En principe, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire, mais une partie peut parfois être récupérable selon le bail rural et la réglementation applicable. Il est donc important de vérifier les clauses du contrat.
Oui, un montant de fermage peut être contesté s’il ne respecte pas les règles départementales ou si la révision annuelle est mal appliquée. Le litige peut alors être porté devant le Tribunal paritaire des baux ruraux.
Vous pouvez consulter nos annonces de terres agricoles libres, de terres agricoles louées et bien entendu la catégorie agricole présentant les exploitations agricoles à vendre en France.
