Lorsqu’une Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER) intervient dans une opération de préemption-rétrocession ou dans une substitution, elle définit un cahier des charges précis et impose des engagements à l’acquéreur. Ces conditions ont pour objet de garantir la vocation agricole des biens ruraux, d’assurer la protection environnementale et de respecter les objectifs d’aménagement foncier et d’aménagement du territoire agricole. Cet article détaillé, conforme au Code rural, aborde :
La SAFER tire son droit de préemption des articles L143-1 à L143-16 du Code rural. Ce droit permet à la SAFER, au profit de la SAFER, d’acquérir par préemption tout titre onéreux sur un bien rural (un terrain agricole, une exploitation agricole, un bâtiment agricole, ...) mis en vente, après notification de vente transmise par le notaire. L’objectif est de :
Préserver la vocation agricole et l’usage agricole des parcelles.
Lutter contre la spéculation et la perte de valeur injustifiée du foncier rural.
Assurer un aménagement du territoire agricole équilibré.
Faciliter le transfert de propriété vers des exploitants ou des établissements ruraux.
La DIA est une information préalable obligatoire. C’est le notaire rédacteur de l’acte authentique qui transmet, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la promesse synallagmatique ou de la promesse unilatérale de vente, un dossier complet à la SAFER. Sans DIA, la vente est frappée de nullité et peut être annulée par le tribunal de grande instance.
Dans une préemption-rétrocession, la SAFER exerce son droit de préemption, rachète la parcelle puis la rétrocède à un acquéreur (un exploitant agricole ou un établissement rural) dans le cadre d’une rétrocession avantageuse. Les avantages pour l’acquéreur sont :
La substitution de la SAFER est une démarche amiable en plusieurs étapes :
Cette démarche présente l'intérêt d'un seul acte notarié et permet donc de réduire les frais d'actes contrairement à une opération de préemption - rétrocession qui suppose la signature de 2 actes notariés distincts.
Que ce soit dans le cadre d'une rétrocession ou d'une substitution, l'acquéreur doit consentir au respect d'un cahier des charges qui comprend plusieurs engagements.
3.1 Destination et usage agricoleL’acquéreur s’engage à maintenir la destination agricole du bien :
Destination agricole obligatoire : l’usage ne peut être modifié sans accord préalable de la SAFER.
Interdiction de lotir, de reclasser en zone constructible ou d’engager un projet d’habitation non liée à l’exploitation.
L’acquéreur doit respecter un plan d’aménagement foncier et des engagements environnementaux :
Entretien des haies, bordures et talus pour préserver la biodiversité.
Réalisation de drainage, de chemins d’accès ou de bassins de rétention selon un calendrier (souvent 5 ans).
Construction ou rénovation de bâtiments agricoles conformes aux normes environnementales.
Exploitation effective : l’acquéreur doit exploiter personnellement ou louer sous bail rural (dix ans à compter de la date de signature).
Faculté d’accueillir un jeune agriculteur ou de participer à un projet collectif (aménagement du territoire).
Lorsque la vente SAFER est faite au profit d'une société, ou que l'exploitation des biens ruraux est confiée à une société, la SAFER inclut généralement des clauses permettant de contrôler pendant la durée de l'engagement les mouvements de parts sociales. Ainsi, il ne sera pas possible de céder les parts sociales de la société à un nouvel associé sans l'accord de la SAFER.
Dix ans à compter de la date d’acte authentique : durée minimale du cahier des charges.
Allongement possible à quinze ans ou plus, selon la nature du projet (zones humides, espaces naturels à protéger).
La SAFER dispose de deux mois (délai de deux mois) pour exercer son droit ou informer du désistement.
En cas de décision de préemption, l’acquéreur initial peut perdre sa promesse après deux mois de silence.
Pour la rétrocession, la SAFER doit réaliser l’opération dans un délai de six mois à compter de la décision de préemption.
Préemption partielle : la SAFER peut se porter acquéreur d’une partie des biens si plusieurs parcelles sont vendues dans le même lot.
Préservation : en cas de revente, la SAFER conserve un droit de préemption prioritaire pour le transfert de propriété.
La cession doit faire l’objet d’une inscription en publicité foncière et d’une information préalable de la SAFER par le notaire.
Tout ayant cause (cessionnaire ultérieur) reste soumis aux engagements du cahier des charges.
6.1 Nullité de la vente et sanctionsNullité de la vente : absence de DIA ou non-respect du cahier des charges ; prononcée par le tribunal.
Sanctions financières : dommages-intérêts et reprise forcée du titre.
Arrêt de la Cour de cassation (juillet 2023) a confirmé l’exécution forcée des clauses d’un cahier des charges.
Pour favoriser l’installation de jeunes agriculteurs, la SAFER peut proposer un prix de rétrocession réduit.
Article 1028 ter du Code de procédure civile : facilite l’inscription des décisions de préemption en cas de contentieux.
Intégration de zones tampons autour des cours d’eau.
Respect des corridors écologiques et des habitats protégés.
Contribution à l’aménagement foncier et à la cohésion rurale.
Soutien à la vocation agricole et au maintien des exploitations familiales.
Un terrain en zone stratégée humı́dée est préempté. La SAFER acquiert en avril, met en place un cahier des charges sur 15 ans, incluant protection des mares et plantation de ripisylves.
Un agriculteur cédé veut vendre à un investisseur. La SAFER se substitue, puis cède à un jeune exploitant pour maintien de l’exploitation, avec un bail de dix ans.
La préemption-rétrocession et la substitution par la SAFER sont des outils puissants pour garantir la destination agricole et la protection environnementale des biens ruraux. Les engagements de l’acquéreur prennent la forme d’un cahier des charges contraignant, pour une durée de dix à quinze ans ou plus. Avant de s’engager :
Lire attentivement le cahier des charges et vérifier les engagements environnementaux.
Anticiper la mise en place des travaux et prévoir une garantie bancaire.
Consulter un avocat spécialisé ou un notaire pour sécuriser l’opération.
Évaluer le prix au regard du profit de la SAFER et du régime de faveur accordé.
En maîtrisant ces conditions juridiques, vous participerez à un aménagement du territoire agricole durable et respectueux des enjeux environnementaux et sociaux.
