Quand on engage des travaux de rénovation sur un bien parisien ou qu'on s'apprête à le vendre, les diagnostics immobiliers arrivent très vite dans la liste des choses à régler. Et pourtant, c'est souvent la partie la moins bien préparée : on les commande en urgence la semaine avant la signature, on découvre qu'un diagnostic est expiré, ou qu'il en manque un qu'on n'avait pas anticipé.
À Paris en particulier, le parc immobilier ancien génère des obligations spécifiques que les propriétaires de biens récents ne connaissent pas forcément.
Le stock d'immeubles anciens, une réalité parisienne
La grande majorité des logements parisiens a été construite avant les grandes réglementations sur les matériaux de construction. Cela signifie concrètement que beaucoup de biens sont concernés par le diagnostic amiante (obligatoire pour tout permis de construire antérieur à juillet 1997) et par le diagnostic plomb (obligatoire pour les logements construits avant 1949). Dans certains arrondissements, c'est la quasi-totalité du parc qui entre dans ces catégories.
Le diagnostic plomb ne se limite pas aux peintures visibles : il concerne aussi les revêtements sous les couches successives de peinture qui se sont accumulées au fil des décennies. Pour les travaux de rénovation, c'est un point critique, car percer ou décaper sans avoir fait diagnostiquer peut exposer les occupants et les artisans à des risques réels.
Vente et location : deux listes différentes
Une confusion fréquente consiste à croire que les diagnostics pour la vente et pour la location sont les mêmes. Ce n'est pas le cas, ni dans le nombre de diagnostics requis, ni dans leur durée de validité.
Pour une vente, jusqu'à dix diagnostics peuvent être obligatoires selon le bien : DPE, électricité, gaz, amiante, plomb, termites, loi Carrez, état des risques et pollutions, et selon les cas DTG ou assainissement. Pour une location, la liste est plus courte mais certaines durées de validité sont différentes : le diagnostic électricité est valable trois ans pour une vente, six ans pour une location.
Le mesurage loi Carrez est lui spécifique à la vente des lots en copropriété, et c'est à Paris l'immense majorité des transactions. Une erreur de surface de plus de 5% par rapport à ce qui est mentionné dans l'acte ouvre droit pour l'acheteur à une réduction du prix proportionnelle : autant ne pas laisser traîner ce risque.
Avant travaux, des diagnostics qu'on oublie souvent
Les diagnostics ne concernent pas uniquement les transactions. Avant d'engager des travaux de rénovation, certains diagnostics sont également obligatoires, notamment le diagnostic amiante avant travaux (DAAT), qui est distinct du diagnostic amiante parties privatives demandé pour la vente. Il est plus approfondi et vise à protéger les intervenants sur le chantier.
Engager des travaux sans ce diagnostic dans un immeuble éligible expose l'entreprise qui effectue les travaux à des sanctions, et la responsabilité du maître d'ouvrage peut aussi être engagée.
Choisir un diagnostiqueur certifié
Tous les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. Ce n'est pas une formalité : un diagnostic réalisé par un opérateur non certifié est juridiquement nul et devra être refait. À Paris, l'offre de diagnostiqueurs est dense, mais la qualité et la réactivité varient beaucoup.
Pour les biens parisiens, des prestataires comme Maître Diagnostic interviennent sur l'ensemble des arrondissements avec des diagnostiqueurs certifiés, un rapport remis sous 24h et une prise de rendez-vous possible dans les trois jours. Ce type de prestataire réactif est particulièrement utile dans le cadre d'une vente où les délais entre compromis et acte définitif laissent peu de marge.
Les durées de validité, un point à surveiller
Un diagnostic réalisé il y a quelques années n'est pas forcément encore valable. Le DPE est valide dix ans, mais les diagnostics électricité et gaz ne le sont que trois ans pour une vente. L'état des risques et pollutions n'est valable que six mois. Le diagnostic termites, six mois également.
Avant de mettre un bien en vente à Paris, il vaut mieux faire le point sur les dates d'expiration de chaque document plutôt que de le découvrir au moment de constituer le dossier de vente. Refaire plusieurs diagnostics en urgence coûte souvent plus cher que de les avoir anticipés.
