Un corps de ferme est une ancienne propriété agricole qui va comprendre une maison d'habitation, des dépendances (étables, granges, bergeries, écuries, hangars, ...) et un peu de surface de terrain. L'âge, le style, la taille varient considérablement entre chaque propriété. Le terrain, généralement inférieur à 10 hectares, sera souvent classé en terre agricole d'un point de vue de l'urbanisme.
Contrairement à une exploitation agricole dont la vocation reste la production de culture ou d'élevage, un corps de ferme est d'abord destiné à l'habitation.
La surface habitable d'un ancien corps de ferme est souvent très grande ce qui ouvre de nombreuses possibilités mais peut nécessiter un budget important de rénovation ou d'entretien.
La dénomination même est extrêmement variée entre les propriétés. On trouvera donc dans cette catégorie de propriétés : des fermes, des fermettes, des granges, des mas, des longères, ... Le caractère typique de certaines régions de France permet également souvent de les qualifier : gasconne, vosgienne, bressane, béarnaise, commingeoise, flamande, gersoise, lauragaise, médiévale, ...
L'achat d'un corps de ferme présente de multiples avantages. Situé en zone rurale, qu'il soit situé dans un village ou totalement isolé, il offre un calme et une intimité à votre futur logement que vous ne trouverez pas dans une ville, un bourg ou dans un lotissement.
Situé à distance des autres habitations, il a une surface de terrain généralement supérieure à une maison citadine, et des dépendances permettant de développer une grande résidence principale ou secondaire.
La surface du terrain vous permettra ainsi d'avoir l'espace nécessaire pour une piscine, des arbres fruitiers, un potager, des animaux de compagnie.
La présence des bâtiments annexes offre de nombreuses opportunités pour stocker des véhicules, construire un atelier, ...
En revanche, avant d'acheter ce type de domaine rural, il faut aussi anticiper certains inconvénients. Être à distance de ses plus proches voisins est également synonyme d'isolement ce qui ne convient pas à tous. La distance des commodités (commerces, écoles, services, ...) contraint également à se déplacer plus souvent en voiture ce qui peut dans certains cas représenter un budget annuel non négligeable.
Les corps de ferme à vendre peuvent se situer en campagne, à la montagne ou à proximité de la mer. Ce sont des zones prisées par les touristes. Selon le caractère de votre propriété, la surface et l'état des dépendances, la surface du terrain, ...vous aurez peut-être l'opportunité de développer une activité touristique. L'aménagement d'un gîte dans une ancienne grange, la création de chambres d'hôtes dans un grenier, l'installation d'hébergements insolites ou d'un camping, sont quelques projets que vous pourrez peut-être développer.
Attention toutefois à bien respecter les règles d'urbanisme avant de développer votre projet d'accueil touristique sur une zone classée agricole.
Vous pouvez également utiliser les différents bâtiments annexes de votre future maison pour aménager des box pour vos chevaux et donc y installer votre propriété équestre. Voire développer une activité de centre équestre, d'écurie de propriétaire ou même de haras si la surface du terrain est suffisamment grande.
Si votre terrain comporte une prairie, la présence de sentiers de randonnées ou la proximité de bois ou de forêts présentent des atouts non négligeables pour un projet équin.
Acheter une fermette ouvre donc de nombreuses options de développement d'activités équestres qui sont d'un point rural considérées comme des activités agricoles et poseront peu de difficultés du point de vue de l'urbanisme.
Si la destination agricole du corps de ferme a disparu, rien n'interdit de lui permettre de retrouver sa vocation première. Certaines activités agricoles nécessitent une surface de terrain assez réduite comme par exemple le maraichage, l'horticulture ou certaines cultures spécialisées. L'élevage canin ou félin nécessite également peu de surface mais suppose une distance importante du voisinage pour éviter tout trouble de jouissance.
Les annexes de la ferme en vente peuvent également retrouver une nouvelle jeunesse en les transformant en locaux commerciaux pour la vente directe de produits agricoles.
S'agissant de bâtiments anciens, l'investissement immobilier dans un corps de ferme nécessite de bien s'entourer.
Si une rénovation récente a déjà été réalisée, le risque de mauvaise surprise sera faible et les différents diagnostics obligatoires vous donneront de précieuses indications sur les travaux à réaliser.
Si le corps de ferme que vous achetez est en ruine ou à l'abandon depuis de nombreuses années, il faudra envisager des travaux importants de rénovation. Il sera nécessaire de vérifier la solidité des murs, de la charpente, de la toiture avant d'envisager les travaux intérieurs. La modification des ouvertures (portes, fenêtres) ou la modification de la toiture nécessiteront obligatoirement le dépôt d'un permis de construire.
La maison sera rarement raccordée au réseau de tout-à-l'égout ce qui vous obligera à mettre en place une installation d'assainissement autonome.
Enfin, le changement de destination des dépendances (à usage agricole à l'origine) pour en faire une nouvelle pièce, un gîte ou simplement une extension de votre habitation nécessitera un accord au niveau de l'urbanisme. Vous pouvez à ce sujet consulter notre article consacré aux constructions sur les terrains agricoles. Le caractère patrimonial ou historique de la ferme facilitera l'obtention de ces autorisations.
Vous devrez donc vous rapprocher de professionnels du bâtiment (architectes, maître d'œuvre) et contacter le service d'urbanisme de la mairie de votre commune avant de vous engager dans des travaux.
Comme pour toute maison, des travaux d'entretien sont à prévoir si vous souhaiter acheter une ferme ancienne. Mais la présence d'annexes et la surface du terrain nécessitent des travaux plus importants.
Il est donc préférable d'être un peu bricoleur et d'avoir du temps disponible pour conserver un bon état d'entretien à votre propriété rurale.
Vous l'avez compris vous pouvez vendre un corps de ferme rénové ou à rénover. La recherche de calme par de nombreux citadins, couplée avec la possibilité du télétravail offrent de réelles perspectives de plus-values. La demande des acquéreurs est en effet toujours forte sur ce type de belles propriétés.
L'emplacement est le 1er critère pour un investissement immobilier et vous facilite à terme la revente de votre bien. La proximité des axes routiers, d'un aéroport (pour toucher une clientèle internationale), des grandes agglomérations ou des destinations touristiques sont autant de critères qui peuvent faciliter ou au contraire rendre plus complexe la vente de votre belle propriété rurale.
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