À l'île Maurice, les surfaces foncières se mesurent encore en arpents. Cette unité héritée de la période française, abandonnée en métropole depuis le système métrique, y est restée la référence des actes notariés et des annonces immobilières. Un arpent mauricien équivaut à environ 0,42 hectare, soit un peu plus de 4 200 m². Le vocabulaire est donc familier aux amateurs de propriétés rurales. Les règles d'accès au foncier, elles, le sont beaucoup moins : un étranger ne peut pas acheter librement n'importe quel bien ni n'importe quel terrain sur l'île. Voici ce qu'il faut savoir.
L'acquisition par un étranger doit s'inscrire dans un cadre autorisé par l'État mauricien. Plusieurs régimes coexistent :
Le seuil de 375 000 USD est le chiffre clé à retenir. Un investissement atteignant ce montant dans un programme IRS, RES, PDS ou Smart City ouvre droit à un permis de résidence, valable tant que l'acquéreur reste propriétaire du bien. En dessous de ce seuil, le RES permet toujours de posséder une propriété, mais sans statut de résident automatique.
Depuis 2025, une voie complémentaire existe : l'acquisition d'une résidence hors régime spécifique, à partir de 500 000 USD. Elle s'accompagne toutefois d'une taxe additionnelle de 10 % et reste soumise à l'approbation du bureau du Premier ministre.
Quel que soit le régime, la vente ne se conclut pas directement entre le vendeur et l'acheteur étranger. Le parcours type se déroule ainsi :
Les conditions exactes varient d'un régime à l'autre. Il est donc prudent de vérifier les critères en vigueur auprès de l'EDB avant tout engagement.
Deux changements récents pèsent directement sur le coût total d'une acquisition.
Le financement doit venir de l'étranger. Depuis décembre 2024, 85 % du prix d'achat doit être réglé en roupies mauriciennes issues de fonds transférés depuis l'étranger, via une banque reconnue. Les 15 % restants peuvent être payés en devise convertible ou en roupies locales. Mieux vaut anticiper ces transferts avec son établissement bancaire, car ils conditionnent le respect du calendrier de paiement.
Les droits d'enregistrement ont doublé. Depuis le 1er juillet 2026, ils sont passés de 5 % à 10 % pour les non-citoyens acquérant un bien dans le cadre des régimes résidentiels. Sur une acquisition à 375 000 USD, l'écart représente près de 19 000 USD supplémentaires. C'est un poste à chiffrer dès le départ, au même titre que les frais de notaire et de procédure.
Certains régimes encadrent également la sortie. Pour un appartement G+2, par exemple, le propriétaire doit obtenir l'autorisation préalable de l'EDB et déposer sa demande au moins trente jours avant la transaction. La revente est par ailleurs interdite dans les six mois suivant l'acquisition. Mieux vaut connaître ces contraintes avant de signer que de les découvrir au moment de céder son bien.
Entre le choix du régime, la constitution du dossier EDB et la vérification du statut juridique de la parcelle, le parcours demande une bonne connaissance du cadre local. Pour acheter une propriété à l'île Maurice dans de bonnes conditions, s'appuyer sur des professionnels installés sur place permet de comparer les programmes agréés, de sécuriser les démarches administratives et d'éviter les biens dont le régime ne correspond pas au projet envisagé.
Acheter du terrain à Maurice reste donc possible pour un étranger, mais dans un cadre précis. Bien identifié en amont, il n'a rien de dissuasif.
