Investir dans le foncier agricole loué dans le Cher (18) combine revenu régulier (le fermage), sécurité locative et valorisation du capital dans le temps. Cette page présente les prix de référence, la décote habituelle face aux terres libres et les règles du bail rural. Parcourez également nos terres agricoles louées à vendre en France.
En 2025, 199 ventes de terres agricoles — toutes situations locatives confondues — ont été enregistrées dans le Cher. Le prix médian s'établit à 4 750 €/ha et le prix moyen à 5 310 €/ha, pour une surface moyenne d'environ 19,2 ha par transaction. 80 % des ventes se concluent entre 2 993 €/ha et 8 952 €/ha.
Année | Ventes | Prix moyen (€/ha) | Prix médian (€/ha) |
2020* | 91 | 5 240 | 4 500 |
2021 | 187 | 5 153 | 4 544 |
2022 | 239 | 5 003 | 4 320 |
2023 | 202 | 5 603 | 5 408 |
2024 | 175 | 5 288 | 4 727 |
2025 | 199 | 5 310 | 4 750 |
* 2020 : second semestre uniquement. Les données DVF ne distinguent pas les terres libres des terres louées : le barème Safer ci-dessous apporte cette lecture.
Sur un an, le prix moyen évolue de +0,4 % (+3,0 % depuis 2021). Le département se situe en dessous de sa région (5 892 €/ha en Centre-Val de Loire) et se compare à une moyenne nationale de 6 059 €/ha. Retrouvez toutes nos séries dans l'observatoire du prix des terres agricoles.
Selon les statistiques Safer/SSP (barème de la valeur vénale des terres agricoles, valeurs 2025 publiées en août 2026), les terres et prés loués se négocient en moyenne à 5 130 €/ha dans le Cher en 2025, soit -0,4 % sur un an et +25,7 % sur dix ans.
Le détail par petite région agricole :
Région agricole | Prix 2025 (€/ha) | Évolution 1 an | Évolution 10 ans |
Pays Fort et Sancerrois - Val de Loire | 4 400 | -2,4 % | +32,9 % |
Vallée de Germigny | 3 880 | -0,8 % | +15,8 % |
Boischaut Marche | 3 900 | +1,3 % | +14,0 % |
Sologne | 3 860 | +0,8 % | -23,1 % |
Champagne Berrichonne | 6 250 | -0,2 % | +35,3 % |
Les valeurs s'étagent de 3 860 €/ha à 6 250 €/ha selon les régions agricoles : qualité agronomique, drainage, irrigation et taille des îlots font varier fortement les prix au sein d'un même secteur.
Une terre louée se négocie moins cher qu'une terre libre : l'acquéreur achète un bien occupé, dont il ne percevra que le fermage jusqu'au terme ou au renouvellement du bail, et le fermier en place dispose d'un droit de préemption. Au niveau national, cette décote atteint 17,2 % en 2025 : 5 350 €/ha pour les terres et prés loués (+2,5 % sur un an) contre 6 460 €/ha pour les terres libres (+0,9 %).
Dans le Cher : La décote y est plus contenue : -11 % en 2025 (5 130 €/ha loué contre 5 770 €/ha libre), signe d'un marché locatif tendu où le fermier en place est un acheteur actif. Sur un an, le prix des terres louées évolue de -0,4 % dans le département. Pour l'investisseur, une décote d'entrée limitée signifie un ticket proche du prix du libre, mais aussi une excellente liquidité à la revente.
Le Cher associe la Champagne berrichonne, grande plaine céréalière et oléoprotéagineuse, au Pays Fort et au Sancerrois (vignoble AOC, élevage) et au Boischaut d'élevage allaitant. La Sologne, giboyeuse, attire aussi une demande non agricole. Le bailleur perçoit un fermage encadré et indexé — de l'ordre de 1,5 à 3 % bruts —, avec un locataire professionnel qui entretient le capital. Découvrez aussi les fermes et exploitations agricoles à vendre dans le Cher.
Le cadre du foncier loué est protecteur pour le preneur — et sécurisant pour l'investisseur : statut du fermage (9 ans minimum, renouvellement, loyer encadré indexé sur l'indice national des fermages), droit de préemption du fermier purgé par notification notariée, droits de mutation réduits à 0,715 % pour le preneur acheteur (trois ans d'exploitation, engagement de conservation). Les baux à long terme offrent, sous conditions, exonération partielle d'IFI et abattement de 75 % à la transmission — des atouts clés du placement, en direct ou via un GFA. Suivez vos loyers avec notre calculatrice de quittance de fermage et approfondissez avec Peut-on vendre des terres louées ?.
Consultez ci-dessus nos annonces de terres agricoles louées à vendre dans le Cher (18) et créez une alerte pour être averti des prochaines opportunités d'investissement.
